李嘉誠家族內地資產捲進風波：東莞樓盤5折促銷，上海普陀地標股權流拍

李嘉誠家族捲進內地的一些房地產資產處置風波中。

根據京東拍賣消息，上海長潤江和房地產發展有限公司（以下簡稱“長潤江和”）40%股權於7月9日首次拍賣，起拍價約53.49億元，2人報名，但因無人出價最終流拍。

長潤江和成立於2007年10月，是長實集團與和潤集團爲開發位於上海普陀真如城市副中心項目“高·尚領域”而成立的項目公司，二者分別持股60%、40%。由於和潤集團旗下公司上海長潤房地產開發有限公司（以下簡稱“上海長潤”）、上海江和房地產開發有限公司（以下簡稱“上海江和”）破產清算，其所持長潤江和40%股權被債權人中融國際信託有限公司申請處置。

高·尚領域項目地塊爲2006年年底長實集團與和潤集團以底價22億元聯合競得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地塊，總建築面積約117萬平方米，業態涵蓋寫字樓、商場、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高層寫字樓落成後是上海浦西的地標性建築。

李嘉誠家族曾對這個項目寄予厚望。

長實集團在2007年1月公佈的交易公告中稱，收購、擁有及發展普陀地塊爲商業及住宅物業，乃符合長實及和黃其中一項核心業務策略。2009年4月，時任長實集團董事總經理兼副主席暨和黃副主席的李澤鉅出席了高·尚領域的開工儀式並表示，“我們對有機會領銜打造上海真如城市副中心感到非常興奮，決心在區域內創造一個和諧社區。”

18年過去，真如城市副中心繁華兌現，而高·尚領域仍未完全落成，項目公司股權也因合作方的債務危機被擺上拍賣臺。

這並非李嘉誠家族近期首次因涉及資產出售而受到關注。

7月11日，“李嘉誠家族5折賣房”衝上熱搜。事件指向李嘉誠家族旗下長實集團位於東莞的海逸豪庭項目在清盤階段，推出了部分團購優惠單位。據銷售人員介紹，特價房源均是天地樓層或樓層較矮，價格在每平方米1.3萬元至1.5萬元左右，此前該項目銷售均價約2.3萬元至2.4萬元。

萬人圍觀無人出價

高·尚領域股權被拍賣，源於和潤集團的債務危機。

公開信息顯示，和潤集團是國內領先的糧油加工企業，在糧油產業佔據相當的市場份額，在浙江舟山、湖北武漢、四川瀘州等城市擁有生產基地。

和潤集團法定代表人虞鬆波曾被稱爲“舟山首富”，如今已債務纏身。根據天眼查，截至7月11日，虞鬆波關聯的限制消費令記錄232條、失信被執行人記錄5條、被執行人記錄7條，被執行總金額約22億元。

上海市第三中級人民法院出具的民事裁定書顯示，上海長潤、上海江和因爲資不抵債，具備破產原因，因此二者持有的長潤江和40%股權被拍賣償債。

根據拍賣公告，長潤江和主要包含兩項資產——存貨，即高·尚領域的土地出讓金、前期工程費、建安工程費等開發成本，賬面值約76.36億元；固定資產，即高·尚領域的房地產，包括商業、辦公、會所、酒店及車位等，賬面原值約36.38億元。

7月9日，長潤江和40%股權正式開拍，起拍價約53.49億元，一共吸引1.2萬次圍觀，2人報名，但最終因無人出價而流拍。

長潤江和40%股權流拍，有多重原因。

上海易居研究院研究總監嚴躍進向時代週報記者表示，真如城市副中心略顯邊緣，商辦物業非常仰賴區位優勢，“綜合體項目能不能做起來，與所在區域的購買力、客流量密切相關。”

另一方面，53.49億元的起拍價，在當下對於大多數投資者而言都是一筆巨大的負擔，嚴躍進說，“真如項目總價比較高，現在能拿得出50多億元的機構很少。”

嚴躍進進一步表示，目前上海的土地市場，二三十億元就能拍到非常優質的地塊，比如保利發展近日競得的楊浦平涼社區02H1-01地塊，地價約22億元，“核心區域的住宅項目質量好，回款快，而商辦物業本來就過剩了，商圈自身規劃對項目運營而言也有壓力，投資者肯定是算過賬的。”

不止外部缺陷，長潤江和自身也存在不少瑕疵。

根據《上海長潤江和房地產發展有限公司資產評估報告》，長潤江和由雅富投資有限公司（“長實系”公司）、上海長潤、上海江和分別按60%、25%、15%的比例出資成立。截至2023年11月30日，長潤江和註冊資本尚未完成實繳，三大股東的實繳金額分別爲17.31億元、5.71億元、3.43億元，實繳比例62.25%。

此外，根據拍賣公告，由於高·尚領域已售物業尚未進行土地增值稅清算，且項目地塊實際經濟指標與土地出讓合同約定經濟指標存在差異，加上項目延期竣工，如拍賣成交，競買人需承擔土地增值稅、土地出讓金以及逾期竣工違約金等費用。

“高·尚領域這種大型綜合體項目的轉讓比較困難，只能進一步壓低出售價格，單純一家機構或普通的聯合體資金壓力會比較大，很難消化。”嚴躍進表示。

長實進退

現實過於骨感。作爲優先購買權人，即便高·尚領域是長實集團入滬的首個大型綜合體項目，即便長實集團曾有意全資持有高·尚領域項目，他們也在拍賣臺前剋制住了自己。

2006年12月底，上海普陀真如城市副中心第一幅巨量地塊A3-A6地塊出讓。沒有遇到任何對手，長實集團聯合和潤集團以22億元競標底價摘得地塊，摺合樓面價約3027元/平方米。

長實集團官網顯示，真如項目總建築面積逾117萬平方米，是目前上海最大規模城市綜合發展項目之一，結集商場、辦公室、住宅、服務式住宅及酒店物業。《東方早報》報道稱，整個項目的投資將在60億元左右，而這一項目也將被建設成普陀地區的一個地標性建築。

2009年4月，真如A3-A6地塊正式動工，標誌着上海第四個城市副中心的啓動建設。

由於地價低廉，開發週期漫長，迎上房價上漲週期，長實集團在真如項目收益頗豐。

2013年6月，長實集團真如項目以“高·尚領域”的案名正式亮相，推出首期產品，售價約3.5萬元/平方米，部分特色單位高達4.5萬元/平方米。兩個月後，高·尚領域首開單位宣告售罄，收金約26億元。

2019年6月，高·尚領域首次推出住宅產品“領寓”，包括1108套房源。據觀點網，長實集團次年公佈的2019年銷售成績顯示，領寓開盤半年銷售金額達73億元，位列上海住宅總銷售套數及金額排名前三。

直至今年3月，高·尚領域仍有73套住宅推出，均價約10萬元/平方米。7月11日，時代週報記者從高·尚領域銷售人員處瞭解到，目前項目僅剩少量底復（一樓帶地下室）在售，“（股權拍賣事件）對我們沒什麼影響，有影響我們會收到消息的。”

拿地至今的漫長18年裡，關於高·尚領域的權益歸屬傳言多次傳出。

2019年5月，有市場消息稱長實集團有計劃出售高·尚領域項目權益。對此長實集團迴應稱，公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。

2020年1月，風向轉變，港媒報道稱長實集團有意增加內地投資份額，收購和潤集團所持的高·尚領域股份，最終全資持有該項目。長實集團方面表示，公司有興趣作出研究，且事實上公司有優先購買權。

彼時，樓市熱錢洶涌，市場交投活躍。上海中原地產統計數據顯示，2019年上海新建商品住宅共成交773.5萬平方米，同比上漲19.46%，處於近3年高位。但長實集團這一收購意願最終並未落地。

4年後，長實集團又一次拿到“優先購買權人”的號碼牌，故事仍未迎來完滿結局，長潤江和40%股權首拍流拍。長實集團上海公司市場傳訊部一名工作人員向時代週報記者表示：“這是公司高層的決定，沒有更多消息可以透露。”

針對爲何放棄競買股權、高·尚領域逾期竣工原因等問題，時代週報記者於7月11日致函長實集團方面，截至發稿未收到回覆。

本文源自：時代週報

作者：樑爭譽