樓市的救市方向，正在南轅北轍
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上個月出臺的樓市5.17新政還差4天就滿一個月了，不少人都在期待樓市能在強力度的政策刺激下，打個翻身仗。
但很可惜，這極大概率不會發生。
1
原因不復雜，因爲當下樓市的救市已經陷入了一個誤區，那就是認爲個體不買房，一定是政策還沒刺激到位。
除此之外，再無可能。
所以我們看到了限購一放到底，看到了首付比例出現了歷史新低，看到了利率一再下調，甚至看到了最近出現的“頗具”創新的先息後本，最長可10年不還本金的房貸新模式。
怎麼說呢，現在的救市，就像一雙有形的大手在拼命的擰着一條已經沒有多少水分的毛巾。
一雙大手已經發力到青筋暴漲，毛巾也被擰到了極致的扭曲狀態，結果滴下來的水就那麼幾滴。
每次救市新政出臺後，成交量反彈的那短短几週週，就是這被“辛苦”擰出來了那幾滴來之不易的水滴。
按照一般邏輯來講，想讓毛巾繼續出水就要把毛巾重新放回水盆裡，給毛巾時間讓它再次吸收水分。
只要毛巾吸飽了水，不用費勁去擰它都能自己往下流。
可現實卻恰恰相反，當下的樓市除了加大擰毛巾的力度之外，暫時還沒看到一點想讓毛巾重新吸水的跡象。
原因很簡單，毛巾吸水需要一個過程一段時間（個體收入修復），而現在的樓市，準確的說是樓市背後的天量債務，是不願意等也等不起這個時間的。
樓市的債務很難熬。
中指研究院的數據，房企2024年到期的債務規模是7703億元，這個錢靠誰還？還不是購房人的儲蓄和未來的收入折現成的房貸？
所以不誇張的講，個體的財產纔是房企乃至整個樓市救命的良藥。
因爲只有個體帶着儲蓄和房貸（未來收入）衝進場的速度越快，房企的債務纔會被對衝轉移掉。
也只有房企用新房對衝個體的財產從而轉移掉債務之後，地方上形成路徑依賴的土地財政，纔有繼續“蓬勃”發展下去的可能。
在某種程度上來講，房企就是整個樓市債務轉移的中轉站。
這個中轉站要是因爲債務堆積過量而宕機了，那地方的土地就會滯銷，而承載在土地上的債務也就只能成爲地方財政肩膀上的又一根重擔。
一環扣一環，而起始的最關鍵一環就是個體。
救市政策的發力點爲什麼一直在個體身上？原因就在這。
可發力了不代表就會好，就像學渣努力學習也並不意味着成績一定會上去。
根據克而瑞的數據顯示，2024年百強房企1-5月實現銷售操盤金額14133.7億元，同比大幅下降44.3%。
救市不止，下跌不停。
更關鍵的是，這看似是銷售金額下跌44.3%，實際是債務轉移的額度下降了43.3%。
銷售額的下降代表着債務在房企手中正在快速積累。
2020年和2021年連續兩年刷新土地出讓記錄，一個8.4萬億一個8.7萬億，接着2022和2023年雖然已經被新房市場拖累，但每年的土地出讓依然達到6.68萬億和5.79萬億。
這些龐大的數字是過去土地財政“辛勤耕耘”結下的碩果，但同時也是今天拖累樓市的一幅重擔。
中指研究院的數據顯示，過去的5個月，百強房企拿地金額同比下降26.7%。
既然轉移債務房企已經力不從心，那乾脆減少接債（拿地），於是土地滯銷，地方財政吃緊。
房企、銀行、地方，在樓市這個轉債鏈條中的每一個獲利者，一個都別想置身事外。
過去賣的有多舒暢，現在憋屈的就有多難受，這就是樓市的現狀。
樓市今天的坑不是別人挖的，而是昨天的自己。
但凡樓市過去透支個體購買力慢一點，細水長流把樓市的節奏放緩一些，現在房企手裡的債務也不至於出現“爆單”。
可惜，從房企到地方再到金融系統，大家“一口”都等不了。
地方的債，房企的債，金融系統的債，都是等着米下鍋的主，怎麼吧？寅吃卯糧吧。
今天吃明天的，明天吃下個月的。
過去舉債的大胃口，終究還是把未來的路徹底“吃”窄了。
其實不管是地方還是房企，大家都知道吃的有點“過”，但“債在弦上”不得不發，沒得選只能一股腦的繼續鼓勵個體上槓杆，好方便其“更容易”的負債。
只有增加了你的負債，才能減輕其他“口子”的痛苦。
沒轍，巨量的債務不會憑空原地消失，只能在不同的組織或者個體身上來回轉移。
誰接最後一棒，誰就只能挺直了腰桿把債務抗着。
有人可能會疑惑，以前人爲什麼瘋狂買房就不怕接債？是沒想到這一層還是壓根屬於無知者無畏？
其實都不是，單純的只是環境，以前在居民部門槓桿率還沒見頂之前，你接了債還有的傳遞。
具體點說，你買入的新房在一定時間後還能以增值後的身價，再甩給別人。
既有錢賺，還轉移掉了債務，這房子當然敢買。
可現在已經沒了這個客觀條件，當擊鼓傳花時你發現後面都沒人了，你還敢玩嗎？
2
樓市現在基本已經化身成了一頭債務巨獸，而這頭巨獸的飼料，吃的就是個體身上已有的和未來可能有的“銅板”。
可現在的問題是個體身上的銅板已經不多了。
按理說，要解決這個問題的辦法無非主要就那麼兩個。
第一，增加個體賺取銅板的速度。
第二，增加給個體“借”銅板的力度
一個一個說。
先說第一個。
很簡單，讓個體賺取銅板的速度上升，說白了就是提升個體的可支配收入，或者是改變二次甚至三次分配的方式，讓能落進個體口袋的銅板變多。
錢多了，底氣就足了，舉起債了自然不心虛。
但怎麼說呢，這條路不能說完全沒走，但進度實在有些慢，尤其是和樓市需要的債務轉移的額度和速度相比，慢的有些過分。
過去這十幾年的樓市上漲速度，和個體的收入增速相比，可以說是基本沒什麼太大的關係，完全靠的是消耗個體的負債空間。
可以說樓市這一路來，靠個體增加負載和槓桿率推動而瘋狂上漲的房價已經欠下了不少的舊賬。
所以嚴格的說現在即使增加了個體的收入，也只是爲了補下過去的“缺課”罷了。
畢竟這場房價上漲與個體收入增長的兔龜賽跑，個體落後了太多。
所以能穩住樓市就是最好的效果，想靠這個推動樓市重新上行，實在太難。
先把之前的舊賬還清吧。
再說第二個。
賺錢走不通，那就走借錢的路子，增加給個體“借”銅板的力度，無非就是降低首付降低利率，給個體再加更高的槓桿。
這個就像前文提到的，調控的政策已經在做了，但個體的反應很明顯是並不買賬。
一個簡單的計算題，首付越少貸款越多壓力越大，算盤這麼一打，再加上對未來收入增長預期並不看好，利息再低的房貸，個體也得望而卻步。
資產價格是彈性的，而債務則是剛性的，150萬買的房子可能跌到120萬，但你欠金融系統的債務還得按照150萬來還。
少一分都不行。
基於這種可能會遇到的資不抵債的情況，稍微“膽小”一些的個體，都選擇了止步不前。
事實證明的確是這樣，尤其是從降首付和降利率的政策來看，個體已經表現出對刺激政策一定程度上的麻木和無感。
這也可以從一方面說明，樓市可能陷入了屬於自己的“流動性陷阱”。
簡單說就是，金融系統內可以降低利率甚至降低首付來刺激個體對不動產的購買慾望，但如果私人部門，也就是個體當下正處於去槓桿的時段，那麼低利率和低首付的政策將很難產生作用。
這就是貨幣政策對於樓市的侷限性，利率和首付當然可以降低和下調，但整個金融系統內必須有人在借款才行！
很明顯，第一種方式和第二種有着本質的區別。
第一種是用增加收入的方式修復個體負債，這個屬於慢功夫，對當下樓市推動可能不足（還要補舊賬），但長期看這是苦口良藥。
見效慢，但能治療病根。
第二種方式就是典型的，現代金融體系最擅長的，用明天的錢解決今天的事。
當然不能說這樣就完全是錯的，適量且用途得當的對未來負債，一直都是驅動經濟增長必不可少的方式。
但這一切有個前提，那就是需要形成循環。
如果適當的負債消費，比如汽車比如電子產品比如日常花費，那麼市場需求最起碼還能拉大，大家收入可能還會增高。
但樓市不同，樓市現在就像一個看不到光的黑洞，個體的負債進去不會成爲循環，而是被就地消耗。
樓市目前正處於標準的垃圾階段。
垃圾到什麼程度了，以前樓市是你的負債換取別人的財富，而現在樓市你的負債只是減輕別人的債務。
連賺錢的人都沒了。
大家都是爲了滾動債務或者減輕負債，從地方的債務到房企的債務甚至到二手房業主羣體，誰都沒有例外。
所有的一切，幾乎都在債務的泥潭裡掙扎，爲了上去只能拉泥潭邊的人下水，然後踩着他的肩膀向上探頭，爭取多呼吸一點空氣。
但很可惜，即使第二種方法如此糟糕，從現在樓市的救市方向看，基本是確定要沿着這條道繼續往下走了。
古希臘神話中有一對要求共生同死，最終被衆神之首的宙斯安置爲雙子座的兄弟，卡斯托耳和波呂丟刻斯。
一個人死了，另外一個肯定不能獨活。
居民負債率和樓市的上漲空間，就像這對兄弟一樣，想單獨不管居民負債率，而讓樓市左腳踏右腳的原地起飛，除了幻想再沒有任何可能。
3
即使現狀如此清晰，可不少人還沉溺在幻想中不願醒來，不少人會重複的說着，：“只要政策到位了，你說的這些問題那都不叫個事情”。
很顯然，這些人沒搞清楚一件事，任何刺激樓市的政策都需要一個落地的土壤，這個土壤很明顯就是個體的負債空間。
不管是08還是15這兩個時間點，每次刺激樓市的政策都可以起到藥到病除的效果，那是因爲當時的大家還背得起債務。
2008年居民部門槓桿率是18.8%，2015年是39%，可現在呢？
央行的數據是71%。
只是當時“土壤”的質量尚可，所以才突顯得刺激樓市政策的威力十足。
看到好的土壤讓種子發了芽，有些人就刻板的認爲，只要有種子撒下去，隨時都能復刻當年的高光時刻。
這些人只看到了刺激樓市政策的“威風八面”，沒看到了政策落地的環境早已經發生翻天覆地的變化。
於是錯覺出現了，部分羣體對調控樓市政策愈發過度的自信和迷戀，認爲只要肯刺激，樓市一定漲的上去。
這種心態基本很好的詮釋了，按圖索驥這個成語的意思。
看看現在，首套首付15%的比例，其力度已經超過了16年的棚改貨幣化時出臺的同類政策。
市場起來了嗎？
未來的任務還是要修復，修復個體的負債空間，修復個體對未來經濟的增長預期。
得把信心再重新傳遞給個體。
畢竟讓個體爲樓市舉債不是個輕鬆的事，所以還是要儘量給大家把信心打足了。
這條路走起來肯定慢，但好在“療效好且無後遺症”，至於加槓桿的話還是不要過分迷信了。
那玩意真是靈丹妙藥的話，這樓市一路走過來，怎麼庫存清了又清，現在又堆積出來個天量庫存呢？
槓桿的神奇效果在哪呢？
所以可能的話，還是給個體多修復收入少增加槓桿。
南轅北轍式的救市，還是不要的爲好。
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