美國商辦空屋危機

圖╱美聯社

新聞提要■美國商辦需求尚未回覆至疫情前水準，且短期內沒有復甦跡象，2024年商辦閒置率估計上看20％。

精句選粹■As many companies embrace remote and hybrid work, demand for office space has weakened and property values have fallen.

新冠疫情爲美國勞工的工作型態帶來翻天覆地的變化，一週進公司五天，每天在辦公室待八小時，已不再是職場常態。許多企業仍然接受遠端和混合工作模式，造成辦公空間需求下滑，商辦閒置率飆高，2024年閒置率可能升抵近20％。

辦公空間需求量下滑

疫情爆發將近四年，迄今辦公室需求尚沒有回覆至疫情前水準的跡象。遠距工作的全職員工人數雖然減少，但混合工作政策仍持續採行。根據Scoop Technologies數據，2023年第四季，62％的美國企業允許員工每週在家工作數天，高於第一季的51％。

對部分的僱主而言，要求員工返回辦公室再過朝九晚五的生活並非易事。

追蹤辦公室卡刷卡紀錄保全系統公司Kastle Systems統計，美國前十大城市平均辦公室使用率約爲疫情前水準的一半。

辦公大樓所有權人對商辦市場回溫逐漸失去信心，專家預期商辦閒置率將持續攀升。數據公司CoStar集團表示，將近半數在疫情前簽約的商辦合約尚未到期，然而租約到期後，企業不論續約或是搬遷，都有可能縮減辦公空間。

2024年商辦前景籠罩陰霾。根據商用不動產服務公司世邦魏理仕（CBRE）估計，2024年美國商辦空置率可能由2019年末的12.1％，進一步上升至19.8％。

遠端＋混和工作模式夯

除企業需求下滑，高利率亦打擊商辦房東和房地產所有人。Evercore ISI分析師薩克瓦（Steve Sakwa）指出，「如果即將到期的商辦貸款利率在3％或4％，目前再融資絕對拿不到這樣的利率。」

換言之，商辦房東或業主將被迫清償貸款、以超低價出售房地產，最糟糕的情況將是把房地產的所有權轉讓給債權銀行。

辦公室需求萎縮，房價直線下跌，商辦的窘境不禁令人想起本世紀初的購物中心，當時網路購物剛剛興起，美國消費者大受線上購物吸引，地方購物中心變得門可羅雀。

零售商於是削減實體門市據點，不少商場關門歇業。不過有些商場獲得重生機會，轉作其他用途，但也有部分持續閒置，多年來乏人問津。

空置的商辦大樓能否鹹魚翻生，轉爲住宅、運動場或室內農場？決定性的關鍵在於，商用房地產市場是否預期辦公大樓的使用率可以回覆到疫情前的水準？

閒置商辦將變更用途

投資銀行Raymond James分析師圖希克表示，「如果員工持續在遠端工作，那麼企業需要多少辦公空間？這是評估未來商辦需求的重點。」

圖希克表示，如果再深入探究，償債困難的商辦貸款多爲市中心的辦公大樓。意味着房價慘跌的舊金山和華盛頓特區等大城市的閒置商辦，更有機會轉作其他用途。

麥肯錫全球研究院在報告指出，2030年前，遠端工作可能將全球主要城市的辦公大樓價值削去8,000億美元。

此外，圖希克指出，將閒置商辦改作其他用途也必須進行可行性分析，研究轉移用途是否符合長期成本效益。舉例來說，將商業大樓改爲住房單位，必須考慮該地區是否有足夠的住房需求。