理財週刊／以仲裁方式快速解決地上權紛爭
文／莊孟翰
Ｑ：過去房價高漲，購買地上權房產成爲另一項選擇，不過時空變遷，在打房政策的稅制結構變動下，加上2016年全國公告地價平均大幅調漲30.54％，導致國有土地招商屢以流標收場，令已標購地上權的民衆無所適從，甚至更出現地上權土地每年繳交地租高於同地段所有權地價稅之不合理情事，導致建商遭客戶提起訴訟，而不得不對國產署提起訴訟。對於地上權紛爭，透過法院上訴曠日費時。想請教莊教授，是否能有其他方式來爲地上權紛爭解套？
Ａ：所謂地上權，依民法第八三二條﹕「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物爲目的而使用其土地之權。」亦即以利用他人土地作營造(建築物)、工作或竹木爲目的，而取得的用益物權。
其次，依民法第八三五之一條：「地上權設定後，因土地價值之升降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」
本文討論要旨主要系緣於財政部國有財產署辦理國有非公用土地招標設定地上權案地上權人已提起訴訟案件，一審地上權人之訴遭判決駁回後提起上訴，二審訴訟系屬中得否同意提付仲裁？由此顯見地上權議題影響層面甚廣，並非單純系屬建商與國產署之間的問題。
景氣衰退 地上權問題浮現
事實上，目前市場已存在不少地上權案例，並且行之有年，譬如臺北市仁濟醫院就有許多土地是以地上權方式出租給民間住戶，臺鐵松山車站與南港車站大樓也都是典型的地上權案例。
按潤泰松山車站大樓系臺鐵以BOT模式，由潤泰企業集團投資興建的聯合開發商業大樓，2013年四月動工，2015年10月31日落成啓用。
至於潤泰南港車站大樓也是臺鐵以BOT模式，由潤泰企業集團興建的三十層共構商辦摩天大樓，樓高138.3米，2015年12月完工。
這些都是相當成功的聯合開發BOT模式商辦、購物中心及旅館等複合商業設施的地上權合作開發範例。
地上權有其優點，但也有不少缺點，例如沒有土地所有權而無法由購屋者逕行辦理貸款，此外，產權移轉仍須經由建商處理等，都是備受詬病之所在。
最近隨着景氣逐漸衰退，潛藏問題隨之浮現，尤其2012至2014年購買的建案，清一色都是因爲房價下跌加上地租大幅提高，導致情勢逆轉幹脆選擇不交屋，甚至不惜對建商提起訴訟，更嚴重的是，國產署推出標案几乎都標不出去，甚至已標脫案亦頻頻出現解約情事。
仲裁快速 同樣具備法律效力
有鑑於地上權標案怨聲連連，加以104年臺北市率先實施囤房稅，106年1月1日公告地價大幅調高，導致購屋糾紛頻傳，建商亦不得不對國產署提起訴訟，國產署除面臨新標案頻頻流標，又無法快速解決紛爭之情況下，遂尋求法律訴訟之外，是否還有其他快速解決紛爭途徑，而仲裁就是最佳選項之一，不過此一方式仍得經由雙方當事人合意才得以付諸實施。
另外，依照仲裁法規定，仲裁庭應於六個月內作成判斷書，即使案情複雜，必要延長時，也只能再延長三個月而已，與法院訴訟程序相較，更顯快速多了。
一般之所以選擇仲裁，除仲裁與法院確定判決，具有同一效力，可強制執行之外，仲裁費比訴訟費低廉，且仲裁因迅速結案，可節省當事人打官司的許多時間，減輕訴訟在精神上的壓力與折磨。因此，對於一些想要在短期解決紛爭之爭議，仲裁便是訴訟之外另一最佳選項。
以下爲中華不動產仲裁協會就【財政部國有財產署辦理國有非公用土地招標設定地上權案地上權人已提起訴訟案件，一審地上權人之訴遭判決駁回後提起上訴，二審訴訟系屬中得否同意提付仲裁？】議題之書面建議意見：
一、財政部國有財產署考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議，值得肯定：財政部國有財產署基於便民，考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議，殊值肯定，未來國有非公用土地設定地上權招標的合約內，能主動訂入「仲裁條款」，則又是更進一步的作法，肯認當事人享有程序處分權及程序選擇權，司法院大法官釋字第五九一號解釋亦同斯旨。
二、按「民事紛爭事件之類型，因社會經濟活動之變遷趨於多樣化，爲期定分止爭，國家除設立訴訟制度外，尚有仲裁及其他非訴訟之機制。
基於國民主權原理及憲法對人民基本權利之保障，人民既爲私法上之權利主體，於程序上亦應居於主體地位，俾其享有程序處分權及程序選擇權，於無礙公益之一定範圍內，得以合意選擇循訴訟或其他法定之非訴訟程序處理爭議。
仲裁系人民依法律之規定，本於契約自由原則，以當事人合意選擇依訴訟外之途徑處理爭議之制度，兼有程序法與實體法之雙重效力，具私法紛爭自主解決之特性，爲憲法之所許。」爲司法院大法官釋字第五九一號解釋。
三、次按，關於貴署提付仲裁之處理原則言：
(一)判決確定前均得提付仲裁，處理原則即與仲裁法第一條、第四條相牴觸。
(二)不適用「衡平原則」文字宜刪除。
(三)換言之，未起訴前均可提付仲裁；已進入第二審尚未進行言詞辯論前「亦非不得」提付仲裁，建議參照前揭司法院大法官釋字第五九一號解釋，提付仲裁。
就本討論議題如尚未言詞辯論前得考量依民事訴訟法189、190條向二審法院聲請合意停止訴訟程序(四個月得延長一次共八個月)，提付仲裁解決。
四、末按，近年財政部國有財產署爲活化國有非公用土地，並增加財政收入，透過招標地上權的案例不少。而這些取得地上權者有些是建築房屋出售給自住的房屋買受人，此即所謂的「地上權住宅」；有些則是取得地上權者將之建造商業設施，進行商業使用。惟自政府調整不動產租稅政策，修正不動產相關稅制，致使買受地上權住宅的買受人在地租難以負擔，而做商業使用的業者也承擔不了，已提前終止或解除契約，導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案正增加中。建議：因應情勢變遷原則，已簽約之部分，在合理範圍內做整體檢討與調整。
五、綜上，爲因應社會情勢變遷爲抑制房價或促進社會公益，地上權標租政策確實有調整必要，訴訟未判決確定前提付仲裁有正當理由，且仲裁判斷等於確定判決。再者，訴訟過程之不確定性(可能拖至三到五年)，故依我國《仲裁法》第一條、第四條規定，只要當事人雙方有同意的方式組成「仲裁庭」，進而由仲裁庭審理判斷，建議：採納衡平原則，司法院大法官釋字第五九一號解釋亦同斯旨。