賣厝阿明／誰敢買兇宅？房市達人：有人就愛「這一點」

住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶（左）。 圖／曾文慶提供

最近有影視作品以房仲工作爲主題，加入凶宅元素，讓凶宅相關話題又引發討論，不少網友熱議。究竟凶宅的定義是什麼？凶宅是能合法買賣的嗎？到底有誰敢買兇宅呢？阿明邀請到房市達人住商不動產新竹關埔加盟店店東曾文慶來爲大家解惑。

凶宅聽起來雖然可怕，但就是有人看上它便宜，在房價比天高的現在，仍有其吸引力，每當有凶宅求售的訊息、或有成交資訊公開時，總會引發市場討論。

到底何爲凶宅呢？曾文慶說，凶宅通常是指曾發生枉死、他殺、含冤或恨而自殺等非自然死亡事件，其實在法院條文中，並沒有「凶宅」這兩個字的相關名詞定義，以靈學角度來說，這些都是因兇殺案、災難不甘而死的冤魂想要報復、抓交替、留戀人間或不甘心等各種不可知的理由。

此類建築物通常令住戶心生畏怖，有所忌諱，而業界通常使用的詞是「非自然身故」；在內政部的函釋中有幾個關鍵視爲主要考量，「建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行爲致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行爲，惟內政部的函釋與法院實務見解大相逕庭，就以下情事法院仍會認定爲凶宅，一、在房屋的專有部分曾發生兇殺或自殺致死之情事，即便發生時間不在賣方持有期間，二、在房屋的專有部分遭兇殺而陳屍他處。故仍建議還是要以法務實務見解最爲保險，並於買賣過程保持資訊透明爲最佳上策。

要有明確的「自殺」或「兇殺」纔算

值得一提的是，凶宅的認定還頗嚴格，曾文慶說，一般而言，要在屋裡發生明確的「自殺」或「兇殺」纔算，自殺還要求死意圖明確的，例如上吊、割腕成功並確認死於建築物內，假如是用藥過量後送醫，不容易被認定是凶宅。至於在屋內病死、或是陳屍很久沒被發現，一般也不會被法院認定是凶宅。

那凶宅是可以交易買賣的嗎？曾文慶說，就臺灣的市場習慣，凶宅是可以買賣的物件，只要在買賣合約書上載明並與交易流程中，秉持着「如實告知」的原則，注意資訊透明公正公開，在合約中加註相關說明就不會發生後續的買賣糾紛。

交易過程中，需秉持着「如實告知」的原則

假如買方是在不知情的情況下買了凶宅，屋主或仲介就有刻意詐欺之嫌，在過往的判例中，就曾有賣方刻意隱匿凶宅資訊，買方知情後，透過估價師重新鑑定房屋價格，再針對價差要求賠償。

曾文慶指出，如果真的不小心買到凶宅後，第一步得要想辦法保留證據並舉證，可以跟相關的公家單位調資料，例如找消防隊的送醫證明等等，有憑有據，再來走法律程序。

買方求償通常是有兩種心態，第一種是因爲不知情而買到凶宅，買貴了，希望屋主要減價後歸還差價；第二種則是希望屋主直接買回去，不過，在實務上是比較少看到原屋原價買回的判例。

能便宜多少？看「兇度」有多高

大家都認爲凶宅會比較便宜，那究竟便宜多少呢？曾文慶直言，這並沒有標準值，也並不是說只要是凶宅就一定可以打幾折，畢竟這還得看市場景氣與周遭行情，物件本身的「兇度」有多高、發生的事件情節、發生的時間和中途有沒有人入住、或是有無靈異事件傳聞等等，這些都是影響價格的關鍵。

比較好的情況是，買方自己心中要有一把尺，做好心理準備，接受房子發生非自然身故的歷史背景，並從中評估價格。

從業多年的曾文慶，曾開課解說過凶宅相關事宜，也見過不少凶宅交易案，他透露，曾碰過凶宅上線銷售後，有基督徒想買，於是帶着牧師跟教友一起去唱聖歌、禱告，結果做完這些儀式後，屋主突然覺得心靈安定許多，結果直接不賣了；也曾碰過有買方因篤信媽祖，認定「媽祖比鬼強」，媽祖會保佑，所以敢出手買兇宅。

曾文慶還碰過，有買方經濟並不寬裕，自嘲「窮到連鬼都怕」，買了凶宅住進去後，初一十五都會買雞腿便當拜地基主，然後再自己吃掉便當，結果入住之後運勢還逐步好轉，事業愈來愈旺。

他分享，或許可以轉換觀點把凶宅當成是窮人的禮物、是上帝的恩賜與信心的考驗，坦然看待此事，凶宅也可以是另一種購屋的選擇。