老宅延壽 交易市場迎新契機

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內政部推動的「老宅延壽計劃」預計於今年底正式上路，這項政策將顛覆老屋交易、租賃市場，不但提升老人住老屋的生活品質，也讓無法負擔新屋高房價的年輕族羣，不再囿於資金不足，選擇購買或租用安全老宅。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，這項計劃不但有助老屋交易，也可望提升銀行對延壽後老屋貸款意願與條件。

目前市場上，許多購屋者對於老宅交易最擔憂的問題之一，是銀行貸款的貸款成數。老屋因屋齡較高，銀行的貸款限制較多，導致部分買家卻步。然而，若透過政府補助整建，使老屋得以延長使用壽命並提升居住安全性，銀行的放貸意願有望提高，進而推升老宅的市場價值。

相較於新建案，老屋在地理位置、價格與使用空間上往往具有相對優勢，徐佳馨分析，老宅總價較低、室內空間較大、採光良好，多附有前後陽臺。此外，老屋的房屋稅等持有成本也相對較低，當居住安全、貸款問題改善，市場吸引力將被推升。

計劃的推動方式將影響其成效。據瞭解，依內政部的規畫，希望補助金將由管理委員會統籌運用，而非直接發放給個別屋主。徐佳馨認爲，這樣的模式較具可行性，因爲透過管委會運作，可確保資金專款專用，避免個別住戶因資金調度問題而影響整體修繕計劃。此外，政府長期以來一直推動社區成立管委會，未來若與補助計劃綁定，將有助於提升社區管理的整體效率。

臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中則指出，「老宅延壽計劃」僅是修繕現有建物，使其延長使用年限，並不會創造新的供給戶數。因此，計劃對於房市買賣並無直接刺激作用。不過，內政部目前的方向是希望透過整修後的老宅，增加其在租屋市場的價值，引導更多房源進入租賃市場。

陳定中認爲，計劃的執行門檻是一大挑戰。根據目前規畫，「老宅延壽計劃」的補助申請需經全體住戶同意，這可能成爲執行上的阻礙。過去推動老公寓加裝電梯時，就因爲住戶意見分歧導致實際執行率不高，類似的情況可能在延壽計劃中重演。

徐佳馨也認爲，政策落實過程若沒做好配套，將具相當挑戰，例如申請流程的繁瑣性。許多老社區缺乏有效的管理組織，使得政策宣導與申請作業進展不易。徐佳馨建議，政府應推動「一站式服務」窗口，提供資格審覈、融資協助、工班媒合、設計監工與驗收等全方位協助，讓住戶能夠更順利地完成申請，減少行政流程帶來的阻礙。

此外，政策執行的關鍵還包括資金管理與履約保證機制。徐佳馨提醒，補助資金應確保專款專用，並搭配履約保證制度，以防資金管理不善影響工程進度與品質。