借力REITs盤活存量資產，金隅集團能否力挽狂瀾？
每經記者：劉頌輝 每經編輯：魏文藝
1月18日，國內首單改造產業園公募REITs——華夏金隅智造工場REIT，因爲公衆投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限而提前結束募集，不再接受公衆投資者認購申請。
華夏金隅智造工場REIT的原 始 權 益 人 是 金 隅 集 團（SH601992，股價1.71元，市值182.59億元），底層資產是位於北京市海淀區西三旗的金隅智造工場產權一期項目。
《每日經濟新聞》記者注意到，作爲北方最大的水泥生產企業，金隅集團的房地產開發業務佔比超過兩成。據2024年三季報，金隅集團去年前9月實現營收770.37億元，同比增長6.12%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲-4.37億元，同比減少4212.65%；期內經營活動產生的現金流量淨額爲-94.57億元，同比減少205.12%。
結合近幾年的業績表現來看，去年，金隅集團的建材板塊和房地產開發板塊兩大主業持續疲軟，出現經營活動淨現金流量下滑及淨虧損的情形。爲此，金隅集團開始向存量園區尋求資金。早在去年3月，金隅集團就宣佈分拆產業園公募REITs於上交所獨立上市，併爲此已努力了近一年。
向存量資產“找錢”
據基金管理人華夏基金披露，華夏金隅智造工場REIT於1月17日~20日正式發售，價格爲2.839元/份，擬募資總額爲11.356億元。其中，面向公衆發售3051.60萬份。
在此前的網下詢價階段，華夏金隅智造工場REIT共收到55家網下投資者管理的157個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和爲52.468億份，爲初始網下發售份額數量的73.69倍。
華夏金隅智造工場REIT是金隅集團、華夏基金和中信證券聯合推出的產業園REITs，底層資產爲金隅智造工場產權一期項目，是由原北京天壇傢俱廠房升級改造而來，是北京市城市更新標杆項目，因此也被稱爲國內首單城市更新型園區REITs，受到市場關注。
金隅智造工場產權一期項目於2018年6月開始運營，目前進入穩定運營期，租金水平整體保持增長態勢，營業收入整體穩定，出租率持續高於區域市場平均水平。根據基金髮售公告，若以11.356億元的擬募集資金估算，華夏金隅智造工場REIT2025年度預測年化現金流分派率爲6.96%。
戴德樑行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事、上海房地產估價師協會理事兼房地產金融特聘專家顧悅如向記者表示：“公募REITs自首批發行上市三年以來，已邁入常態化發行的新階段。隨着市場機制的不斷完善和規模的持續擴大，公募REITs底層資產的圖譜會繼續拓寬。”
一位房地產業內人士向記者透露，目前，各地的產業園市場供求量大，而企業通過分拆項目公募REITs上市，能夠盤活存量資產，降低負債率，也能夠擴大資金來源。因此，排隊待上市發行的REITs產品中，產業園REITs 最多，能夠順利上市發行十分不易。
或許是爲了順利發行，華夏金隅智造工場REIT的招募說明書與申報版相比作出了較大調整，如資產評估值由15.3億元下降爲11.08億元，下降幅度達到27.12%。
基金髮售公告顯示，2020~2023年及2024年1~9月，金隅智造工場產權一期項目的經營性淨現金流分別爲6402.15萬元、7202.83萬元、6554.26萬元、9070.23萬元和6545.03萬元，營業收入分別爲8595.08萬元、11603.18萬元、8220.16萬元、12592.26萬元和9635.31萬元，淨利潤分別爲 4334.79 萬元、5716.84萬元、2853.27萬元、5040.37萬元和3125.50萬元，出租率分別爲82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。
值得注意的是，截至去年9月末，金隅智造工場產權一期項目的整體出租率降至近4年的最低，爲90.26%。原因是2024年第二季度出現個別租戶退租情況，對出租率造成一定影響。
戴德樑行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強認爲，當前，產業園區資產處置較爲困難，而企業通過分拆項目以公募REITs形式獨立上市是明智的，只要能保持穩定的租金水平即可。
“雖然公募REITs上市利好企業，說明底層資產的表現能夠達到資本市場的要求，但後期仍然考驗整體運營能力。”上述房地產業內人士直言。
上海瑞思不動產金融研究院的研報指出，在資產出表的情形下，REITs設立發行過程中涉及的交易稅費（如土地增值稅、契稅等）對國有企業集團當期利潤總額構成一定影響，總體而言，企業利潤可能出現階段性下降的現象。
去年豪擲百億元拿地
雖然，房地產開發業務在金隅集團的營收佔比僅兩成多（據金隅集團2024年中報），但2024年金隅集團的拿地金額仍超過百億元。
具體來看，2024年，金隅集團分別以63.8億元摘得朝陽區十八里店朝陽港1303-686、687地塊、以27億元競得豐臺區中關村科技園豐臺園東區三期項目1516-60地塊R2二類居住用地、以12億元獲得通州區土橋中路涉宅地塊，合計拿地金額達102.8億元，新增土儲金額較2023年增長約55%。
在中指研究院發佈的2024房企拿地金額榜上，金隅集團以106億元排在第二十一位；在房企全口徑新增貨值榜上，金隅集團以182億元排在第五十位。
金隅集團在公告中表示，位於北京市朝陽區十八里店的朝陽港地塊已於2024年11月取得預售許可證，樣板間已開放；位於北京市豐臺區中關村科技園豐臺園的地塊已取得項目立項；位於北京市通州區的土橋中路項目立項與規劃方案正與相關委辦局進行前置溝通。
“目前，受市場多重因素影響，房地產市場需求減弱。公司已通過優化產品設計、創新營銷模式等方式，並結合各地出臺的各項利好政策，按項目逐一制定去化策略，加快項目去化進度。後續公司將嚴格按照相關會計準則及相關制度要求，對項目進行減值測試，根據市場環境變化和項目實際情況計提減值準備。”金隅集團方面表示。
除了在土地招拍掛市場表現活躍外，金隅集團還在水泥行業展開收併購交易，包括以4.62億元收購三家位於遼寧的水泥行業企業和一家河北的水泥企業，以7.06億元收購了另外兩家水泥企業。
記者梳理金隅集團財報發現，2021~2023年及2024年1~9月，金隅集團分別實現營業收入分別爲1236.34億元、1028.22億元、1079.56億元和770.37億元，淨利潤分別爲52.13億元、17.40億元、-12.87億元和-8.66億元，經營活動產生的現金流量淨額分別爲137.34億元、139.65億元、71.41億元和-94.57億元。
2024年上半年，金隅集團的新型綠色建材板塊實現收入353億元，同比下降9%；實現利潤-10億元，同比下降317%。地產開發及運營板塊實現業務收入108億元，同比下降2%；實現利潤-0.78億元，同比下降112%。
截至2024年三季度末，金隅集團的有息負債規模1498億元，其中長期886億元，短期612億元，綜合融資成本3.2%。
值得一提的是，在2024年12月13日舉行的投資者關係活動上，對於投資者關於“公司持有較多優質的投資性物業，是否會出售或會做資產證券化以降低負債率”的提問，金隅集團回覆稱，將持續研判市場動態，結合市場情況、資產價值、融資需求以及長期戰略發展等多方面因素，作出綜合決策。