雷皓明／反制租霸！留置權讓你扣留物品當賠償
▲房客欠租或損害賠償，除了告民事訴訟外，還有另一個要到賠償的方法，就是房東的留置權。（圖／視覺中國CFP）
房客不繳房租、弄壞東西就拍拍屁股走人，這些欠租跟損害賠償，除了告民事訴訟外，其實法律上還有另一個要到賠償的方法，那就是房東的留置權。
顧名思義，留置權這個權利是賦予房東能夠把一些東西扣留下來，不讓房客帶走。
至於爲什麼？這是要平衡房東與房客之間的權益。
房東把房子交給房客，由房客佔有、使用，房東收租，但在租賃關係之中，有可能房客會不小心造成損害，例如弄髒了粉刷、管線堵塞、傢俱毀損……，因此產生損害賠償，更常見的是欠繳房租，這時候對房東來說就有風險。
因此，民法445條賦予出租人留置權，針對放在租賃不動產內的物品，在一定條件下可以主張留置權，並拿這些物品來抵債，填補其損失。不過，並不是所有的東西，房東都可以扣着：
第一，原本法律就禁止扣押的東西（例如生活必備衣物、祭祀所用之物），當然不能擅自扣留，再者，如果是對方工作必須物品，也不能任意扣留。
第二個原則是，如果一部分的物品已經夠擔保補償損失，就不能扣着所有東西。假設房客只欠你2萬元的租金，你卻要求扣下他家的電視、昂貴傢俱及所有電器，這些合計遠遠超過2萬塊，若讓你全部都扣留也說不過去。
有可能你不知道他的傢俱、物品值多少，是不是剛好能抵債？那就抓個大概，日後訟爭時才能讓法官相信你是合法行使權利，而非濫用。
假如房客未經房東同意，或是趁房東不注意而擅自移走這些留置物，房東有異議權，告知其有合法的留置權，依照民法447條更可以逕自阻止房客拿走這些物品，不需要先向法院聲請任何文件，這就是爲什麼房東可以鎖房客的東西（當然不見得是字面上的「鎖」起來，但房東對房客的東西有一定的掌控權）。
此外，這種擅自移走留置物的情況，也同時構成房東的終止契約事由，你可以終止契約然後去法院訴請遷離房屋，趕走欠租不繳又麻煩的房客。
民法雖然有允許當事人的自助行爲（爲了保護自己利益而侵害他人利益），不過條件嚴格。在租賃的情況，反而是有像是留置權這種較優惠的規定，給予人民一定程度的自助權。
弄到需要行使留置權的地步，其實對雙方都很難堪、麻煩，不過真到不得已的時候，你也得知道自己享有的合法權利，才能保護自己。（本文轉載自律師談吉他）
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●雷皓明，喆律法律事務所主持律師。以上言論不代表本公司立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點，來稿請寄：editor88@ettoday.net