年報觀察 | 恆大鯨落之後 劉鑾雄的華人置業要走向何方

觀點網如果單單被作爲香港一般地產開發企業看待，與芸芸同行相比，華人置業其實並不算有多突出。

但一旦將它與中國恆大集團聯繫在一起，兩家企業的戲劇性往事，就足夠吸引眼球。

衆所周知，華人置業背後的大劉家族，包括劉鑾雄本人及其妻子陳凱韻（甘比），過去與恆大集團主席許家印來往甚密。

劉鑾雄被認爲是許家印走向香港資本市場的引路人之一，他們與其他一些香港富豪共同組成了廣爲人知的“大D會”，對恆大集團起到不少幫助。

許家印自然也願意投桃報李，包括在房地產市場下行的2015年，恆大就分別於7月斥資65億港元收購華人置業旗下位於成都的西錦城、都匯華庭和華置廣場3個住宅及商業辦公樓項目及一筆私募基金。

同年10月再花費70億港元向華人置業、中渝置地、信和置業三家公司收購重慶住宅項目御龍天峰權益，其中華人置業獲得17.5億港元現金。

翌月，華人置業再將手中位於香港灣仔的寫字樓項目美國萬通大廈，以125億港元代價售予恆大集團，並因此錄得收益15.29億港元。

2017年起，大劉家族也通過私人途徑和華人置業，大額增持恆大上市平臺中國恆大，持股比例一度達到約9%。在最輝煌時刻，中國恆大總市值曾超過4000億港元。

除了分紅收入，華人置業也是大劉家族投資內資房企高息債的重要平臺，當然主要投資對象還是中國恆大。

據瞭解，僅2010年一年，劉鑾雄兩次認購了恆大發行的總額高達7.5億美元的企業債券。

大劉家族與恆大集團的“蜜月期”在2021年宣告結束。當年6月，恆大集團流動性危機集中爆發，股價與債券價格發生長時間的激烈波動。

沒有人能夠再保持心態穩定，同年9月，甘比就以8750萬港元出售過中國恆大2440萬股股份。

雖然劉鑾雄在去年11月召開記者會時，曾表示過關於恆大的投資並沒有對許家印生氣，但恆大巨輪擱淺對其家業的確造成了實打實的影響。

按照華人置業2021年年報數據，該公司年內從恆大獲得的股息收入就從2020年約19.7億港元大跌92%到1.57億港元。

同期，華人置業年內緊急減持了中國恆大6.3億股股份，並一口氣錄得已變現虧損78.7億港元。這最終導致華人置業當年業績由盈轉虧，錄得虧損35.14億港元。

進入2023年，恆大的衰落已成定局，華人置業繼續與過去以投資股票、債券爲主的業務模式做切割。

年報顯示，截至2023年末，華人置業持有的證券投資及財資產品組合僅剩餘3.42億港元，佔資產總額比例從2022年末的3.6%繼續下降至1.8%，非上市證券投資規模也只錄得2.9億港元。

截至2023財年，華人置業在證券投資及財資產品方面仍繼續錄得虧損約2220萬港元。

總體來看，該公司年度收入較上一年下跌66.6%爲4.80億港元

當中，包含租金收入總額2.57億港元、按淨額基準呈報出售持作買賣的投資收益6580萬港元、上市及非上市股本投資的股息收入8170萬港元、債券及結構性產品利息收入910萬港元、樓宇及物業管理服務收入5170萬港元以及其他收入1410萬港元。

盈利方面，2023年華人置業公司擁有人應占溢利進一步降爲7683.2萬港元，與去年同期的11.52億港元有較大的差距。

失去了恆大股票和高息債作爲支撐，華人置業目前業務重心又重新回到不動產投資上。

資料顯示，華人置業目前擁有的投資和發展物業包括位於香港銅鑼灣的商鋪，位於灣仔的寫字樓項目夏慤大廈，位於深水埗的一幢25層商住大廈，位於觀塘的一幢33層工業大廈，位於荃灣的一個工廈重建項目。

以及位於西九龍的購物中心奧海城三期（佔25%權益）及中港薈（佔15%權益），位於觀塘由4座住宅大廈組成的一個合營住宅項目凱滙，以及去年9月聯合投得的一幅九龍啓德商住地塊，總建築面積99.23萬平方呎。

內地方面，華人置業在北京希爾頓酒店擁有50%權益，北京希爾頓酒店旁一棟10層寫字樓東方國際大廈，也持有半數股權。

海外方面，華人置業在英國倫敦擁有4項資產，包括Fleet Street 120號，由名爲River Court的永久業權寫字樓及列爲二星級歷史建築物的Daily Express Building（每日快報大樓）組成，目前該項目正在被重建活化。

還有永久業權寫字樓St George Street 14號；永久業權綜合項目Oxford Street 61-67號及 Soho Street 11-14號；永久業權綜合項目St James’s Square 11及12號以及 Ormond Yard 14至17號，目前項目正進行資產提升。

2023年內，華人置業已就物業重建、翻新物業和購買設備及租賃物業裝修，作出開支5.59億港元。據財報，相關物業重建的支出，未來還會繼續呈現。