價值20億的180套別墅打七折拍賣 背後有何故事？
近日，北京市順義區180套別墅即將被打包拍賣引發關注。據司法拍賣平臺顯示，11月25日10時起至2024年11月26日10時止，福建省福州市中級人民法院將對楓橋別墅的180套房產進行法拍，評估價約20.17億元，起拍價約14.12億元，保證金需繳納1.4億元。北京青年報記者注意到，目前已有超萬次圍觀，暫無人報名參與競拍。而拍賣資產背後卻涉及錯綜複雜的主體關係。
180套別墅被司法拍賣
拍賣公告顯示，楓橋別墅所在樓盤共計188套別墅，本次共計180套別墅予以整體拍賣（含1套會所）。建築面積102347.34平方米，用途：別墅及會所。 評估價201676萬元，起拍價141173.2萬元，保證金14000萬元，增價幅度700萬元。
評估報告中提到，土地使用權從1993年12月18日起到2063年12月17日止。楓橋別墅所在地塊地質條件穩固，地基承載力較好，有利於土地的開發利用。區域基礎設施已達七通（通上水、通下水、通暖、通路、通電、通電訊、通燃氣）。至2023年10月31日，共有42 套別墅已拆除，1棟會所未全部拆除，其餘別墅現狀空置。
目前，拍賣頁面顯示，此次拍賣已吸引上萬次圍觀，有170人設置提醒。
需要注意的是，由於項目發生部分預售等原因出現整宗用地發生分割問題，但由於原土地使用權人精達地產拒絕向國土部門辦理宗地分割辦證手續，順義區自然資源局作出京順國用（2011出）00143號國有土地使用證廢止的決定。
瑞順鴻業公司名下部分別墅存在整體或部分拆除現象，意向競買人應自行向有關部門並至現場瞭解拆除房地產的現狀、恢復重建、續建及後續處置等全部事宜。
被執行人精達地產名下部分房地產存在尚未辦理初始登記情形，意向競買人應自行向有關部門瞭解該部分房產能否辦理（以及如何辦理）續建、初始登記及過戶登記等相關手續並自行承擔相關費用。
本次拍賣成交後，競買人應自行辦理拍賣標的續建、重建、翻新、驗收、後續處置及過戶登記等相關手續並承擔相關費用。
背後涉及19億元債權
據法拍信息顯示，被拍賣的180套別墅中有134套登記在北京瑞順鴻業房地產開發有限公司（曾用名：北京瑞順鴻業投資管理有限公司，簡稱瑞順鴻業）名下，剩餘46套權利人分別爲北京精達房地產開發有限公司（簡稱精達地產）、北京東飛祥義投資有限公司（現更名爲“北京新東飛祥義信息諮詢有限公司”）。
此次拍賣的申請執行人中國信達資產管理股份有限公司福建省分公司。其與瑞順鴻業、精達地產之間有債權關係。債權本息合計19億元，由瑞順鴻業和精達地產作爲共同債務人，泰禾投資、黃其森和葉荔（黃其森妻子）提供連帶擔保。另外，該筆債權還由北京新東飛祥義信息諮詢有限公司100%股權、瑞順鴻業100%股權、精達地產52.5%股權和泰禾集團的8000萬股票股權進行質押擔保；北京新東飛祥義信息諮詢有限公司名下8棟別墅和京瑞順鴻業房地產開發有限公司名下的91套別墅提供抵押擔保。
2007年就經歷過一輪法拍
有早些年的報道中提到，項目之所以陷入複雜的債務糾紛當中，是由於項目銷售不暢，公司資金非常緊張，加上項目在建設中出現地基鬆動等質量問題，於是採取了一些非常規手段。
早在2007年楓橋別墅就經歷過司法拍賣。北青報記者注意到，在裁判文書網公佈的一起判決書中，精達地產稱，2007年3月至2008年9月，瑞安建業有限公司指令其在中國大陸設立的全資子公司北京億達房地產有限公司和北京超騰投資管理有限公司通過司法拍賣方式取得“楓橋別墅”建設項目中的187幢別墅中的133幢物業。瑞安建業有限公司爲使拍賣取得的133幢物業重新翻修進行出售，利用133幢物業資產成立了北京瑞順鴻業投資管理有限公司。但是拍賣後雙方在交接方面還發生過沖突。
公開報道中也提到，2007年開始，楓橋別墅房產陸續被拍賣，以單棟或數十棟分批次上架拍賣平臺。其中，在2007年6月11日，港股上市公司瑞安建業附屬公司中華匯以3.038億元的價格拿下76套房產，摺合7108元/平方米。
瑞安建業董事總經理黃月良曾表示，公司計劃耗資每平方米3000元爲楓橋別墅做翻新，預計首批單位的翻新時間不超過6個月，最快可在2007年年底前推出市場。不過，此後公開報道中並未出現其進一步開發建設的消息。
項目曾將“現房銷售”作爲賣點
從目前公佈的別墅現場圖片來看，別墅區裡雜草叢生。曾有網友發佈探訪視頻稱，荒廢多年的楓橋別墅，被5只野狗包圍，裡面還有2只羊。
據瞭解，開發商精達地產在1993年拿下該處地塊，2002年9月拿到預售許可證，房產建成於2005年，至今已近20年，目前房產中介平臺上顯示的參考均價爲28385元/㎡。
從區位來看，該別墅位置較好，周邊交通發達。開發商曾在業主交流會上表示：“楓橋別墅採取的是同期開發、同期銷售的模式，雖然開發商承受了巨大的資金壓力，但實實在在的現房銷售卻成爲吸引購房者的主要因素。”
然而，現實的銷售情況卻大相徑庭。有數據顯示，截至去年8月，楓橋別墅僅售出了8套。
北青報記者查詢公開的裁判文書發現，楓橋別墅涉及多起買賣合同糾紛。部分房產並未實際成交，有的是因爲沒有簽署買賣合同，有的是簽約不到一個月買賣雙方就簽署了退房協議。也有的糾紛是因爲開發商未給業主辦理房產證。其中，有2014年、2015年做出的兩份判決文書中顯示，多位購房人起訴開發商的原因均爲2004年購房後未如期獲得房產證。
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文/北京青年報記者 宋霞
編輯/樊宏偉