老房子不愁賣了？剛剛明確，樓市“核心招”終究還是來了

數據顯示，全國新建商品房庫存達到7.6億平米，比上一波2014年去樓市庫存前夕還要多點，這還不包括各城創紀錄的存量房掛牌量。按照現有樓市去化速度，即便不再新建一套房子，也需要起碼1年時間才能達到10-12個月的供需平衡線。如果再算上新建的商品房，樓市去化週期只會進一步拉長。

不過，雖然從中央到地方，針對支持樓市的政策是一波接一波，但真正有效、力挽狂瀾的大招並未出現。如果說2014年-2018年那波樓市恢復主要依靠“棚改貨幣化安置”，如今又依靠什麼呢？這是不少人苦苦追尋的答案。

從目前看來，國家和地方的目標很明確，一定是要樓市企穩和恢復的，這對金融系統風險、就業和經濟增長實在是太重要了，沒什麼好說的。用什麼大招合適呢？有人說，如果再啓動大規模拆遷，樓市肯定會起來的。

毫無疑問，拆遷不僅消除存量住房，又新增住房需求，樓市庫存肯定是嘩嘩掉，但難就難在，以前拆的房子大都是城中村，房子低矮、戶數少，一拆遷賠償的戶數少，再加蓋新樓的話，可以賣多得多的錢，不僅老百姓能致富，地方也能獲得大量的土地出讓收入和稅收收入，可謂雙贏，這是過去多年拆遷規模大且迅速的根本原因。

但現在卻不行了，2019年7月，住建部黃豔副部長宣佈將“告別大拆大建”，一個根本的原因是，當樓層變高、居住密度變大後的房子“拆不起”。所以，現在我們提到最多的就是老舊小區改造，最近幾年每年都有約5萬個老小區納入改造，其中能拆遷的危房是少之又少。君不見，浙江杭州一個7層的老小區原地拆遷重建，每戶都要出資百萬。由此可見，今後的拆遷不僅賺不到錢，還有可能往裡貼錢。

拆遷去樓市庫存的“歷史大招”行不通了，難道就沒有其他招來完成去樓市庫存的“歷史使命”嗎？實際上，早在去年底，經濟學家任澤平就建議，建議國家設立大基金，以合適的價格收購庫存樓盤。無獨有偶，最懂經濟的學者型市長黃奇帆也提出建議，趁現在房價低迷，政府拿出資金，把賣不掉的商品房買下來作爲保障房。

從黃奇帆的建議看，政府收購的房子規模還不小。因爲在他看來，這些保障房的租金只有收入的1/6，不會受到房貸的壓力，以後要讓30%的城市居民住進保障房、公租房或者人才房，那些剛工作的、低收入、新進城的就業羣體都能住在保障房裡。那麼，他們的建議能夠實現嗎？中央剛剛重磅定調了房地產，其中提到：

這句話雖然只有22個字，但已經明確了接下來對樓市要採取的措施，可謂精準的找到了樓市問題的癥結，優化增量住房的措施不用多說了，現在土地不好賣，事實上供應已經下來了，多地也大幅調減了住房供應，目的就一個，給消化存量住房時間。而統籌研究消化存量房產，這是近3年樓市萎靡時間裡首次提出，意味着，接下房地產的重點工作將轉向“去樓市庫存”。

實際上，從目前地方的動作看，關於消化存量房產的措施已經有雛形，那就是“以舊換新”。據相關媒體數據統計，目前全國已經有超過40城表態或實施“以舊換新”，將“以舊換新”作爲主要政策工具，以兩個典型城市爲例。

鄭州擬在2024年實施以舊換新1萬套，一半是市場化交易，一半是政府直接收購。流程是業主可在信息平臺登記出售房源信息，同時選定新房，與房企簽訂購房意向書，隨後由專業機構負責評估，收購房源單位與購房者洽談收購操作適宜。相比此前城市的“以舊換新”，鄭州安排了多個部門對接，支持力強、操作性強。

而南京則先在主城六區試點2000套“以舊換新”，雖然說試點到2024年底，但政策一出來，按照相關業內人士的預估，差不多到6月份就把這2000套置換完了。爲什麼這麼火？因爲南京的“以舊換新”比其他城市的更具吸引力。這其實是各城市一步步試出來的結果，一個比一個有進步，效果不錯的話，其他城市也就全面效仿了。

現在留下的懸念是，這個“吸引力”會不會是2014年-2018年那波樓市“漲價去庫存”？什麼意思呢？就是以高於目前市場的價格收購存量房：

一來，調動業主“以舊換新”的積極性，畢竟高價格收購：

二來，業主們的預期會變好，二手房掛牌量就不會那麼多了，人們“買漲不買跌”的心理都懂。

這可不是妄言，相信大家還記得，上一波去樓市庫存時，專家們開始建議開發商要打折賣房，結果開發商真打折了，但發現賣了一些後更賣不動了，結果不知道誰提出的“漲價去樓市庫存”被採納了，接着就是啓動了“棚改貨幣化安置”，配合理念的實施。同樣的道理，如果收購的二手房都是打折，把市場越搞越低，誰願意置換？市場如何起來？所以，通過高於目前市場成交價收購二手老房子或成爲實施項。

從這個角度看，後面的二手老房子肯定不愁賣了。二手房好賣了，置換也有了基礎，市場自然就活了。樓市走到現在，在經過多番測試後，終究還是找到了大招。

當然，當下的“以舊換新”政策也僅僅是地方上的試點，各城推出的以舊換新區域、房子類型、規模都還是小規模階段，自本次中央新明確消化存量房產基調以後，相信還會有更多、更大力度的“以舊換新”政策出來。

大家可不要小看“以舊換新”帶來的樓市影響力，在1998年房改課題組組長孟曉蘇看來，假如國家一年出1萬億，地方配套2萬億用於保障房，加上銀行、信託、基金，可以發展到5萬億。如果這些錢都用於購買商品房用作保障房，按照全國商品房均價100萬一套算，一年可買5億平米左右，不僅把我們的新房庫存去化得七七八八，還可把我們的二手房老房子消化相當部分。你說，市場豈有不活躍之理？