理財週刊／都更 別想得太單純、太簡化
Q：準政務委員張景森在臉書上針對「文林苑事件」發文表示，這是史上最Kuso的一場社會運動。疑似被建商及政府迫害的王家，原來只有56.06坪的房子，現在分配到新房子有5戶，總共175.02坪，價值上億，「如果他們還不滿意，也只能算是不快樂的億萬富翁而已」。文章一出，圍剿聲不斷，準行政院長林全不得不出面滅火，究竟張景森說錯了什麼話？
A：「文林苑都更事件」起源於王家不同意所擁有的兩塊土地和建物，被逕行劃入臺北市政府覈定的都市更新範圍內，而2012年3月28日臺北市政府依法執行法院判決，拆除王家住宅，後續引發社會運動人士進行長期抗爭、王家提告、聲請釋憲後，大法官做出「都市更新條例」部分條文違憲，必須修法，進而導致全臺都更停擺等層出不窮的爭議事件。
不少在當時想透過都市更新，甚至前臺北市長郝龍斌「一坪換一坪，再加一個停車位」，身價可翻好幾倍的夢想，都爲之破滅，至於當初抗爭的王家不同意戶，事後於2014年5月則跟建商達成和解，分回5戶，總面積175.02坪。
張景森在臉書上發文，代表他對「文林苑」最後結果的個人看法，原無可厚非，但問題在於他即將是蔡英文520就任總統之後的準政務委員，大家所質疑的是，他的言論是否代表新政府的立場？準閣揆林全親上火線滅火指出，文林苑都更案的爭議點，是當時臺北市政府變成建商的拆除大隊；此外，他認爲，「人民的權益」、「家園的感情」、「民主的程序」與「公共的最大利益」，都不是用金錢可以衡量的，並提到未來都更的三大執行原則是：1.深入社會溝通、2.程序公開透明及3.確保民衆居住權。
對於這三大執行原則，我認爲還是「理想大於現實」，顯然是把「都市更新」想的太簡單。
不過，就整個事件之癥結點加以探討，如就建商所公佈之數據，正確答案應是56.06坪的土地，分回的新房子5戶，總面積175.02坪，就此而言，應沒有獨厚特定都更戶問題，因此，有關文林苑都更議題實際上已是「回不去了！」何不讓它順利落幕？
至於都市更新爲何會有「釘子戶」產生？因爲過往的經驗，愈晚籤同意書給整合的建商，愈容易拿到較多好處，因爲建商花了七年、八年，甚至十年以上時間，最後的臨門一腳，亦即那100%最後的2~3%同意戶，如果建商不想心血付諸東流，最後只好「花錢消災」，忍痛接受「釘子戶」獅子大開口。
「釘子戶」不好聽，最後改爲「不同意戶」，而不同意的理由千百種，說是對老家的情感、起家厝、對地方的情感．．．等等，但如果因爲少部分人的反對，都更就走不下去了，則又非都市再生與城市新風貌之期待，因此，都市更新條例賦予公權力的「代拆」權限，沒想到卻在「文林苑」都更案重重的摔了一跤。
此外，我們千萬不要把「都更」想的太過理想化、簡單化，其實人性的貪婪面往往也是都更成不成功的最重要關卡之一。
試想，前臺北市長郝龍斌爲何拋出四、五層樓老舊公寓都市更新可「一坪換一坪，再加一個停車位」政策，主要就是提高誘因，讓這些住戶願意參與，以加速都市更新。
但該四年計劃，隨着郝市長第二任的任期屆滿，究竟有多少成功案件，也從未見市政府對外明確說明，反觀，其任內大張旗鼓提到的一個成功拿到「一坪換一坪」的案例，是某建設公司在南港地區的都更案，不過，該案當初整合率才七、八成，最後還是不了了之，卡關的問題仍出在都更戶與建商在權利分配上談不攏。
其實這跟大多數都更案整合不易的關鍵大同小異，幾乎每個都更戶都不希望是「分配最少」的那一戶，而有些人則更抱着愈晚籤同意書，能得到的好處愈多的想法。
有時在整合過程就經常出現住戶與建商在「分配比例」的計算基礎上有很大歧異，例如前述南港案，原有127戶，都更後規劃爲430戶，依都更戶的認知計算方式，「一坪換一坪」分回的127戶僅佔430戶的1/3，顯然建商分得太多；但就建商的算法，全部20300坪總樓地板面積，分到8120坪，僅佔4成，都更戶應是分回6成纔對，其間差異天南地北，實在很難喬得攏，最後結局就是不了了之。
又如文林苑王家曾在call out電視政論節目，指文林苑規劃地上15層，地下3層，而王家原是2層樓建築，分屋比例應是2：18，亦即1：9，爲何最後分回比例是1：3；諸如此類依樓層比、戶數比的計算認知，都跟實際應按總樓地板面積比例計算有很大落差，更遑論一些一樓店面要求分回原面積店面等問題。
如再加上都市更新曠日費時，若房價處多頭行情，則未來分回的總價值更高，皆大歡喜，例如文林苑預售時，每坪約40多萬元，現今卻傳出行情100多萬元，幾乎所有的都更戶都賺到了，惟一旦景氣逆轉房價下跌，各方都更利益必然不如預期。
因此如將上述林林總總一一加以反覆推演，可能就不會再以單向思考來因應這麼錯綜複雜的都市更新問題了。
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