龍湖時隔四年再入佛山 拿下禪城祖廟核心地塊

觀點網 闊別四年，龍湖回到佛山。

3月7日，佛山市禪城區TD[2024](CC)WG0004號地塊成功出讓，由龍湖旗下廣州市錦瑞房地產有限公司以底價6.24億元摘得，住宅樓面價約10803元平方米。

該地塊位於禪城區同濟路北側、體育路西側，爲住宅用地，宗地面積23109.27平方米，容積率2.5，綠化率不高於30%，建築密度不低於30%，建築高度不高於100米，其中住宅整體建築高度要求不低於23米。

規劃還要求，該地塊還需配置幼兒園、社區黨羣服務中心、社區衛生服務站以及託老所。

據悉，這宗禪城祖廟地塊，位於佛山行政、商業核心區域內。

回到“佛山之心”

兩個月前，這塊地還被鉤機、挖掘機、揚塵車和過路的市民包圍，處於清拆工作收尾階段。

地塊原建築爲陽光數碼廣場+金銀島水城，是佛山市禪城區CC-A-02-06-02街坊（佛山樂園周邊地塊）組成部分之一，承載了無數佛山人的城市記憶。

1984年5月2日，佛山市城區旅遊公司與香港新東置業有限公司簽訂協議，合作興建佛山樂園，總投資3300萬元、分六期工程建設。兩年後，樂園基本竣工。

八九十年代，佛山樂園盛極一時，南側金銀島水城也是市中心唯一一個綜合性水上樂園，當時在全廣東只有兩個地方有激流劃舟遊樂項目，其中一個就在這裡。

步入新世紀，兩座樂園設備不再適應千禧一代的娛樂需求，客流逐年下降，佛山樂園被稱爲全佛山物價指數唯一下跌的區域——從100元只能玩四個機動遊戲變成100元可玩十個，扔沙包也從10元3個變爲10元10個；金銀島也幾次被傳出停業。

陽光數碼廣場同樣如此，經歷了小靈通年代的火爆，諾基亞年代的平淡，再到蘋果年代的落寞，2016年就開始清退，租戶陸續搬往同濟廣場、流行前線、人民路以及東方廣場等地。

去年年底，這塊“城膽”地皮終於被盤活，從2023年12月11日起至2024年1月20日，佛山樂園金馬商城及周邊地塊開展整理圍蔽施工。不久後，禪城區政府網站發佈關於佛山樂園地塊周邊地塊的最新規劃。

根據規劃，整體地塊將變爲娛樂康體+居住+商業用地。其中，北側佛山樂園地塊爲娛樂康體用地，西側噴泉俱樂部所在地塊爲商業用地。

此次出讓的地塊，即陽光數碼廣場+金銀島水城部分，修訂爲二類居住用地。

此作爲佛山春節後首宗掛牌成交的商住地塊，也是禪城區2024年第一批出讓住宅地塊清單上的獨苗。

數據顯示，佛山2023年成交75宗經營性用地，成交總建面405.35萬平方米，同比減少37%，成交金額338.1億元，同比微增1%。其中，禪城涉宅用地成交金額35.27億元，同比減少37%，南海則成交了185.21億元，同比上漲90%。

此消彼長，禪城涉宅用地成交金額佔全城經營性用地的比例從16.84%降至10.43%。

今年2月28日，佛山市禪城區召開高質量發展大會，正式啓動“禪城煥新行動”。據介紹，行動將推動老佛山新光彩、老城區新活力，助力禪城堅定邁向城市中心，打造“佛山之心”。

禪城煥新背景下，未來或許還有更多存量土地改造入市。

龍湖的變化

除了供應端的稀缺屬性，佛山市中心也有大量改善型需求。

貝殼研究院發佈的報告顯示，作爲全面解除限購的第一年，2023年佛山一二手房共成交113413套房，三年來首次止跌，但59013套二手房佔了大頭，這部分同比上漲32.9%，新房銷售仍不容樂觀。

從合富研究院《2023佛山房地產市場總結暨2024年展望》提供的數據也能發現，2023年佛山新房成交約621萬平方米，同比下降21%。

近年來，佛山剛需市場逐漸飽和，改善置業成爲主流。貝殼數據顯示，2023年佛山新房住宅成交面積中，120-144平方米戶型比例上升趨勢明顯，其中144平方米以上戶型佔比8.7%，達5年來新高。

廣東省房地產行業協會會長王韶也曾在活動上公開表示，佛山二十年樓齡商品房佔32.13%，十年樓齡佔9.7%，只有28.5%城鎮家庭住在電梯房，改善性住房需求龐大。

迴歸城市核心板塊，挖掘改善型需求，正契合龍湖目前的業務規劃。

2023年，龍湖發佈了全新的三大產品系：雲河頌、御湖境、青雲闕，這是區別於剛需的高端改善型產品，提出要把改善型作爲產品主力。

因此，龍湖地產本次成功競得的禪城地塊，很有可能被打造成改善型產品。

自2014年正式進入佛山以來，龍湖在佛山已相繼開發了龍湖·春江名城，龍湖越秀·傲雲，龍湖·江與城等3個項目。

龍湖·春江名城是龍湖進軍佛山的首個項目，位於順德大良新區，自2014年11月28日開盤以來，春江名城的銷售業績表現良好。

數據顯示，在2015前三季度大良住宅成交排行榜上，龍湖春江名城以成交338套、比第二名高68套的優勢奪得銷冠。

龍湖越秀·傲雲是龍湖在佛山的第二個項目，位於禪城區。2017年7月12日，龍湖與另外11家開發商共同競爭，經過2個多小時的競價，最終以13213元/平方米樓面價的拿下了朝安地鐵站附近的這塊地，溢價率61%。2021年7月開盤，銷售均價約爲3萬元/平方米。

在本次拍地前，龍湖最近一次在佛山拿地是2020年11月。當時以樓面價8478元/平方米，總價20.87億元奪得順德區倫教的先龍湖江與城地塊。2023年12月開盤，目前樓盤單價爲1.65萬元/平方米，總價140-190萬元/套。

四年過去，佛山樓市行情已截然不同，過去的操盤邏輯未必能繼續沿用，回到佛山的龍湖要拿出新的應對策略。