買房預警！這些三四線城市慎入

北上廣深全線下滑；青島、鄭州郊縣大跌20%；三四線樓市開始萎靡；樓市正式進入降溫通道...

一線城市全線下滑

深圳二手房成交1605套，這是深圳二手住房過戶套數自2012年3月以來的最低值。

10月廣州二手住宅成交量爲5253宗，環比9月下降15.2%，同比則大減50.9%，再次創下年內新低。

北京二手房成交 9340 套，環比上月下跌 25.7%，月成交量創下自 2020 年 4 月以來新低。

而上海，雖然房價還在漲，但是漲幅已經明顯收縮，加上二手房參考價以及“三價就低”，加上前幾天“煙火疫情”，預計數據不容樂觀。

根據中指研究院公佈的數據顯示，10月百城新建住宅均價16189元/㎡，環比上漲0.09%，但漲幅較9月收窄0.05%；百城二手住宅均價16026元/㎡，環比下跌0.04%。

當一線城市樓市開始鬆動，郊縣和部分三四線城市的降價也就開始了。

郊區率先下跌

一般而言，當樓市好的時候，會出現雞犬升天的普漲現象，但當樓市下行，一些郊縣或者三四線城市房價確實扛不住的。

比如鄭州、青島的郊區樓盤價格普遍下跌幅度都在20%左右，這個下跌幅度其實已經不小了，已經跌回了2017年的水平。

9月初的時候，鄭州郊區或者四環邊配套不成熟的區域，已經掀起“降價潮”。例如鄭西美的7600元/㎡，鄭南建業6499元/㎡，管南綠地8000元/㎡....

青島更是北到即墨、藍谷，西北到膠州市區、上合，西到原膠南郊區，圍着青島一圈開始降價。在膠州甚至出現4字頭的海景房。

10月28日，膠州樓市的朋友圈裡又傳出一條爆炸性新聞：膠州榮盛錦繡外灘224平的頂樓複式只要100萬，算下來只要4464元/㎡。

就連一線城市的郊縣同樣扛不住。以廣州增城不少樓盤開始降價促銷了。

其中，增城碧桂園雲頂降價最猛。

碧桂園雲頂，2018年開盤時曾經賣出4.3萬/㎡高價，如今低價只要2.3萬/㎡，甚至低於新塘目前的網籤均價。

要知道該項目地塊是當年的增城地王，僅地價就值2.3萬/㎡。如今，房價貼着地價賣，只能用“悲壯”二字來形容。

三四線“慎入”

當郊縣開始下跌，那麼三四線城市可以說是地震了。

據9月70城數據統計，三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉爲下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，房價下跌壓力顯現。

另外一個有力的證據就是，已經有十幾個城市出臺限跌政策，對房價下跌進行限制。

據不完全統計，包括唐山、岳陽、昆明、桂林、荷澤、江陰等城市在內的有18個城市已出臺限跌令，普遍要求房子不低於備案價15%銷售。

限跌令下，房企陷入了進退兩難的境地。不少房企通過其他方式來“補貼”購房者。

以粵港澳大灣區購買力主力區惠州爲例，不少樓盤放出大招，零首付、購房返現、9折賣房等活動再現市場。不僅如此，爲了激發房產中介帶看熱情，有開發商推出高佣金活動。

10月，位於惠州南站片區的新盤天著春秋推出21%佣金活動，客戶成交後房地產中介可獲得總房價21%的佣金。

該樓盤均價約爲1.2萬元/㎡，100㎡戶型總價約爲120萬元，成交佣金或高達25.2萬元。

市場橫盤時期，開發商爲爭奪客戶，部分樓盤以價換量，這也引起監管部門關注。

11月4日惠州住建局通報：雲昱花園、奧園譽博府兩個項目，因爲銷售價格明顯低於備案價，未按政府備案價格要求銷售商品房，而暫停網籤，並且責令限期整改。

相比一二線市場，三四線城市的樓市更爲魔幻。

因爲你根本不知道，這裡的房價爲什麼會漲。

在今年上半年行情好的時候，義烏賣出一塊地，單價3.6萬元/㎡。注意，是地價不是房價。

3月份嘉興，單月漲幅位列全國第三，核心區的房價已經突破3萬元/㎡。這樣的價格，搖杭州不香嗎？

當然，也不是說所有的三四線都不能碰。畢竟，中國14億人口，一線人口占比5.3%，二線是20.5%，三四線及鄉村是74.2%。

也就是說，中國絕大多數人口是生活在三四線城市，這些人才是最廣泛的購房羣體。

雖然，房價漲幅追的上，但從房產升值角度來看，三四線遠不上一二線城市的成長速度。

買房如何避雷

如果誰說房地產只會漲不會跌的人，那一定是忘記了90年代“天涯海角爛尾樓”以及香港金融風暴，房地產下跌最高70%的崩盤事件。

而現在的情況是，第二輪土拍集體爆冷、二手房指導價、超400條調控等綜合因素，一二線滯漲，三四線下跌已經成爲不爭事實。

那麼這種情況下，如何買房呢？

1、買有地鐵經過的城市。地鐵是一座城市真正的影響力，可以把空間變成準確時間的交通工具，也是催生“新價值點”的重要因素。

2、選擇有產業有規劃的板塊。有了強勁的產業支撐，人口虹吸效應勢必增強，從而促進配套設施完善，房價升值也有了支撐。

正如阿里巴巴對杭州；騰訊、華爲之於深圳，大型企業，總部落在哪個城市，對哪個城市的經濟都會有比較積極的影響。

3、選人口淨流入的城市。這樣的城市購房需求大，後續轉手也容易。

4、買新房，不買二手房。新房有限價，價格更加清晰透明；而二手房被炒作的成分很大，價格存在一定虛高，另外還存在很多隱性成本，例如房地產中介費等。

5、儘量避開精裝房。在如今低利潤的運作模式下，加裝修包≈給開發商送錢，一些不良房企可能採取降低配置、降低裝修標準的手段來控制成本支出。

6、選擇有強大資金背景的國企、央企。這個道理已經毋庸多說了，尤其可以看看第二輪集中供地，大部分都是資金雄厚的國企、央企在加倉。

結語

三四線城市並非不值得購入，而是要選對城市。

重點考慮人口支撐和產業支撐，如果無人接盤，那就是自住，而不是投資。

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文章來源:樂居買房