深圳再現“日光盤”，樓市正在走向分化

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道“929”新政後，深圳出現了今年的第二個“日光盤”。

10月13日下午，位於深圳市龍華區的深業上城學府開盤，超744批客戶認購332套房，登記比達到1：2.24，經過3個多小時售罄，銷售額達約26億元，成爲深圳樓市新政後首個當日售罄樓盤（不包括安居型商品房項目）。

疊加今年國慶期間深圳樓市成交活躍的跡象，這被認爲是房地產市場回暖的重要信號。實際上，雖然市場整體成交活躍度有所回升，但這種趨勢並不穩固。據21世紀經濟報道記者採訪調研，國慶節後，雖然有部分樓盤維持熱度，但多數房企在售樓盤成交均有較明顯回落，目前市場分化仍然存在。

不過，房地產利好政策還有望進一步釋放。10月12日，國新辦召開新聞發佈會，財政部副部長廖岷表示，下一步將積極研究出臺有利於房地產平穩發展的措施。在這種預期之下，房地產行業有望實現止跌回穩。

新政後的“日光盤”

深圳此次出現的“日光盤”，位於剛剛解除限購的龍華區。

2024年9月29日，深圳市住房和建設局、國家稅務總局深圳市稅務局、中國人民銀行深圳市分行國家金融監督管理總局深圳監管局通知指出，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房已無需提供個人所得稅或社會保險證明。

深業上城學府剛好接住了這一波政策的助力。據深圳市房地產信息平臺提供的備案信息顯示，深業上城學府預售總面積爲3.37萬平方米，備案價爲7.21萬元-8.51萬元/平方米，單套總價爲621.7萬元至1178.8萬元；按揭折後單價6.79-8.01萬元/平方米，單套總價585.3萬元至1109.8萬元。

深業上城學府的主要賣點是臨近深圳高級中學(集團)北校區新園，被認爲帶有較好的學位。此外，深業上城學府的開盤價格也比周邊在售二手房成交價格略低，也被認爲具有一定的優勢。根據深圳貝殼網，深業上城學府周邊的金亨利首府2024年7月成交房源單價爲約11萬元/平方米。

深圳中原研究中心分析認爲，深業上城學府是今年改善型項目中關注度非常高的項目，同學區的中海學仕裡在2022年勁銷400套，2023年底入市的衆福紅山印去化也達八成。深業上城學府價格更低，位置相對更好，樓市整體情況也比當時回暖，再加上龍華區已取消限購，300多套售罄也在情理之中。

除了深業上城學府之外，深圳近期還有望再度誕生“日光盤”。深圳中原研究中心續稱，“929”新政後新房市場各區域性價比相對較高的項目去化顯著加快。當然也得益於開發商在價格上做出讓步，以價換量趨勢不改，未來新房“日光盤”或將增加。

市場冷熱不均

儘管“日光盤”的加持推高了市場的氛圍，但市場整體走勢依然兩極分化。

據21世紀經濟報道記者多方採訪瞭解，國慶節後，多數房企銷售有明顯的回落期，而且回落的速度較快。一位TOP10房企負責市場研究的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我們公司國慶節後這一週多的來訪量環比下滑了四成左右。雖然仍然高於前兩個月的均值，但回落非常明顯。”

另一位深圳房企的人士則對21世紀經濟報道記者表示，國慶節後平均工作日的來訪量比國慶期間下滑了一半左右，“但這個是正常現象，由於國慶期間有長達7天的假期可以安排，所以大部分的消費者都不會將看房的時間選擇在國慶後的工作日，所以出現到訪和成交的下滑是屬於比較合理的情況。”

除此以外，由於深圳也同時放開限購，二手房掛牌量陡峭上漲，這也讓市場上的買方有更多的溢價空間。據深圳貝殼的數據，10月7日至10月13日，深圳當週新增掛牌量高達5091套，成交量則下滑4.2%至632套，看房人數、看房量也有不同程度的下滑。

一位深圳中介機構的人士也對21世紀經濟報道記者表示，“二手房有一些客戶反價，但拉平去看周均成交也沒有明顯的反彈，掛牌量倒是漲了很多。”

上述深圳房企的人士認爲，未來市場的走勢取決於購房者的信心。每一輪政策刺激都會讓部分正在觀望的消費者下場，但目前市場的觀望情緒還很濃重，只有購房者的信心和消費力迴歸才能從根本上扭轉局面。“此外，市場對政策層面也還有更多的期待，如果後續持續釋放新舉措，則有助於推動市場有效修復。”

政策面的持續優化，或許不會等太久。

財政部副部長廖岷10月12日在國新辦召開新聞發佈會上表示，將從三個方面明確未來房地產政策的發力方向。一是允許專項債用於土地儲備；二是支持收購存量房，加大保障性住房供給；三是及時優化完善相關稅收政策，正在抓緊研究明確和取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅政策。

其中，房地產相關稅收政策的優化完善備受市場期待。東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，稅收政策方面主要是指取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。這意味着要將取消普通住宅和非普通住宅標準全面落地，對房地產交易環節實施減稅，旨在活躍樓市。後期涉房稅收還有進一步優化空間。

各項政策持續發力，樓市有望止跌企穩。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，四季度房地產“一攬子”配套政策有望加速落地，或將圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開。年內隨着各項政策不斷落地落實，房地產市場的改善或也值得期待。