建發房產+金茂，在四環做了一次示範｜板塊天王
混沌不清的北京樓市，正處在大分化前夜。
不同板塊在分化，板塊內的樓盤在分化，甚至房企也在在分化，分化正在提速。
兩極分化的一頭是陷阱，一頭是機遇和紅利。所有人都想壓寶後者，但總有人失意。
搶好房，就要先搶熱地。買房人如此，房企買地也是如此壓寶。
比如 2025開年大戰，九家房企在海淀朱房掀起了土拍混戰。搶地不是看點，看點是很少搶地的建發房產，也加入搶地大戰。
歷經247輪舉牌，建發房產最終以25%的高溢價， 90.4億的總價，拿下朱房0030地塊。
建發房產每次總能在市場小分 化、中分化、大分化前，押對寶。這也成了讓很多業內同行羨慕的「建發房產現象」。
到底什麼是「建發房產現象」？我們先來看一組住建委網籤數據， 發現三個驚人的事實：
1.前5個項目已經全部售罄；
2.前6個開盤項目平均去化率已高達96%以上，最低去化率接近80%；
3.2024年主力銷售的建發觀堂府狂銷982套，斷層拿下北京市普宅套數榜冠軍。（數據來源：天朗房網）
根據市場數據觀察，「建發房產現象」的特徵是：
板塊內，極高去化率；
板塊內，開盤期內的極高去化率；
北京市，極高去化率；
北京市，開盤期內的開盤極高去化率；
進京趕考很難，站穩腳根更難，難於上青天的是持續保持去化速度。但是，
建發房產做到了！
「建發房產現象」引發市場三問：建發房產憑什麼？爲什麼？有什麼？
建發房產進京伊始，表妹一直跟蹤研究，總結出的其中一個黃金定律是：
建發房產總是選擇厚安全墊的板塊。
選對板塊，是建發的第一大殺器。
選對合作夥伴，則是建發的另外一大殺器。
01
比如 建發房產與金茂合作，剛公佈案名的豐臺新宮項目：
建發金茂·觀宸
金茂就是觀宸的另外一塊安全墊。不只是金茂背靠中化集團這棵大樹，而且金茂已經在北京營造了九座社交貨幣金茂府。
所以， 位於豐臺四環的觀宸，在王炸地塊頻出的當下，表面上不是最亮的那顆星。甚至很多人覺得建發 房產 再拿新宮地塊，是因爲當時璟院賣得太好了，他們是憑慣性拿地。
老實說，表妹一開始在私下交流時，就反對這種說法。 因爲它，
幾乎沒有短板。
我們判斷一個板塊的安全墊，重要看什麼？
首先看板塊距離「錢」的遠近。
新宮板塊離錢的距離很近。 插問一句，北京當下值錢的地方，你會選哪裡？
一個是海淀中關村，一個是金融街。
海淀中關村，飛出了騰訊、聯想、本站有道等700多家高科技企業，被戲稱爲「宇宙中心」。
整個海淀更是北京第一也是唯一一個GDP過萬億的城區，根據北京2023年度GDP數據顯示，海淀區GDP已達1.1萬億，2024年，海淀區長在政府工作報告中提到：
預計地區生產總值增長6%
萬億海淀，就是整個北京樓市最強的壓艙石。
再說金融街，兩平方公里的北京金融街，管理着中國超過三分之一的金融資產；貢獻了北京金融業增加值的三分之一以上，每天從這裡進出的資金：
超過100億
市場如何震盪，這裡也是中國金融的重要眼位。
抱住這兩個位置，就等於抱住了北京有無數錢和機遇的地方。
但誰能同時擁有它們呢？
02
在北京，只有兩條地鐵線路可以同時串聯海淀和金融街，那就是：
4號線和19號線
這裡邊4號線一直是縱向通勤的重點線路，沒在4號線擠過早高峰，都不能說在北京做過早八人；
19號線，是北京的大站快線，它的魅力在於把北京熱錢很多的位置，用更短的時間串聯在一起，號稱北京「超值錢線路」。
能同時擁有這兩條線的一個板塊就是：
新宮板塊
觀宸距新宮站只有約300多米，新宮站出發，地鐵只需5站地就能到金融街的太平橋站；
到海淀北三環，地鐵也僅需9站地；
到海淀中關村，地鐵是一線直達......
而且全都是一線直達，不用換乘。
表妹覺得，只要體驗過早高峰上地鐵、換乘的用戶們，應該都知道，不換乘是多麼美妙的三個字。
更何況，新宮板塊還能通過四環路以及萬壽路南延抵達京西萬億產業帶。
真的做到，
近水樓臺先得月，向陽花木易爲春。
總之一句話，
你可以不用知道新宮是誰，但你必須知道新宮靠的是誰。
03
比表妹更早發現新宮價值的是新宮板塊的買家。
據表妹瞭解，統計板塊之前的成交客羣分佈如下：
西城買家甚至超過了豐臺本地買家。
之所以如此，是因爲新宮不光離錢很近，綜合評分還很高，也就是我們說的幾乎無短板。
當然，這不是表妹說的，這也是買家說的。
表妹又瞭解到一個小道消息，當時有位金融街的買家，把所有可選項目做了很詳盡的評分體系，最終在豐臺四環的璟院綜合評分勝出。
所以你看，沒有短板，不出錯，這就是安全墊。
我們強調的是，新宮板塊幾乎沒有短板。
還要細看，小板塊周邊能帶來什麼樣的生活。
新宮板塊是豐臺四環，甚至全區少有的板塊乾淨的熟地。
具體來說，觀宸距離四環直線距離2.4公里，去往北京南站駕車不到8公里，到大興機場大概是36公里左右。
未來如果新機場高速公路打通，時間還會更短，方便大家出行和出差。
觀宸周邊分佈有兩大購物中心，大悅春風裡和萬達廣場，城市高級煙火氣十足；
當然，你如果不想進商場，就想下班回家順便購物的生活煙火氣，新宮板塊也完全覆蓋；
三面都被公園所包圍，更有城市綠肺的南苑森林公園爲鄰，與花園城市的理念完全吻合；
之前稍微能稱作小缺點的學校資源，也一直在提升，2024年上半年槐新街區規劃出爐，提到要「提升教育服務品質」，重點補充：
一處高中+一處初中
之前板塊內規劃的中學學校，很可能會更快速的推進。 （ps：非學區承諾，規劃來源於《北京市豐臺區槐新組團地區FT00-1401-1402、1408街區控制性詳細規劃（街區層面）2022-2035年（草案）》）
整個板塊，沒有了短板，並且持續地良性生長，長成自己美好的樣子。
這不就是真正意義上的「養成系板塊」。
04
而且這個養成系板塊，真的是往大家的心趴上在長。
都知道，這個時代的需求已經變了。
大家選房子，除了要保值，更要美的、好的，住起來安全的、舒適的、自由的、鬆弛的......
所以現在上位規劃都在提倡「花園城市」。
而新宮所在的大南苑板塊，涵蓋一河、十湖（泡）、兩溪、一澱，被稱爲城市綠肺，一點都不誇張。（注：資料來源《南苑森林溼地公園地區FT00-2301～2313街區控制性詳細規劃（2020年-2035年）（草案）》）
建發金茂·觀宸西側就是南苑的森林生態核，東側則是溼地生態核，兩大城市中少有的生態資源，就這麼躺在觀宸周邊，滋養着它。
爲了更好的契合這份優質的生態資源，觀宸的容積率僅有：
2.0
據表妹瞭解，2024年北京所有供應宅地裡，在五環內容積率2.0及以下的，僅有觀宸和東城區金魚池地塊，優勢明顯。
我想，未來居住在這裡，不管是遠眺還是去閒逛，都能收穫無限的活力，和濃稠的場景體驗。
然而南苑森林公園，不止是親近自然的地方，它更有着歷史文脈的呼喚。
你可以把它當作一顆大圖釘，往地圖上一釘就是文脈高地。
就比如，之前在新宮板塊發現夏商時期的聚落遺址，爲北京文明史添了重要的實物證據，當下遺址原址就要規劃成新宮遺址公園。
歷史文脈，就是一根金線，能穿透時間的迷宮，在當下光芒萬丈。
幸運的是，這根金線，已經把握在新宮板塊居民的手裡邊了。
05
說到這裡大家有沒有發現一件事，
在所有人都以爲新宮板塊已經成熟，幾乎沒有利好導入的時候，新宮靜悄悄的完成了：
1、19號線一期通車，5站地抵達金融街；
2、槐新街區規劃出爐；
3、教育資源規劃提升；
4、南苑森林公園街區規劃......
整個過程並不張揚，卻真正做到了揚長補短，讓新宮成爲了一個幾乎沒有短板的板塊。
這種利好兌現的速度，是主城區四環天然就具備的優勢。
所以，其實真正重要的位置是從來都不會變的，這些位置的資源也是從來都不缺的，尤其在北京。
就像很多人以爲金融街是規劃出來的，其實它在元明清三代都是金融街，都是達官顯貴的聚集地。
南苑森林溼地公園是南中軸的規劃 ，其實它也早就是五朝皇家園囿。
而金融街與南苑新宮的鏈接也是自古就有的。
政務辦公在金融街在故宮，休閒居住在南苑在新宮。
順治皇帝，在南苑居住的時間有其一生的三分之一；目前在故宮博物院收藏的《乾隆皇帝大閱圖》，就是在郎世寧在新衙門行宮（當下的新宮）所畫。
表妹想，之所以會如此重視南苑，可能在當時順治皇帝的眼中就有這麼一套選址標準：
穿越百年之後，再來看新宮的建發金茂·觀宸，不就是「金融街第一花園居所」嘛，表妹給它起了個更好聽的名字，叫：
黃金屋
這個黃金屋，讓無短板有了具象的表達。
玩過電競的朋友知道，實力強勁的戰隊往往是比賽中「 不出錯」的。
不管是任何行業，越是看起來簡單但怎麼也挑不出毛病的東西，就越厲害。
在這樣一個厲害的板塊，建發房產和金茂聯手打造了觀宸，他們要藉着文脈的底蘊，去做「風雅宋韻」的改善作品。
福州建發·紫宸項目實景展示，僅供參考
有信源透露，這是當下建發房產入京 來和以往不同的全新產 品風格，不僅於戶型、園林層面深度創新，建面約110-165平三至四居寬幕大平層，共479戶。
更是打造了區域內少有帶泳池的會所。（具體業態以後續運營方爲準）
據表妹瞭解，觀宸展示中心已開放，在新宮地鐵B口北，展示中心現場會有更多一手情報。
福州建發·紫宸項目實景展示，僅供參考
不得不說，建發房產已經亮相的7子，每一個產品打造都只有一個目的：
超預期
總給人一種感覺：
天生就有使命，天生沒法低調
想來，建發金茂·觀宸的擇址觀也是如此——安全墊厚度+板塊進入養成循環+文脈的呼喚。
這，就是建發房產攜手金茂要在北京四環建造的「黃金屋」。銷冠100
注：本文相關文字、圖片僅爲項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定爲準。
.最近更新.