美利率政策見頂 法人看好REITs後市

全球REITs基金近一季績效前十名

美國聯準會主席鮑威爾表明不大可能再升息，市場偏鴿解讀，投信法人表示，根據Fedwatch最新數據顯示，9月降息機率上升至近7成，政策利率見頂，未來利率將呈現走跌趨勢，美國房市因過去幾年升息帶來的壓力將逐漸減輕，REITs後市看俏。

日盛長照產業收益不動產證券化基金研究團隊指出，在REITs其租金成長軌跡增強且對估值有利情況下，近期已有券商調高該產業評等；觀察整體高齡住房，當前租金增長彌補通膨負面影響，由於老年人住房需求續強，入住率也持續改善中，預計租金增長可維持。此外，美國通膨持續降溫中，且升息已進入末升段，在此背景對長照REITs有利。

對於醫療型REITS後續觀察，首重營運商品組合中高齡住宅佔其總租金收益之比重，其次則是來自於專業照護機構的人力迴流所帶動的成本下降，最後則是觀察其商業併購活動效益。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認爲，美國降息雖延後，但只是延後REITs上漲的時間點，美國經濟佳，各類型商用不動產下半年均將受惠，估計REITs將逐漸反應降息而有所表現，過去投資人多低配REITs，造成評價偏低，目前美國REITs折價幅度約7％，本益比降至16.6倍，深具投資價值，預期下半年開始降息循環後，REITs評價可逐步走揚，吸引更多資金進駐。就次產業面分析，對於醫療、工業、大型商城及資料中心後市看法相對正向。

羣益全球地產入息基金經理人楊慈珍分析，近期通膨數據回升引發投資人對Fed降息政策延後擔憂，但美國總經數據強勁，經濟動能持續擴張，短期市場修正降息預期，公債利率震盪，預期REITs市場進入整理。不過整體來看，REITs市場的價值面低估，加上基本面未有疑慮，故仍具中長期投資價值，區域方面相對看好北美與歐洲表現，次產業以工業物流、數據中心、零售與商辦值得留意。