樓市，破8、破7了！
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作者：餘飛
10月18日，國家統計局公佈了全國前三季度一系列宏觀經濟數據。這些數據，解答了爲何9月末以來，新一輪針對經濟、股市、樓市的提振大招，層出不窮。
01
GDP數據公佈
國家統計局公佈：
初步覈算，今年前三季度國內生產總值949746億元，按不變價格計算，同比增長4.8%。
分季度看，一季度GDP同比增長5.3%，二季度增長4.7%，三季度增長4.6%。
前三季度增速4.8%，三季度增速4.6%。從單季度增速來看，今年的經濟增速放緩趨勢沒有改變。
此外，三季度4.6%的增速，低於此前市場的預測。
之前時代財經統計的多家機構預測的三季度GDP增速數據，集中在4.5%-5.1%之間，6家機構預測均值在4.7%左右。
從拉動經濟發展的三駕馬車數據來看，放緩的因素，仍是投資與消費，尤其是消費。
國家統計局披露的數據顯示，前三季度，社會消費品零售總額353564億元，同比增長3.3%。9月份爲3.2%。
增速從去年11月份見頂之後，下滑態勢非常明顯。
來源：國家統計局
固定投資方面，2024年1-9月份，全國固定資產投資（不含農戶）378978億元，同比增長3.4%，其中，民間固定資產投資191001億元，下降0.2%。
在今年推動地方債發行的背景下，固定投資增速並沒有改善，其中民間投資仍在下降。
來源：國家統計局
地方債增加沒有推動固投增速回升，主要是因爲地方債發行之後，大多用於還舊借新。
當然，從宏觀經濟數據中，我們也要看到一些積極信號。
比如工業增速在回升，9月份，規模以上工業增加值同比實際增長5.4%，比上月加快0.9個百分點。
居民可支配收入也在穩步增長。
來源：國家統計局
總體來看，由於GDP增速逐季度放緩，要完成全年GDP增速5%的目標，壓力在加大。
壓力全都給到了四季度。
這是爲何中央在9月末到10月份，各種推動經濟、股市、樓市健康發展的一攬子增量政策不斷出臺的根本原因。
而且，環顧歷史，無論中央還是地方，四季度都是經濟發力的集中季度。所以，全年完成5%的增速目標，大概率不會爽約。
02
房地產，破8、破7
過去大半個月，針對樓市的提振措施，出臺得最多。
一方面，是因爲房地產目前是經濟發展中唯一的負累。
看幾組數據，上半年，全國固定資產投資（不含農戶）245391億元，同比增長3.9%；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長8.5%。分領域看，基礎設施投資增長5.4%，製造業投資增長9.5%，房地產開發投資下降10.1%。
前三季度，全國固定資產投資（不含農戶）378978億元，同比增長3.4%；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長7.7%。分領域看，基礎設施投資同比增長4.1%，製造業投資增長9.2%，房地產開發投資下降10.1%。
房地產投資嚴重拖累了固定投資增速，從而拖累了經濟增速。
7月16日，國家統計局公佈了二季度和上半年GDP初步覈算數據，其中房地產業成爲唯一的負增長行業，成爲經濟唯一的負累。
來源：國家統計局
前三季度房地產行業增加值數據，還得明天發佈，從前三季度的數據來看，負增長是鐵定的。
如果房地產開發投資能夠實現正增長，那固定投資增速便能在兩位數以上，GDP增速會提高好幾個百分點。
然而，沒有如果。如果，只是很多人想要用來勾勒出一個莫須有的契機。
現實是，房地產調整根本停不下來。
10月18日，國家統計局披露：
1-9月份，全國房地產開發投資78680億元，同比下降10.1%；其中，住宅投資59701億元，下降10.5%。
來源：國家統計局
房地產投資自2022年4月份轉負以來，一直沒有回過正，期間雖有跌幅收窄的時段，但也僅僅是收窄而已，沒有改變投資下行的局面。
而今年5月份之後，跌幅再度登上了兩位數。
這意味着，房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。
此數據，與財政部公佈的賣地數據，也能對得上。
全國賣地收入，自2021年見頂之後，已經兩連跌，2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。
製圖：城市財經；數據：財政部
進入2024年，趨勢並沒有改變。財政部數據顯示，2024年前8個月，國有土地使用權出讓收入20218億元，同比下降25.4%。
國家統計局披露：
1-9月份，新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，其中住宅銷售面積下降19.2%。新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降24.0%。
去年商品房銷量和銷售額已經大跌，直接從“雙13”跌至“雙11”。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
製圖：城市財經；數據：國家統計局
而今年在去年本就慘淡的銷量上，進一步下挫。
去年上半年商品房銷售面積爲5.95億平方米，今年上半年銷售面積較去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房銷售額爲6.3萬億元，今年上半年銷售額較去年上半年跌了四分之一。
商品房銷售面積與商品房銷售額雙雙跌破了“5”，也即上半年商品房銷售面積跌破了5億平方米，銷售額跌破了5萬億元。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
今年前三季度，全國商品房銷售面積破8，銷售額破7。也即商品房銷售面積跌破8億平方米，銷售額跌破7萬億元。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
以此估算，今年全年全國商品房銷售，將跌至“雙9”。
03
70個大中城市，二手房價格全線下降
商品房的銷量與央行前幾天公佈的房貸數據，也能呼應得上。
央行披露：
前三季度，住戶貸款增加1.94萬億元，其中，短期貸款增加4024億元，中長期貸款增加1.54萬億元。
中長期貸款（房貸）1.54萬億，是個什麼概念？可以看看過往的數據，進行對比。
2016年樓市火熱大年，房貸從2015年的3.05萬億幹拔直拉至5.68萬億元。之後三年都在5萬億左右。2020年，再創新高，到5.95萬億。2021年突破歷史新高，6.08萬億。
2022年急轉直下，膝蓋斬，房貸增量只有2.75萬億元。2023年繼續下降，只有2.55萬億元。
製圖：城市財經；數據：央行
2024年前三季度1.54萬億，平均一個季度5133億元，去年的季度房貸增量爲6375億元。
從全國大區域來看，東部、中部、西部、東北均在不斷調整。
其中，房地產投資方面，東北領跌，跌幅高達20.1%。
商品房銷量方面，中部領跌。中部的商品房銷售面積前三季度下跌19.1%，銷售額下跌23.9%。
來源：國家統計局
再看房價。
直接看最能反映市場價格真實變化的二手房價格。
9月份70個大中城市，無論環比還是同比，無一城不降。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
看到這就能夠明白，爲何9月末以來，針對房地產市場的託底政策，一出又一出。
降首付、降準、降息。之後是喊話，要求“止跌回溫”。再接着就是一線城市出招，京滬放鬆限購，深圳外圍區取消社保門檻，廣州全面放開限購。
這兩天的各種發佈會，也在釋放利好，地方債可以回購閒置土地和商品房，啓動貨幣化城中村改造等等。
在這些利好之下，10月份各城市的銷量會起來一波，乃至延續到11月份，12月份會有房企的年底衝刺優惠。
如果11月份又不行了，肯定還會繼續刺激。所以四季度的銷量，會有一波小高潮。
但三個月之後，能否有持續性是個大大的問號。因爲，樓市想要徹底走出陰霾，必須要基本面支撐才行。
從最新公佈的三季度GDP數據來看，還是一言難盡。
用統計局在10月18日新聞發佈會上的一句話來強調就是：
外部環境更趨複雜嚴峻，經濟回升向好基礎仍需鞏固。
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