京華城因「容積率」在吵什麼？一文搞懂容積率、建蔽率名詞

▲提升新建案容積率對建商來說至關重要。（圖／CTWANT資料庫）

圖文／CTWANT

近期「京華城容積率」鬧得沸沸揚揚，也讓一般大衆開始接觸「容積率」。什麼是容積率？爲什麼要有容積率的限制？建商又爲何絞盡腦汁想要提升容積率？政府單位對於容積率的做法又是什麼呢？撇開此案的政治層面與法律程序部分，踏取國際開發協理藍德義帶大家快速瞭解容積率與建案相關的連結及重要性。

容積率代表「樓層總建築面積佔建築基地面積的比例」，淺顯一點便是：「一塊建築基地可以蓋幾層樓」。例如：臺北市「住四」的容積率是300%，基地面積是100坪，代表建築物總共能夠蓋100 x 300% = 300 坪。因此容積率越高，代表可蓋更多樓地板面積。

而容積率往往需搭配「建蔽率」一同計算，建蔽率是「建築面積佔總基地面積的比例」也就是一塊地「可以蓋多滿」。以臺北市舉例，「住四」的建蔽率爲50%，也就是一塊基地面積100坪的土地，其平面建築用地爲50坪。

所謂建蔽率若由建物外觀看起爲水平的投影面積佔比，也就是太陽在建物正上方所產生陰影面積的概念，但現今普遍的建築，鮮少能完全使用建蔽率的規定上限，所以很多建物加裝了額外的邊條設計作爲造型(也就是俗稱的土星環)。

容積率和建蔽率會根據區域類型（如：住宅區、商業區、工業區...等）的法規而有所不同，以臺北市來說，「住三」類的容積率爲225%，而「商三」的容積率爲560%。依照各縣市的法規規範而固定的數值，我們稱之爲「法定容積率」。

既然法定容積率是固定的，建商勢必會希望能夠向政府徵求更多的容積以提升建築利潤。而政府爲了鼓勵建商與民衆進行都更或危老重建，也會給予額外的「容積獎勵」。常見的容積獎勵包含綠建築、提升耐震設計、提供公益與公共設施等，透過容積獎勵的方式，與都市更新實施者協調，提高容積率的同時，也能夠提升大衆生活品質。

除了容積獎勵以外，建商也可透過「容積移轉」方式，增加建案的容積率。顧名思義便是將A土地的容積，移轉到B建築土地供使用。常見的容積移轉應用在於被劃分成「公共設施保留地」（公保地）的土地。理論上政府應該徵收這些保留地，未來作爲公共設施用地使用。然而隨着土地價格上升，公保地的徵收對於政府財政也是相當大的負擔。

▲容積率可透過容積移轉、容積獎勵提升。（圖／踏取國際開發提供）

因此政府透過「容積移轉」的體制，鼓勵建商購入公保地後捐贈給政府，以換取新建案的容積。此舉不僅能夠讓建商提升新建地的容積率，增加建商未來利潤；更能夠幫政府解決高額的收購費用，可說是一舉兩得。

但法規不斷修改至今，容積移轉的申請已大不如前，由於限制過多，市府需求的標的物越來越稀有化和特殊化，進而轉變爲「代金」方式申請，也就是付出天文數字的價金來換取更多的建築空間，行內普遍認爲此方式所提升的成本與市場的價值已若差甚遠。

不過不論是容積移轉還是容積獎勵，均依各縣市規範有其獎勵上限。而爲何政府要限制容積率呢？雖然說高容積率代表可以蓋更高的樓層，容納更多的住戶，然而試想倘若一座城市，全是無容積率與建蔽率限制的高樓大廈，街道將會十分狹窄，且無綠地或人行道空間，日照程度大受影響，儼然成了鋼鐵叢林。建商也會將所有資源投入精華地區，便會造成地區發展不平衡。

另除法定容積外的獎勵容積與容積移轉，兩大部分皆有法源依循，也得由各地方市府因其所需審議而定奪，放眼全臺灣不是找不到超過1000%這樣高容積率的建物，更別說對岸一線城市比比皆是，法規既允許市府於審議容積上有所把關，應尊重各市府所需的規劃審議之裁量權，倘若因此法造成各縣市的容積差異失衡，也可效法鄰國日本「迴歸中央審議權」的方向修法，統一管理。

看似單純的「容積率」其實不僅僅是簡單的數字，一些細微的調整，都牽動着整個都市計劃的發展，政府單位對於容積率的拿捏、容積獎勵的評估與審覈，都應秉持公正、專業的立場。也許京華城一案對讀者們來說相當遙遠，然其實任何建物均離不開「容積率」三個字。因此踏取國際希望能夠透過這些名詞科普，讓讀者們能夠更有概念地參與公共事務，並更加了解與自身息息相關的不動產/都市更新的名詞。

延伸閱讀▸ 小大一被直屬猛催繳系費「沒繳會怎樣？」　過來人解答了▸ 人妻偷吃小王2度懷孕！綠帽夫誤認「自己的種」協助流產　得知真相崩潰提告▸ 目擊老闆數一疊千鈔！他震驚：市場水果攤很賺？　釣出同行曝收入：餓不死