美的置業“退房”之後丨房企中報觀察
21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道
背靠美的控股，美的置業是當前爲數不多仍然保持正常運營的房企。兩個月前，美的置業發佈公告稱將進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權從上市公司剝離至控股股東，美的置業這一上市平臺將專注於物管、商管等經營性業務及代建代銷業務等。
今年年中的業績發佈會，是美的置業宣佈剝離房地產開發業務之後管理層首次公開的對外迴應。自然而然，投資者關注的重點也落在了這一大動作上。
今年上半年，美的置業業績表現十分平淡。根據中報，美的置業營業收入爲251.34億元，同比減少30.83%；毛利約23.21億元，同比下降51.6%；歸母淨利潤約3.76億元，同比減少51.94%。
營收和利潤的下滑主要還是歸因於房地產開發業務的收縮，但這也給了美的置業輕裝上陣的機會。
業績會上，美的置業執行董事兼執行總裁王大在稱，“未來營收復合增長不低於25%，歸母淨利潤複合增長不低於20%。這次重組完成之後，公司會有更良好的資源聚焦到輕資產開發業務，同時有控股股東的支持與擔當，未來會有更值得期待的前景。”
剝離房開
雖然主要業績指標下滑，但是美的置業的財務指標仍然相對穩健。
今年上半年，美的置業淨負債率保持在50.1%，剔除預收賬款後的資產負債率爲67.8%；截至報告期末，美的置業一年內到期有息負債90.8億元，現金總量135億元，償債壓力較小。財務指標較好的前提下，美的置業的重組纔有基礎。
根據美的置業此前發佈的公告，美的置業將其持有的房開業務產權線作爲特別股息分派給上市公司的全體股東，分派後重資產的房開業務從上市公司的子公司調整爲上市公司的兄弟公司；同時美的置業提供現金替代方案即5.9港元/股，較6月23日公告前最後交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。
這次重組剝離的是美的置業營收貢獻最大的板塊。根據公告，今年上半年，美的置業實現營業收入251.34億元，其中物業開發及銷售的收入爲241.05億元，同比下降32%，約佔上半年總營收96%。
這就意味着，在重組之後，美的置業的營收規模將會有大幅的下降。
關於此次重組，美的置業的解釋是，在房地產行業下行週期中，美的置業爲做好長期化解債務風險的準備，在有序化解債務的同時，推動公司戰略轉型，主動作爲，化解債務槓桿，同時做好經營，爲未來積蓄能量。
美的置業執行董事兼首席財務官林戈在業績會上也表示，整個行業處於出清和轉型的交織期，仍然非常困難。應對特殊階段的週期交替過程中，肯定不能用過去常規的應對方案去度過危機，所以採用了特殊的重組方案。林戈同時強調了股東對整個行業的信心。
實際上，此次分拆之後，雖然重資產的開發業務被置出，但美的置業的上市平臺仍保留代建業務，這部分未來仍將貢獻可觀的業績。
王大在介紹，在存量的開發資源中，美的置業繼續聚焦進行外拓，截至今年6月底，美的置業在建土儲面積921萬平方米，空地土儲面積721萬平方米。重組完成後，美的置業可承接控股股東持有的房地產開發資產的全鏈條開發管理，涵蓋物業設計、開發、規劃建造、銷售等全過程或階段性開發管理服務。
王大在分析稱，按照現有土儲規模結合定價標準，美的置業未來三年關聯交易年度上限額度分別爲3.4億元、14.9億元、13.3億元。
輕裝上陣
美的置業剝離房開業務後，將構建“開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業務模式。美的置業將變得“更輕”，而在業務邏輯上也仍然圍繞房地產開發上下游的產業鏈。
剝離開發業務後，今年上半年美的置業其他業務貢獻的營業收入是29.1億元，歸母核心淨利潤4.2億元，歸母淨資產49.2億元。
拆解來看，這部分業務中，貢獻最大的是物管服務，其營業收入是17億元。其中，非住宅業務的業態合約面積約佔1100萬平方米，其中產業園佔比98%。非住宅業態合約收入約3.2億元，其中產業園和醫院收入約1.8億元，產業園及醫院在非住宅業態合約收入佔比約55%。
這是備受美的置業看好的領域。王大在表示，未來美的置業物管服務要繼續發力住宅核心業務，同時基於產業鏈資源優勢，將服務管理延伸到產業園區、醫療、康養等，強化美的置業在這一領域的核心競爭力，未來三年的複合增長率也將在10%以上。
除此以外，美的置業還將持續加碼產業和商業運營賽道。
王大在介紹稱，美的置業將繼續拓展優質輕資產產業園項目，目前美的置業旗下運營的產業園項目出租率表現均可期，其中上華產業園出租率超92%，年租金超8000萬元。商業運營方面，佛山悅然廣場已進入成熟期，貴陽悅然廣場、貴陽悅然時光尚處於關鍵培育期，預計核心自持項目年均營收超2.3億，NOI率超65%。
在此之外，美的置業還有一個特色板塊是房地產科技賽道，這是集設計科技產業、綠色裝配式產業生態、空間智能產業等提供綠色全價值鏈業務場景服務。今年上半年，美的置業旗下房地產科技實現營業收入6億元，簽約金額6億元，第三方佔比達100%。
據美的置業管理層介紹，這部分業務未來將積極佈局海外市場，並保障未來的複合增長率超過10%。
王大在在業績會上承諾，未來美的置業的目標是營收復合增長不低於25%，歸母淨利潤複合增長不低於20%。林戈則強調，美的置業已經對整體業務進行規劃鋪排，未來仍然會一如既往採用非常有吸引力、競爭力的分紅政策回饋投資者。
根據美的置業發佈的數據，自2018年上市以來，美的置業持續六年在行業內保持具有競爭力的派息政策，派息總額約90億港元，派息比例常年超40%。