開發商如何才能不做砸項目
其實關注我們時間久的朋友會知道，我們的內容會和別人不太一樣，就是因爲我是純種的地產人出身
在做內容之前，已經有十年的房地產開發經驗
嚴格意義上我就是一個古典地產人
所以今天這篇文章，是站在地產人的身份，和大家聊聊怎麼樣的開發商纔會做好產品
當下客戶想要買到好產品的意圖已經很明顯了，而對於開發商而言也都知道也都想要做好產品的決心大家也都能看到
但是什麼樣的開發商纔會做好產品
以及什麼樣的開發商纔有能力做出好產品
這本質上不是想不想的問題，而是能力和體系的問題
這也是爲什麼開篇和大家強調我是一個地產人的原因
我希望這篇文章大家可以剔除情緒
設身處地的思考什麼情況下一塊土地在開發商的流轉過程中最後變成一個真正的好社區
01
首先我們要知道，開發商本質上是一家企業
是一個商業化的企業，房產銷售也是一次生意和買賣的過程
這個前提希望大家瞭解
這件事爲什麼要提，因爲我發現往往很多人都忘掉這最簡單的道理
所以一個商業化的企業，在什麼情況下會做出更好的產品
首先是市場有需求
做出更好的產品，可以幫助企業獲得更好的利潤
或許更好的產品雖然利潤率變化不大但是可以解決去化的問題幫助公司實現現金流
一定是外部具備這兩種可能
而在內部也需要具備兩個要素
第一整個開發週期允許，給企業時間做好產品，第二能力允許，公司擁有做好產品的能力
是有這四件事同時具備，最終一個好社區纔會真正的落地
如果說市場存在嚴重的一二手倒掛
不論做什麼產品房子都能賣得掉，開發商遇到再好的土地最終也不會有迫切的理由必須做好產品
或者一個市場惡性競爭嚴重大家都躺平，公司自己能力也不健全
那麼很有可能就是躺平快點做個標準化的產品最後用價格或者渠道解決戰鬥
其次是能力
幾乎沒有一家開發商會說自己沒能力，但是市面上大部分產品都是中庸，這又是怎麼回事
本質上還是因爲一個項目在開發過程中的環節衆多，以及公司大了之後組織架構複雜之後導致的項目淪爲平庸
真正有能力的人沒有辦法管理到所有的細節
以及環節過程中因爲各種外部因素層層的妥協，從而讓好產品在當下變成小概率事件
這也可以回答爲什麼一家公司做大之後第一件事就是做產品線標準化的原因
就是因爲企業規模做大毫無意外就會讓組織架構變得臃腫和冗長，出現壞產品的概率也就更大
而做標準化的目的就是爲了提升底線，降低壞產品出現的可能性
但是產品線和標準化本質上不能保證一定出好產品
甚至和好產品沒什麼直接聯繫
另外一個因素也是整個商業模式，其實也容易讓操盤團隊保持相對短視
因爲在開發商的工作界面裡，項目以銷售作爲商業閉環
所以組織架構的注意力一定更多的在於短期取悅客戶
這倒不是好壞的問題，而是整個營商模式決定了短期的取悅有需求而且更迫切
這也導致了後期的一些非常重要的環節
比如資產的抗折舊能力，空間的運營場景以及產品在未來的市場需求等環節變現的能力不足
而這些也導致瞭如今大量房企幾乎沒有C端口碑的原因
02
如果以上的描述還不夠直觀，我給大家還原下一塊地開發的過程
首先是一塊地大概率是招拍掛拿下來的，這也就意味着土地成本不太可能會過低
而且當下的市場環境，未來房價飆升的可能性幾乎不存在
換句話來說做一個項目的利潤空間是有限的，而且是看得到的
然後拿下來之後的第一步是產品定位
定多大的面積以及差不多什麼的檔次
面積做多大很有可能在土地出讓階段就明確了面積配比
而對於產品做什麼檔次多數的職業經理人判斷的標準是：邊上什麼標準我們差不多也什麼標準
這樣的定位相對安全，也讓職業經理人有了更多溝通的話術
然後是設計招採和成本覈算
在多數的房企裡都有一個標準，會重點看報價
因爲在一大堆競標的供應商裡，好像很多也看不出本質的區別和優勢
另外哪怕是長期的合作伙伴，一些大的開發商也會要求乙方給到行業最低價
如果不是最低價或者過程中漲價，未來也就不太會和你合作
而且在房企內部付款週期也會無限的漫長，壞賬出現的可能性也極大
這是對開發商財務最優化的處理模式，但是卻對乙方不夠友好
但羊毛出在羊身上，所有的投入產出最後都會呈現在項目本身
最後到了營銷
營銷最開始不是確定定價和推廣，營銷最開始確定的是節點
也就是公司希望最快什麼時候可以回款
因爲回款週期意味着財務成本最終是多少
對於一個項目而言還有一個變數成本就是財務成本，放的越久整體的開發成本也就越貴，越早賣越早做好可能公司賺的就會更多
整個環節可能就是這些
但是每個環節都有5個人以上的經理需要簽字和審覈
一個項目需要近百號人的同意，不同部門不同訴求，不同管理層不同的風格，博弈也成爲了常態
另外內部達成統一之後，還要在外部需要敲大數十個章，一個項目最終纔會出現在客戶面前
所以大家感受下里面的環節和流程
哪怕每個環節都保持99%的價值觀統一，50次方之後的結果就是0.605，剛好及格
03
所以出現一個好社區確實需要一些概率，甚至要一點點的運氣
那麼什麼樣的品牌出現好產品的概率會比較大，或者我們認爲更有可能做的比較好
這確實是一個哲學問題
但是根據我這些年的看盤經驗，感性上有這幾種情況，如果能夠出現，那麼這個項目的整體開發水準就還是比較高的
1、如果是小公司，老闆自己下場做項目，這個項目的水準大概率不會低
一家公司最有能力的最有眼界的也最聰明的一定就是老闆
老闆牽頭代表着這個項目的基本分就比較高
另外更重要的是，因爲老闆的牽頭，部門內部少了很多溝通的屏障
大家再有脾氣也要給老闆面子，只要老闆給項目團隊灌輸要做好產品的決心，那麼團隊就會配合120%的完成指標
2、大公司的產品面有突破，一定伴隨着組織架構的大調整
過去20年能夠做大的企業，都不是產品主義的企業
換句話來說老的那套組織架構也不是圍繞着產品優先而搭建的
那現在那些傳統的大企業如果想要輸出足夠好的產品，那麼內部一定需要重新梳理組織架構
這兩年保利華潤中海這些企業在浪潮中不失位，各位仔細去看這些公司的內部架構
研發或者設計部門的負責人都在集團內肩負起更重要的責任
也只有這種組織架構的重新梳理，纔有可能落地旗艦型的產品
3、架構採購大量的外部設計團隊
除此之外，還有一種可能就是當一家企業遇到一塊好地特別想要做好產品，另一個比較可行的開始重視優質乙方了
就是之前穩定的合作方開始不用了，尋求改變找尋更好的合作方
往往越好的項目，整體的乙方設計團隊就會越龐大
所以各位朋友如果去售樓處不妨去留意下項目介紹團隊裡有幾個設計單位
如果只有四家那麼可能還是常規路數
但是如果一個項目外聘了8個以上的設計團隊，各司其職各自分工，那麼這個項目的起點就一定還比較高
之前在武漢看到宸嘉的一個項目，光設計團隊就有20個，設計費就一個億，你說這個項目的起點水準怎麼會不高
當然其他情況下還會不會出好社區
當然有可能
只是其他情況就要具體看了，不可控的變量也會變的比較高
04
最後強調一點，今天這篇文章不是爲開發商說話
只是希望大家在看房選房的過程中可以辯證點的看待問題
項目的好壞是綜合因素的結果，但是每一套房又伴隨着各位購房者漫長的週期，希望大家最後都能夠如願以償
以上爲正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公衆號的第5547篇原創文章