孟曉蘇：中國房地產的黃金時代還遠遠沒有結束

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孟曉蘇（原房改課題組組長、現任中國房地產開發集團理事長、匯力基金董事長）

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60s要點速讀：

1. 美國房地產業從建國到現在已經發展了246年，現在的美國房地產仍處在黃金時代。中國房地產業從房改到現在才24年，我們就說中國房地產的黃金時代不在了。從國際比較來說也不合理。

2. 對剛需來說，有買房條件和資金的話，該買房就買房。過去多年有些人不斷地等待是不是更好的時機出現，結果等來等去，越等房價漲得越快。目前中央政府的調控政策較多，又在催促各地儘快出臺政策。中國還是有調控經驗的，用不了很久，整個樓市就能被拉動起來。

3.最近有些專家說房地產整體需求到頂，今後房地產企業將越垮越多，最後剩不下幾家了。這些說法不符合中國的實際。從城鎮化率、剛需和改善性需求、人口紅利、老齡化和鄉村振興幾方面來看，中國的住房需求還是持續的，還是旺盛的。

正文：

01

穩經濟就要穩樓市

2022年5月25日，國務院召開穩住經濟大盤電視電話會議。李克強表示，“今年3月份尤其是4月份以來，一些經濟指標明顯走低，困難在某些方面和一定程度上比2020年疫情嚴重衝擊時還大……把穩增長放在更突出位置，着力保市場主體保就業保民生，保護經濟韌性，努力確保二季度經濟合理增長和失業率儘快下降，保持經濟運行在合理區間。”

我覺得這個判斷非常正確，因爲經濟一旦滑出了合理區間，就會造成很多的風險，很多隱患就會暴露，再要把經濟拉回來，就要花費更大的精力。這和我從去年下半年以來不斷地提醒“房地產有可能出現大的滑落，房地產的滑落會帶來經濟的問題”是吻合的。房地產在中國經濟發展中的作用很大，這次經濟下滑中它的副作用也很大。現在中央出臺這些對於房地產的政策措施都是治本之策，這些政策如果能夠落地，不光是對房地產的恢復，而且對整個經濟的恢復都很有好處。

去年中國整個的經濟發展，消費的增長率高於投資的增長率。在整個拉動經濟的過程當中消費是正增長，那是什麼需求收縮了？是房地產市場收縮，購房的預期轉弱。從去年下半年就出現了樓市冷清，不能按時交付、資金斷供，地方政府土地流拍，造成地方財政困難的現象。這一系列問題的根源，還是在於樓市政策。房地產的預期轉弱，老百姓購房預期下降，房地產問題牽連到了其他行業的經濟。去年的下半年，是哪幾個製造業行業低迷了？低迷的主要都是與房地產相關聯的，像水泥、鋼材和電視機下降了、電冰箱、空調現在也增長得很慢。

今年1月到4月，房地產的銷售大幅度下滑，銷售面積下滑了20.9%，銷售額下滑了29.5%。如果不趕快採取行動，房地產的銷售面積和銷售額還會繼續下滑。5月的數據還沒有出來，但是我最近得到的一些信息，5月份還是有下滑的態勢，這件事不能不引起高度的重視。

目前解決房地產問題的關鍵，就是要放開限購。限購政策出現的時候，我就認爲這是一個暫時的政策，主管部門也認爲這是一個不得已而採取的辦法。但我們現在面對的不得已事件不是房地產過熱，而是經濟提不起來，是樓市和房企在垮塌的問題。

穩經濟就要穩樓市，而且不要讓預期轉弱變成預期垮塌，要儘快地穩住樓市預期。現在剛剛出現的情況是部分城市的房價下跌，還有一些地方因爲樓市不能按時交付，出現了一些短期的爛尾。現在趕快調整還來得及。

至於恢復預期的辦法，一方面需要對老百姓進行信心喊話，另一方面要不斷推出有利於樓市發展的政策。現在金融政策已經到位了，金融政策需要繼續發揮作用，要落地，其他相關政策也需要落地。

02

目前是難得的買房好時機

對剛需來說，我認爲有買房條件和資金的話，該買房就買房。上車的時機要怎麼選，過去多年有些人不斷地等，等待是不是有更好的時機，結果等來等去，越等房價漲得越快。現在中央政府的調控政策較多，又在催促各地儘快出臺政策。中國還是有調控經驗的，所以用不了很長時間，就能把整個樓市拉動起來。

另一方面從房價走勢來看，低迷時間不會太久。這一點可以通過中國的樓市2008年和2016年兩次低迷又迅速轉升的經驗得到印證。如果把買房看成是一種長線投資，畢竟對老百姓來說，房子這種最大件的消費品，他買到手以後要看房子未來是不是能保值增值。從這個角度上說，我們可以學習巴菲特的說法，別人恐懼的時候我貪婪，別人貪婪的時候我恐懼。

厲以寧教授給我們講過，在股市上一個和尚掙了錢，爲什麼？別人都在拋的時候他買進，他說“我不下地獄誰下地獄”，別人都在買的時候他拋售，他說“我不施捨誰施捨”，結果最後他賺了錢。這就是反週期的作用。這些年中國的房價都沒有出現這麼長時間的漲幅不大，甚至有些地方有所下降，而且就快見底了，這個機會真難得。所以我認爲雖然說買房要對各個城市進行分析，特別是要對各個城市的政策和走勢及市場進行分析，但總體來說，我認爲已經到了各位買房的時候。房地產的恢復發展時間不會太久。

03

中國房地產的黃金時期還遠遠未結束

很多人覺得現在買房能夠掙大錢的年代已經結束了，說房地產的黃金時代已經過去了。爲什麼我認爲中國房地產的黃金時代還沒有結束？我有自己的比較方式。美國的房地產業從建國到現在已經發展了246年，到現在它早就應該像我們說的沒有黃金時代了，早就變成黃土時代了。但事實不是這樣，二戰以後它非常準確地按照18年一個週期，我們看到了幾次低迷，1970年低迷、1992年低迷、2008年低迷，而且這種低迷還不是小的震盪，2008年那次低迷我們都趕上了，那時“兩房危機”雷曼破產，引發了全球的金融海嘯，那是美國房地產的低迷。

那時候說美國的房地產垮了，但是不久之後它又漲起來了，美國到現在正處在一個旺盛的增長期，但是我研究的美國房地產的週期理論，它一直要增長到2026年，在這之前房地產普遍還是增長的。美國房地產都增長246年了，仍然處在一個強勁的增長期，可以認爲現在美國的房地產還是處在一個黃金時代，那麼中國房地產業從房改到現在才24年，24年僅僅是美國的十分之一的時間，我們就說我們的黃金時代不在了，要變成黃土時代了？這個從國際比較來說也不合理。

最近有些專家說房地產整體需求到頂，今後房地產企業將越垮越多，最後剩不下幾家了。這些說法不符合中國的實際。中國的住房需求還是持續的，還是旺盛的。下面我從幾個方面來分析。

首先是有些專家所說的城鎮化已經到頂。城鎮化就是農民進城，新市民進入城市，帶動了城市的發展。這個需求是不是到頂了呢？2021年中國的城鎮化率是64.7%，說大數是65%。有的專家說65%就相當於75%，因爲壯勞力都進城了，剩下的是老人和孩子。我們看到的實際情況是，雖然65%名義上的城鎮化，但是這些人在家裡還留着宅基地，他們的生活基礎還在農村。而且在城市裡他們買不到房，有些人在城市是蝸居的狀態。因此65%在我看來不是75%，而是55%，這部分的需求還很大。

第二方面，關於城市裡的剛需和改善性的需求。這是城裡人的兩種需求，支撐了現有城裡人的購買。現在中央有要求，既要支持剛需，也要支持改善性的需求。這種改善性的需求，就要看我們中國居民的條件是什麼水平了。我們在房改之初的時候，人均17平米，房改24年下來，人均已經達到了40平米。有人說40平米已經跟歐美差不多了。然而，歐美的40平米是使用面積，我們把使用面積叫做居住面積。我們的40平米是是建築面積，建築面積和使用面積差30%。我們現在買房的時候就知道，房本上還有公攤。

爲什麼是按照建築面積呢？這要說起來還是起源於中房。中房本身作爲全國最早的房地產企業，它是從建築業分出來的，再加上當年從國家計委考覈指標就是按照建築面積發放指標的，再加上後來看建築面積數大，容易讓老百姓有滿足感，所以我們就一直沿用着建築面積。

現在要不要改掉這個建築面積，讓人們好理解，原來不是40平米，實際才30多平米？倒也不用改，只要把這個事說明白就好了。改善性需求對老百姓來說，還是一大需求，特別是疫情居家隔離，疫情防疫的長期化，又讓人們看到家庭不光是一個居住場所，有可能還是一個辦公場所，這樣就出現了一種新剛需，這是我說的第二個方面。

第三個方面是人口紅利問題，有人說人口紅利減退了，確實這些年減退得很厲害。但是經過各方面的呼籲，中央和國務院以及全國人大及時調整了政策和法律，全國人大已經通過了立法，實行鼓勵三胎的政策，今後會不會從現在允許三胎，進一步鼓勵三胎，會不會再出一些其他的配套政策？有可能。所以我認爲一個是中國人口基數很大的國家，再一個人是可以調整的。所以人口紅利對中國來說，還是一個未來的利好。

說完了新生兒我們再說老齡化。人口老齡化就出現了養老產業，現在老人需要候鳥養老，需要更好的養老條件，需要完善他們的住區，也需要像分時度假這樣的支撐，這些都是需要發展房地產的。

最後一個是鄉村振興戰略。這是中國的一大戰略，鄉村振興戰略不能光靠靠鄉村的資金和農民的支付，一定要把城市的投入引進去，要把城市的購買力引進去。這裡面很多都是要房地產做的事。

中央政策研究室原副主任鄭新立說過一句話，“住房需求是人們長期不斷更新的一種需求。”中國人的居住要從遠古以來到現在，更新多少回了，現在我們是不是需要繼續更新呢？我們在現在還是處在一個以量的增加爲主的時代，逐漸要走向量和質共同追求，未來當面積追求基本達標以後，還會不斷地有品質的追求。這種更新是不斷的，它將會是房地產業長期發展的一個基本原因。

“人民羣衆對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標”。其中，人民羣衆對美好生活的嚮往裡面包括更舒適的居住條件、更優美的環境。這些年的房地產發展也確實拉動了中國經濟。從相關產業的發展也明顯看得出，內需是中國經濟增長的動力。相信這種動力在未來會延續很長一段時間。靠着內需和出口，中國走到了全球第二大經濟體。未來有很多人預期中國會走到經濟總量第一。經濟總量第一是以出口爲主嗎？不應該，我們應當是以內需爲主。我看好這個目標，因此我也看好中國房地產的長期發展。所以我認爲，中國房地產的黃金時代還遠遠沒有結束。

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