綠地諾亞方舟，200多戶接盤者的生死局

臨近2021年的尾聲，北京已進入深冬。位於北京房山區綠地諾亞方舟的200多戶業主正陷入無家可歸的艱難處境。一年前，他們支付了全部房款，按照合同約定，今年將陸續收房。到了收房的日子，綠地集團卻拒絕交房，甚至將部分業主告上法庭。

業主倍感困惑和委屈，交了全款的房子爲何不屬於自己，甚至還要吃官司？這場裹挾了開發商綠地集團、中介公司中福泰源、我愛我家及業主多個當事人的僵局仍然待解。

爲了支付房款，部分業主已經押上全部積蓄甚至揹負債務，迫切需要一個安身立命之所。無奈之下，業主們撬開了本該屬於他們的房子，搬進了沒有暖氣、斷電斷水的毛坯房。

作爲開發商綠地，當前正面臨着降負債、股價下跌、評級下調等挑戰。企業的困境，對解決業主問題更增添了不確定性。

建好了的房子 爲什麼交不了

2020年，北漂多年的張莉（化名）厭倦了不斷搬家的繁瑣，想買一套屬於自己的房子，在北京安定下來。反覆思考下，她來到了位於北京市房山區良鄉大學城的綠地營銷中心。在表明購買需求後，綠地的客服表示沒有張莉所需要的小戶型，但推薦張莉去隔壁的新界柒號門店看看。

據悉，新界柒號背後的公司是北京中福泰源房地產經紀有限公司（簡稱“中福泰源”）。按照張莉的說法，綠地的銷售當時告訴她，綠地將部分小戶型尾盤放在了新界柒號門店銷售，新界柒號是綠地的代銷商。

在綠地客服的帶領下，張莉來到了距離綠地營銷中心約10米的新界柒號門店。隨後，新界柒號的經紀人從綠地取出房子鑰匙，帶着張莉看了幾套房源。有綠地銷售推薦，看房的鑰匙是從綠地取的，張莉絲毫沒有對房子產生懷疑，在選中了房山區卓秀北街8號院7號樓的一套房屋後，當天就交了5萬元定金。

然而，在簽訂購房合同時，張莉發現合同上只蓋了中福泰源的公章，並沒有綠地的公章，頓時覺得不對勁，張莉拒絕簽訂合同並要求銷售退還定金。對於張莉的質疑，新界柒號的銷售人員拿出了一份補充協議，證明房子是綠地委託中福泰源進行銷售。

一份中福泰源給業主的補充協議顯示，“以上一套購房款項經綠地集團北京京永置業有限公司委託同意由北京中福泰源房地產經紀有限公司代收，並且負責支付給綠地集團北京京永置業有限公司”。張莉認爲，這一條款讓她徹底放心下來。隨後簽了合同，付清了餘款。

按照協議約定，業主在交齊全款後一年內收房，兩年內完成辦理房屋產權手續。如未按照約定時間交房，由北京中福泰源賠付每日房屋款項萬分之一違約金。

買下房子的張莉開始憧憬在北京的新家，卻不曾想至此掉入深淵，日後會面臨房款和房子兩空的境地。到了收房的日子，張莉被中福泰源告知無法如期交房，一再延期後，張莉發現，越來越多的業主面臨和她一樣無房可收的處境。這些業主均是通過不同的渠道購買了新界柒號所售房山區卓秀北街8號院7號樓。

據瞭解，房山區卓秀北街8號院7號樓房子最早叫綠地“諾亞方舟”，背後銷售公司北京星原共創資產管理有限公司（簡稱“星原共創”）因違規銷售被查處，後改名“長陽七號”，2020年改名“新界柒號”公開銷售。

綠地營銷中心與新界柒號門店相鄰，目前新界柒號已經人去樓空。張莉說此前曾帶她去新界柒號門店的綠地營銷人員也已經不見蹤影。

作爲國內知名房產中介，我愛我家也捲入其中。不少新界柒號業主表示是通過我愛我家推薦介紹，最終買下了房子，業主中有不少是老年人，買房前對該項目的背景一無所知。

一位60多歲的老人表示，2020年8月，他以70多萬全款買下了房山區卓秀北街8號院7號樓用於居住，此前我愛我家大肆宣傳，稱此項目是國企綠地的一手項目，現房，位置好，價格優惠，我愛我家銷售人員帶領業主去售樓處，由綠地銷售（現在才知是中福泰源人員僱傭的銷售人員，並已辭退）繼續介紹，觀看樣板間，並承諾一年內交房。到了交房日期，卻遲遲不能交房。

一對老夫婦稱，2020年8月，經我愛我家房地產中介公司介紹，與中福泰源簽訂了認購協議，並支付了全款。簽訂認購協議時，中福泰源的銷售說，因該房屬於商辦房，不能個人購買，中福泰源已經幫購房者辦好了小公司，可以公司名義購買並會幫購房者辦理後續大的公司法人變更手續。

根據協議，中福泰源承諾交全款一年後交接房屋鑰匙，兩年後辦理產權證，但是到2021年8月底，中福泰源突然告知無法交房，且不說清楚具體何時交房。經與中福泰源一經理黃準聯繫後得知，中福泰源在收到購房者全款後，並未將全款交付給綠地北京京永置業有限公司，導致綠地京永置業已於2020年11月、2021年4月、2021年6月分別狀告樓盤部分業主，稱其未履行完付款義務，要求賠償違約金及註銷網籤手續等。

中國裁判文書網顯示，綠地京永置業將卓秀北街8號院7號樓數名業主告上法庭。綠地京永置業請求法院判定解除綠地與業主簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》，判定業主協助綠地辦理房屋網上籤約註銷手續，業主向綠地支付違約金。

對於綠地的訴求，一審法院認爲，涉案房屋涉及的合同簽訂、履行過程中可能涉嫌刑事犯罪。依據相關規定，人民法院作爲經濟糾紛受理的案件，經審理認爲不屬經濟糾紛案件而有經濟犯罪嫌疑的，應當裁定駁回起訴，將有關材料移送公安機關或檢察機關。最終，法院駁回綠地京永置業的起訴。

綠地京永置業不服判決，提起上訴，但又再次遭到駁回。法院認爲，業主與中福泰源簽署了認購協議，購買涉案房屋，並支付了認購協議約定的全部款項。北京市公安局房山分局拱辰派出所已受理案涉房屋所在項目部分房屋的認購人舉報的中福泰源涉嫌合同詐騙一案，該商品房銷售合同糾紛有經濟犯罪嫌疑。

一位法律人士表示，在補充協議裡，中福泰源經濟公司明確表明了系受綠地京永置業的委託進行代收，且已完成了網籤，所以委託關係很明顯成立，故中福泰源簽署的合同應約束綠地京永置業和購買方，在購買方已經支付全款的情形下，綠地京永置業應當交付房屋。

然而，對於京永置業母公司綠地而言，當前的處境也很艱難。作爲一家“大而不強”的地產巨頭，業內評價綠地“上不去的股價，下不來的負債”。自2015年上市，市值一度達到3000億元后，股價便一路下跌，從2015年25元跌至當前的4元左右，市值蒸發近82%。截至2021年9月末，綠地負債規模爲1.2萬億元，資產負債率87.7%。2021年10月底，綠地由“紅檔”轉爲“黃檔”。

“三道紅線”的壓力之下，綠地開始割捨起家的房地產業，轉型建築業。2021年11月13日，綠地控股發佈公告稱，鑑於公司基建產業的收入佔比已超過50%，公司所屬行業類別已由“房地產業”變更爲“土木工程建築業”。

即便綠地欲通過轉型尋求新的出路，但仍遭到評級機構看空。2021年12月17日，穆迪將綠地控股集團的公司家族評級下調至“Ba3”，同時下調綠地全球投資中期票據計劃的有支持高級無抵押評級至“(P)B1”，下調綠地香港公司家族評級至“B1”，並將所有評級展望調整至“負面”。

穆迪方面稱，由於業務和融資條件受限，綠地控股集團和綠地香港的房地產銷售將在未來6-12個月出現下滑。

買房的全款去哪兒了？

那麼，中福泰源從業主手上收的錢去了哪裡？中福泰源黃準告知購房者，他們交的全款僅有20%支付給了綠地，但無法說清楚其餘80%房款去向，並表示資金不足無法賠償。

最終，業主無法得到賠償、追回當時交的全款，綠地以未收到房款爲由拒絕交付鑰匙、辦理房本，我愛我家拒不承擔推銷不實虛假房源的責任。

爲了收房，業主們開始找中福泰源溝通解決。2021年10月，中福泰源表示與綠地溝通後，每月解決30套左右，但遭到業主的反對，業主們認爲，大家都是付了全款，不應厚此薄彼，不同意分批解決。

中福泰源實控人郭述傑表示，會尊重業主意見，爭取統一辦理。不過，據業主反映，中福泰源私下找到部分業主讓他們交10萬元裝修費，即可保證幫他們拿到綠地的購房發票，辦理房產證。業主們證實，目前已經有十幾戶業主拿到了房產證。

一位業主與中福泰源實控人郭述傑對話的錄音文件顯示，郭述傑稱，公司損失了1.6億元，希望業主努努力，幫忙承擔10萬或者多支持一些，一起共渡難關。“300個業主，補10萬就有3000萬，我們壓力就會小一些”，郭述傑說。

此外，郭述傑表示，新界柒號項目每套房虧了40多萬，收來的房款都給了中間渠道商，還有一些錢追不回來，都給了銷售，他們都離職了，不可能一個個追去。

但在業主們看來，他們已經一次性付房款給中福泰源，中福泰源不把錢交給綠地，與購房者無關。且即便按照中福泰源所說再多交10萬，中福泰源可能會言而無信，業主們可能會二次受騙，錢財兩空。

此外，業主們認爲，在這場購房風波中，除了中福泰源外，綠地和我愛我家合作銷售樓盤，充當了背書和參與銷售的角色。

綠地營銷中心的工作人員極力撇清關係，“你們購買的是公司，屬於投資行爲，不是購房子”。該工作人員表示，業主們買房之前如果來諮詢，會對他們進行風險告知。

“我愛我家肯定有規定，有爭議的房產不許賣，2019年這房子就出現問題了還賣，相關部門說你們買的不是房子是公司，商住房不允許你們買，我不懂，爲啥中介還帶我去呢？”一位通過我愛我家買房的業主氣憤表示。

他說，在買房時曾一度產生質疑，現房爲什麼還要在付完全款一年後才交房？賣房的銷售說，疫情期間，好多手續沒有辦完。我愛我家的銷售在旁邊也說，“阿姨叔叔買吧，這（房子）沒事。還嚇唬我說，你要不買5萬塊錢就不退了”。

郭述傑何許人也？

圍繞業主房子問題的關鍵人物，落在了中福泰源實控人郭述傑身上。

2017年12月19日，長城傳彩和信達振輝從星原共創接手北區4號樓（即新界柒號7號樓），前述兩家公司的法人爲郭述傑。2020年8月，兩家公司的法人由郭述傑變更爲趙雙生。

而作爲7號樓的銷售公司，中福泰源房地產經紀公司，2021年4月，法人由鄭磊變更爲彭建。雖然工商信息中並未出現郭述傑的身影。但據業主表示，中福泰源實際控制人正是郭述傑。在業主維權過程中，代表中福泰源出面與業主溝通的也是郭述傑。

鄭磊與郭述傑存在交集。在郭述傑擔任法人的盛裕股權基金管理(北京)有限公司裡，鄭磊擔任該公司股東，持股30%。

愛企查顯示，郭述傑在北京潤泰洋行資產管理有限公司、北京東環興達商貿有限公司、盛裕股權基金管理（北京）有限公司等約10家公司擔任法人、股東和高管職務。

潤泰洋行官網顯示，郭述傑身兼多個職務，跨投資、藝術、金融等多個領域。作爲潤泰洋行創始人，郭述傑還是中國投資協會、股權和創業投資專業委員會理事、北京民營經濟研究院、中華創投家高級學員、中國藝術經濟研究院李可柒畫院副理事長、中國地金聯盟聯席主席、當代書畫藝術品司法鑑定所總經理、美國紐約Run Star Captial Inc董事長、北京潤泰洋行資產管理有限公司董事長。

由郭述傑創立並擔任董事長的潤泰洋行，成立於2013年12月，主營業務爲過橋墊資，不良資產收購，樓盤包銷，房地產合作開發等相關金融服務。總資產規模已超10億元。

潤泰洋行公開的部分合作夥伴中包括泛華金融、住保辦、國務院REITs課題組、北京市住宅房地產商會、建設銀行、建信信託、魔方公寓、窩趣公寓、鉑濤集團、樂乎公寓、恆大地產、渤海匯金、申萬宏源、前海開源、文化部培訓中心等。

倒了三道手的房子

公開資料顯示，綠地諾亞方舟項目自2017年建成後，就曾遭遇業主追責、違規銷售被查等問題，風波不斷。其中，綠地、我愛我家以及與業主簽訂認購合同的公司在銷售中充當的角色，和當下新界柒號業主遇到的幾乎一模一樣。

2010年，綠地相繼在房山區拱辰街道陸續獲得多個地塊，並建成綜合體“綠地新都會”、純商辦項目“啓航國際”和以寫字樓、公寓和底商爲主的“諾亞方舟”。其中，諾亞方舟位於良鄉城鐵大學城北站西處，附近有多個高校分校區，如北京理工大學、北京中醫藥大學、中國社會科學院研究生院、首都師範大學等。

資料顯示，綠地諾亞方舟開盤時間爲2015年，交房時間爲2017年。不過，2017年3月26日，北京對商辦房出臺限購政策，規定新建項目不得銷售給個人，銀行方面暫停辦理貸款。

爲了出售商辦房，開放商們花樣百出。最初，開發商在銷售商辦房時採取代辦公司的方式，但被住建部門制止後，曾經有項目被發現以“沒有稅，無需註冊公司”等宣傳口徑對外銷售，以股權轉讓的方式轉讓公司，同時轉讓作爲公司資產的對應商品房。

爲了賣房，綠地採取了一種資產騰挪的隱蔽方式。2016年3月30日，綠地京永置業與北京星原共創資產管理有限公司（簡稱“星原共創”）簽署《北京市房山區大學城項目北區2號樓、4號樓、南區4號樓整售協議》。協議顯示，星原共創購買此項目部分物業的目的是作爲公司內部員工團購所得。房屋平均單價爲1.65萬/平方米，預測總建築面積爲5.02萬平方米，總價款爲8.28億元。

2017年12月，星原共創將上述從綠地購得的北區4號樓轉讓給北京長城傳彩信息諮詢有限公司（簡稱“長城傳彩”）和北京信達振輝科技有限公司（簡稱“信達振輝”）。北區4號樓共有360套房屋，建築面積16771.15平方米，成交總價爲3.1億元。這360套房正是本文前述所提及的新界柒號所售的7號樓。

星原共創從綠地購得的房子實際上是掛羊頭賣狗肉。據媒體報道，星原共創購買綠地諾亞方舟悅公館231套房屋作爲內部員工使用，後其私設銷售場所，涉嫌以轉讓公司股權形式對外銷售其所購房屋。

星原共創給從綠地諾亞方舟購來的房子註冊公司，每套房子掛在不同的公司名下。購房人簽約後，星原共創註冊的公司直接過戶給購房人，再由開發商配合購房人辦理正式網籤。公司過戶轉讓後，購房人還能以公司的名義向銀行申請質押股權獲得貸款。

就這樣，在星原共創的掩護下，綠地將商辦房賣給了沒有資質的購房人。值得注意的是，這中間，我愛我家扮演了牽線搭橋的角色，向購房者主動推銷綠地諾亞方舟項目，並表示我愛我家是該項目的代理銷售。

2019年1月，北京市相關部門對房山區綠地諾亞方舟悅公館項目進行突擊檢查，執法檢查中發現，位於房山區卓秀北街的綠地諾亞方舟悅公館項目營銷中心實爲北京星原共創資產管理有限公司擅自設置，並非該項目開發企業綠地集團北京京永置業有限公司設立的備案銷售場所。執法人員當場關停該營銷中心，並要求星原共創資產公司撤出宣傳資料、拆除營銷標牌。

需要提及的是，2017年3月26日，北京對商辦房推出限購令、個人不得購買的政策後，曾發生綠地諾亞方舟上百戶戶業主追責事件。由於政策出臺後，個人失去買房資格，部分業主要求退款。按照簽訂的退款協議日期，星原共創遲遲沒有退款。對此，業主找到房山區住建委討要說法。

之後，綠地京永置業與星原共創發佈聯合聲明稱，由於各種政策因素，導致通過星原共創認購的綠地開發的房山區大學城項目商品房的部分客戶失去購房資格，這些客戶要求退還認購款，由於政策原因導致項目銷售不暢，資金不能及時回籠，造成未能按約向部分客戶退還剩餘認購款。同時，綠地京永置業和星原共創給出了具體退款處理方式。

從綠地到星原共創再到中福泰源，最後到買房人，已經轉了三道手的房子，始終不能正式迎來它的主人。而對於支付全款卻收房無望的業主，何時能夠擁有真正屬於自己的房子，還是未知數。

張莉說，買了這套房子很後悔，如果再耐心等一年，她就有北京購房資格了。