經濟日報社論／政府打炒房應多管齊下

爲了抑制熱絡的房地產交易，央行最近動作頻頻。 聯合報系資料照

爲了抑制熱絡的房地產交易，央行最近動作頻頻，多次邀請銀行負責人喝咖啡，要求各銀行在辦理房貸時，必須嚴格遵守不動產放款總額上限的規定。也就是所謂「放款天條」的銀行法72之2條，規定銀行辦理住宅建築放款總額，不得超過存款總額及金融債券發售總額的三成。現在各銀行住宅相關放款已經非常接近這個上限，央行因此要求各銀行嚴格遵守，各家銀行的放款受到限制下，住宅市場交易因爲缺乏資金的挹注必然會冷卻下來。

其實從去年8月政府推出新青安貸款方案之後，由於補助條件很優厚，使得許多青年人涌入住宅市場，擴大了市場需求，直接推動了房價上漲。在此同時，過去二、三年，臺積電在中南部縣市投資設廠，許多臺積電員工也跟着到這些地方買房，加上最近電子股價格大漲，讓相關從業人員，或是股票持有者的財力大增，再加上投機客炒作，也進一步推升了房價。

不但如此，房價不斷上升，房租價格也變得水漲船高。依據住商機構的統計，過去兩年來，臺灣主要城市的房租價格也呈現上升走勢，其中新北市、桃園市、新竹縣及新竹市的房租平均上升一到二成。當然，這些城市租金大漲的原因除了與房價有關以外，也與政府推出住宅租金補貼有關，其中2022年7月政府推出「300億元中央擴大租金補貼政策」最爲關鍵。

從上面的分析來看，這一波房地產價格大漲除了有經濟與資金的因素之外，也與政府的住宅政策有密切關係。因此政府在住宅市場過熱，而要採取抑制手段時，一定要對症下藥才能收到效果。

首先，在資金方面，一般人在購屋時一定需要向銀行貸款，所以限制銀行放款總額，當然可以收到效果。目前央行要求各銀行遵守相關規定，一旦銀行放款的金額受到限制，銀行就會提高放款利率，來抑制貸款需求，也就是所謂的「以價制量」，應該會有效果。不過，我們也要特別提醒央行，由於近期美國聯準會可能會開始降息，因爲美國的通膨已經降到3%以下。但是臺灣的情況與美國很不相同，包括臺灣的通膨還在2%以上，以及臺灣總體經濟和房地產市場很熱絡等因素，因此當聯準會調降利率時，臺灣不但不應該跟進，甚至央行應該考慮進一步調升利率。

其實，新青安貸款政策和房租補貼政策，也是這一波房價上升的另一個重要因素。政府的政策目標應該在於協助年輕人有個良好的居住環境和品質，而不是協助年輕人擁有房子，因此，房租補貼政策也許可以持續進行，但是新青安放款政策應該儘早停下來。而在租屋市場方面，如何讓租屋市場更爲透明，讓租屋者更有保障，政府應該朝此方向努力。此外，還是有很多真正的弱勢家庭無法在市場上租屋，這些家庭真正需要的還是社會住宅，因此必須加速推動更多的出租社宅。

最後，導致房地產價格長期上漲的最基本原因，還是在於市場上的投資者太多，因爲大家都預期購屋的長期利益很大，所謂「有土斯有財」就是這個道理。因此，要抑制房價的真正有效方式還是要設法降低投資房地產的報酬，包括提高房地產的持有稅，例如囤房稅中的房屋稅率和地價稅率；或是提高不動產房屋交易所得稅，尤其是短線交易的所得稅。雖然現在有囤房稅和短期交易所得稅的稅率較高，但是在計算稅基時是以公告現值計算，其價格經常遠低於市價，造成實質稅率偏低的情況。因此，未爲如何把不動產相關稅率改成依實價課稅，這應該是政府另外一個需要努力的目標。