《金融》利率下行啓動 保德信看好REITs多頭行情

PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，歷史資料顯示，包括不動產、公用事業、必須消費品和電信在內的產業與美債殖利率呈現負相關，當利率下行時，這些產業通常會優先受惠。根據統計，自2000年以來，在三次聯準會停止升息後的1年、2年、3年和5年期間，REITs平均報酬率均達雙位數。然而，本次升息迴圈結束後，REITs表現不如歷史水準，預期降息啓動後將有更大的補漲空間。

根據Goldman Sachs Research及保德信的資料，不同行業與美國十年期債券殖利率的相關性顯示出不動產產業受利率波動影響最小。具體而言，金融業的相關性爲29%，能源業爲20%，而不動產則爲-42%，顯示出不動產在利率下行期間的表現潛力。

張國揚指出，目前REITs相對於S&P500指數的本益比接近兩個標準差的折價，顯示在多頭市場中表現相對落後。不動產企業的獲利有望在降息環境下大幅提升，投資人應把握進場機會。

在REITs領域，除了降息帶來的優勢，資料中心需求增長也受到AI技術發展推動。美國科技巨頭微軟、Google、Meta和亞馬遜不斷擴大AI及雲端服務的投資，全球資料中心租賃需求在去年下半年大幅成長，今年上半年創下歷史新高。AI軍備競賽持續升溫，預期資料中心REITs將持續受益。

此外，隨着全球人口老化趨勢加速，尤其是美國80歲以上人口的年複合成長率預計將從1.5%上升至4.5%，高齡住宅的需求將大幅攀升。然而，目前市場供應量嚴重不足，不足現有需求的1%，將有助於維持租金的上升趨勢。

張國揚強調，不動產現金流相對穩定，且REITs具有抗景氣迴圈特性，建議投資人靈活操作、分散投資，以降低風險，並抓住全球不動產的多元投資機會。