開卷書摘》飯店五星服務跨界豪宅「鍍金」最多可溢價近四成

(圖／遠見提供)

疫情重創觀光，飯店業績雪崩下滑，但臺股成績亮眼，臺商資金迴流，讓房地產表現強強滾，不少飯店與建商異業結盟，搶搭房市熱，靠五星服務「鍍金」豪宅，甚至最多溢價近四成。

平日夜晚，住在豪宅的李董，一如往常吃着由飯店主廚親自操刀外燴，同時，又交代着隨侍在側的飯店人員，關於隔天要在自宅樓下飯店會議廳舉行的商務會議細節。

假日，李董邀來友人在自宅開趴，當天調酒與一系列的餐前秀，居然也都由飯店的管家團隊操辦；而宴會結束後，李夫人吩咐飯店管家將禮服送洗，接着，從容參加由飯店管家安排在自家豪宅的SPA，以及米其林主廚烹飪課程……。

訂房收入歸零，飯店進軍豪宅

很難想像，這全是「飯店式豪宅」的日常縮影。近年來，豪宅市場興起與星級飯店共構風潮，連帶將飯店的各式頂級軟硬體服務都植入豪宅管理當中，不但讓豪宅住戶回家猶如入住飯店，建案也因爲飯店共構加持，身價「鍍金」。

瑞普萊坊調查全球整體市場顯示，擁有飯店管理的品牌住宅，往常就較同條件相仿的一般豪宅，價格高出25％～35％，疫情期間溢價率甚至達39％。

由於疫情重創觀光業，飯店訂房率雪崩式下滑，但相對的，臺灣股市表現亮眼，加上臺商回臺投資，資金暢旺，讓房地產展現前所未有的牛市，使得飯店業者紛紛與建商異業結盟，搶搭房市熱。

其中，晶華國際酒店集團董事長潘思亮就透露，該集團推出雲端管家等方式，跨界飯店資產；無獨有偶，雲品國際也欲透過頂級婚宴會館，進軍中臺灣豪宅客羣。

更經典的是，2021年底開幕的高雄洲際酒店，與樓上「遠雄 THE ONE」住宅共構，爲全臺最高飯店豪宅，住戶可獨享與洲際酒店間單向通道，零距離使用飯店的奢華餐飲服務及私人招待會所，還能請主廚外燴家宴及到府做菜教學，或是享受高級SPA芳療室、高空露天空中跑道、高空景觀泳池等。

不只如此，飯店更提供「英式大管家」全天候一對一的貼身服務，還有受國際認證、做爲頂尖的飯店禮賓服務人員「金鑰匙」，能爲住戶解決任何疑難雜症。

專業、隱密、稀缺性，打動富豪

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，臺灣的豪宅已發宅多年，華麗、頂規的硬體，不再滿足豪宅買主的心，反倒是講求軟性服務，更對足了富豪們的胃。

於是，由飯店管理系統來包辦豪宅軟體服務，成了顯學。如此一來，豪宅住戶不用自己成立管委會處理日常生活瑣事，也不用每年度遴選保全、清潔等廠商，而甚至在隨着導入飯店品牌的服務系統，對豪宅更是增添口碑和形象加持。

此外，臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，由於不少豪宅客都是企業家或政商名流，住宅，往往亦兼具有招待所功能，一旦自宅能結合頂級宴會服務，除了比到外頭餐廳宴客來得獨特和隱密性，更能烘托出豪宅主人的品味。

誠如張旭嵐所言，儘管富人家裡多半已有傭人保母，但傭人可能會倒酒，卻不一定會知道上的酒是什麼產地，而飯店到宅服務侍酒師或主廚就能「講一口好酒或好菜」。

然而，這樣的層次，難道頂級物業管理公司做不到嗎？

亞馬遜國際物業管理執行副總鄭恆指出，儘管物業管理業早於十年前就開始精緻化，引進「飯店式管理」與英式大管家等，但畢竟術業有專攻，飯店善於細緻款待，以及旗下餐廳等品牌加持，細膩之處，仍是物管業難以望其項背的。不過反之，物管配備保全、設備維護等，仍能補足飯店系統的不足之處。

就建商銷售角度，張旭嵐表示，豪宅買家十分重視品牌加持，試想，若自宅除了有國際名家設計、品牌建商建造、傢俱用的是家飾精品……，若連社區管理都是五星級飯店品牌，更能吸引富豪的目光及收集慾望，也讓房價更保值。

而從飯店角度，雙橡園開發總經理魏櫂良指出，除了每月進帳管理費、使用費，全球國際性城市有星級飯店管理的飯店宅，每次建物轉手，還會各抽買賣雙方交易總價的1％轉手費。臺灣也可以跟進這種豪宅管理模式。

而最具價值的是，由於平日就在服務富豪，住戶即便離開家，也很容易習慣到該飯店消費，額外開發了頂級客羣。

指標建案「文華苑」「西華富邦」

其實，國外飯店式豪宅已行之有年，如英國倫敦「海德公園1號」，有私人通道直達鄰近文華東方酒店，堪稱全球最貴豪宅之一；而美國紐約「One57」，樓下是柏悅酒店，住戶能享用酒店提供的24小時服務，被稱爲紐約「億萬富豪大廈」。

國內，張旭嵐指出，「文華苑」「西華富邦」是非常成功的案例，帶起飯店豪宅熱潮，穩坐坪價「200萬俱樂部」，居全臺豪宅標竿。

文華苑堪稱引領與國際飯店集團聯手打造的「飯店豪宅」趨勢，引進文華東方酒店管理，據聞管理費上看每坪500元，創下房市新天價，還掀起精英電腦前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘，比拚文華苑購入戶數的豪宅蒐羅戰。

大直西華富邦是飯店豪宅中叫好又叫座的代表，由同集團的萬豪酒店直營進駐，因此飯店式管理很到位，可直接使用萬豪飯店1、2樓的俱樂部，等於住戶同時享有萬豪飯店俱樂部會籍，包括臺積電創辦人張忠謀、富邦蔡家等都是住戶。

不過，部分主打飯店式服務的豪宅，是以非直營、採簽約合作的方式提供餐飲或軟體服務，像是臺北松江南京大陸建設「琢豐」於2021年完工，1至9樓爲寒舍餐旅承租20年，10樓以上爲精品住宅，住戶享有20年期飯店會員。不過合約屆滿後是否續約，或是改由其他飯店服務，會有較多變數。

黃舒衛表示，在整個疫情衝擊下，國際級飯店朝向多角化經營來自救，不斷分化與講求細緻服務，導向餐飲旅宿生活方方面面。飯店宅逐漸蔚爲風潮，即便未來國際觀光復蘇後，飯店也不會縮手豪宅市場。

本文作者：沈瑜

(本文摘自《遠見雜誌1月號第427期》)

《遠見雜誌1月號第427期》