困於28.6億銀行借款，上海老牌房企中福置業被追債，旗下古玩城被法拍

本文來源：時代週報 作者：張釔璟

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中福古玩城，一個經常舉辦藝術品拍賣的地方，如今其自身也成爲了拍賣的對象。

近日，時代週報記者查詢京東資產交易平臺發現，“上海市黃浦區湖北路199弄1-98號共計98套商業不動產”開拍。

上述標的所處物業爲上海知名古玩城之一的“中福古玩城”。拍賣資料顯示，該古玩城有98套房屋，對應着此次拍賣的98套商業不動產。

12月13日上午10時，上述拍賣正式結束，共吸引了2404圍觀，47人設置關注提醒，但最終因無人出價而流拍。

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土地使用權僅剩下15年

拍賣頁面顯示，中福古玩城的所有人爲上海中福置業控股集團有限公司（下稱“中福置業”），建築面積4848.44平方米，評估價2.69億元，此次拍賣起價1.88億元，相當於打了7折，起拍單價爲每平米3.88萬元。

中福古玩城官微顯示，該古玩城地處上海南京路商業圈，於2006年開業，在上海古玩行業具有重要影響和地位，每年有幾十場的展覽、交易會在古玩城裡舉辦。

2021年8月，中福古玩城獲得上海市文旅局和市文物局“文物商店經營許可”批覆，是彼時上海唯一的擁有“市場文物經營許可”和“文物商店經營許可”的兩證單位。

圖片來源：京東資產交易平臺

對於此次中福古玩城的流拍，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對時代週報記者分析指出，土地使用期限較短或是主要原因之一，潛在買家可能無法充分回收投資或實現預期的增值。

拍賣資料顯示，中福古玩城所處土地宗地號爲“黃浦區南京東路街道88街坊1/1丘”，該地塊的使用期限爲1999年10月28日至2039年10月27日，截止日期距今已不足15年。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進此前接受時代週報記者採訪時也曾表示，目前關於不動產產權續期方面的政策並不明朗，各地說法不同，而且主要偏住宅類的，商辦資產的收併購確實也受到了一定的影響。

圖片來源：中福置業官網

此外，本次中福古玩城的拍賣還附帶租約，租約開始時間爲2016年1月1日，租約結束時間爲2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金爲每日1元/平方米。同時，中福古玩城的物業管理費欠費104.73元（截至2024年12月31日），物業管理費標準爲每月8元/平方米。

柏文喜表示，南京路作爲上海的核心商圈之一，商鋪日租金水平遠高於1元/平方米，低廉的租金可能也影響了市場對拿下中福古玩城的信心。加之其物業老舊，未來若進行翻新或改造，將增大投資風險。

源於一筆未償還本金28.6億的銀行借款

作爲滬上知名古玩城，中福古玩城之所以淪落到被法拍，主要源於一筆未償還本金高達28.62億元的金融借款。

上海金融法院在2023年2月28日發佈的一份民事裁定書顯示，2016年6月，上海金福外灘置業有限公司（下稱“上海金福”，中福置業控股子公司）與中國工商銀行股份有限公司上海市浦東開發區支行（下稱“工行”）簽訂了一份《房地產借款合同》，借款39億元，期限爲15年。

同年11月，工行與上海中福置業、上海中福（集團）有限公司（下稱“中福有限公司”，中福置業全資控股子公司）、胡培毅（中福置業創始人、法人）簽訂了《中福文化廣場項目變更協議》，借款金額變更爲40.77億元。

時間來到2021年，上海金福向工行支付了截至2021年3月20日的利息後，就未再支付利息。故工行將向上海金融法院提起訴訟，要求上海金福立即歸還全部借款及相應的利息、罰息、複利並應承擔相應的費用；並要求上海金福、中福置業、中福有限公司、胡培毅承擔相應的擔保責任。

2023年2月，上海金融法院就上述案件公開開庭進行了審理，最終判決：上海金福應向工行支付本金約28.62億元、支付利息約2.00億元、逾期利息596.70萬元。若上海金福屆期不履行付款義務，工行可以與中福置業協議，折價或者申請以拍賣、變賣其名下多處房產，所得價款優先受償。

圖片來源：裁判文書網

而京東資產交易平臺發佈的執行裁定書則顯示，因上海金福、中福置業、中福有限公司、胡培毅等四名被執行人未履行付款義務，上海金融法院於2024年10月28日裁定對查已封的中福置業名下5處不動產進行變價處理。

此次拍賣的中福古玩城便是其中一處。此外，中福置業名下上海市黃浦區漢口路618號101-104室、地下一層美食廣場、二層商場1、二層商場2、三層整層、四層整層的不動產（下稱“中福大廈商場”）也在京東資產交易平臺拍賣。

據悉，中福大廈商場的拍賣於12月13日上午結束，最終因無人蔘與競拍而流拍，其評估價4.78億元，起價3.35億元。

圖片來源：京東資產交易平臺

中福置業近年來風險信息增多

若非此次中福古玩城的拍賣，“中福置業”這家上海老牌房企似乎早已淡出了人們的視野。

根據公司官網，中福置業成立於1992年，前身爲上海中福地產置業有限公司。該公司成立以來先後在上海黃浦區核心位置開發了中福大廈、中福公寓、中福城（一期、二期、三期）、中福現代城、中福花苑（一期、二期）等項目。2013年11月，公司更名爲上海中福置業控股集團有限公司。

在中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發佈的《2019中國房地產開發企業500強榜單》中，中福置業位列第497位。

圖片來源：《2019中國房地產開發企業500強榜單》

天眼查顯示，中福置業註冊資本爲9688萬，法定代表人爲胡培毅，公司股權結構是寧波市江東中福投資發展公司持股100%，通過股權穿透可以發現，胡培毅是中福置業的實際控制人。

除了房地產外，中福置業還涉足文化、貿易、農業等多個多領域，擁有十多家控股、參股公司。其中，有經營古玩市場的上海中福古玩文化市場經營管理有限公司，有負責私人保管箱服務的上海中福金控投資有限公司，有在澳洲從事農業投資的金伯利農業產業發展有限公司。

近年來，中福置業不僅涉及的司法案件較多，而且還有股權凍結、限制高消費等情況。天眼查顯示，目前中福置業現存被執行人信息9條，被執行總金額累計35.45億元。該公司還有4條失信被執行人記錄，履行情況均爲全部未履行。

圖片來源：天眼查

爲了解中福置業當前經營情況以及中福古玩城的後續運營等問題，時代週報記者撥打了中福集團官網所留企業文化宣傳中心電話發現，目前該號碼目前已用於上海中福金控投資有限公司旗下中福保管箱保管庫1號的聯絡。

記者還撥打了中福古玩城官微文章中所顯示的聯繫電話，接通後轉接查號，接電話的工作人員迴應稱，其所處的位置是中福古玩城的監控室，並無領導辦公室的聯繫方式。而對於古玩城拍賣一事，該人士表示，剛聽說不久，其也在關注。

此外，記者還向中福集團官網郵箱發送了採訪函，但截至發稿，暫未有任何迴應。

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