萬科這一週：管理層增持、引援日資和抵押融資185億

觀點網這一週時間，萬科仍在被危機不停地追趕着。

7月19日晚，萬科發佈公告，涉及香港大埔項目52.4億港元銀行貸款的增信措施調整以及公司再獲交通銀行、中國銀行提供合計37.9億元貸款的最新情況。

公告顯示，上述擔保發生後，萬科對外擔保總額將爲806.77億元，佔2023年末經審計歸屬於上市公司股東淨資產的比重上升到32.17%，無逾期擔保和涉及訴訟的擔保。

結合近期動態，面對股價持續承壓、輿論風波不止，本週內萬科的“自救”行動相對上半年而言更加頻繁，寄望用實際行動給予投資者和大衆信心。

這一切還要從10天前發佈的增持計劃說起。

一天完成增持與引援日資

7月15日，週一，距增持計劃發佈僅過去4個交易日，萬科宣佈公司骨幹管理人員增持公司A股股份計劃已實施完畢，自籌資金共計20074萬元。

此次增持主體包括在全職工作的董事、監事和高級管理人員，總部、開發經營本部和各業務單位的主要管理人員以及核心骨幹員工等1862人。其中，董監高以及黨委班子成員15人出資約7431萬元。

萬科表示，實施管理層集體增持計劃是基於對行業和公司未來發展的信心，對應的增持股份自願鎖定2年。

消息發佈後市場譁然一片，有投資者評論稱萬科在一天內打光“子彈”。本次增持期間，7月10日至15日，萬科A股價穩中有升，期間累計漲幅1.79%，平均股價6.81元/股。

但就在同一天，萬科也在“靜悄悄”地補充“彈藥”，出售名下部分商業資產。

7月15日，根據變更記錄，萬科在貴陽萬商建設有限公司的持股比例下降至60%，同時引入東京建物株式會社入股，持股40%。在東京建物出資10480萬元入股及增資後，貴陽萬商的註冊資本由2000萬元增加至26200萬元。

實際上，今年3月19日，萬科就已從貴陽萬科接過貴陽萬商100%股權，對應的是萬科都會印象項目，佔地2.66萬平方米，總建築面積8.66萬平方米，規劃戶數582戶，定位品質爲“剛需+初改”。

另據不完全統計，2024年上半年，萬科先後賣掉了上海七寶萬科廣場50%股權、深圳灣超級總部、上海南翔印象城MEGA的48%股權等資產。

然而，市場對萬科的種種擔憂並不會輕易消除，增持計劃和出售資產過後，“深表歉意”的萬科依舊面臨疾風驟雨。

正如萬科此前披露，今年下半年，境內公開債券還剩餘2筆，合計共43億元，將通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。

內地融資185億與香港展期

早在4月份，萬科就在投資者交流會上表示，公司聚焦現金流安全，按照“一攬子方案”的明確路線圖，推進業務重整和風險化解，着眼長遠推動轉型升級，保障公開市場債務正常兌付。

融資模式轉型就是萬科“一攬子方案”當中的重要內容。

7月18日，週四晚，萬科披露全資子公司深圳市九州房地產開發有限公司、重慶溪畔置業有限公司爲147.28億元銀行融資事項提供擔保的相關信息。

公告顯示，爲滿足經營需要，公司全資子公司深圳市九州房地產開發有限公司、重慶溪畔置業有限公司分別以持有的土地抵押給銀行，爲公司兩筆融資提供擔保。

具體來看，深圳九州提供擔保的對應融資金額爲120億元，重慶溪畔提供擔保的融資金額則爲27.28億元。

據萬科2023年的年度報告披露，萬科在深圳區域有8個在建開發項目，包括深圳羅湖食品大廈項目、深圳上角環、深圳萬科大都會、深圳自行車廠項目、深圳頤城瑧灣悅家園等，已完工開發產品有5個，無擬開發產品。

另外，萬科在重慶區域有13個已完工開發產品、12個在建開發產品以及6個擬開發產品，目前在售的房產項目包括萬科·天空之城、萬科·金域學府、萬科·理想城、萬科·金開悅府。

值得一提的是，6月20日，萬科控股子公司重慶雲科向招商銀行申請2.63億元貸款，期限4年，由重慶萬科和重慶科畔分別以所持有的重慶雲科51%和49%股權爲前述貸款提供相應質押擔保。

時間來到7月19日，週五晚間，萬科又連發2則公告，一方面尋求貸款展期，另一方面致力於繼續“找錢”。

在增信措施調整方面，萬科爲支持子公司財榮有限公司繼續按照開發計劃如期推動香港大埔項目的建設和銷售，萬科置業（香港)將爲財榮在銀行貸款項下的義務由按權益比例承擔調整爲按最高100%的比例向貸款方承擔一般保證責任。

而財榮的另一間接股東（大埔項目合作方）將按其在大埔項目中5%權益比例爲上述萬科置業(香港)的一般保證責任提供賠償保證，相應保證期限最長爲3.5年。

這也就意味着，原定還款期限1年的52.4億港元銀行貸款將在上述調整後延長2.5年，爲萬科爭取更多時間。

據悉，香港大埔項目合計提供超過1500套住宅，分3期開發。項目第1期共403套住宅已於2024年第一季度達到預售條件，目前正進行建築主體工程建設，預計2026年竣工。

另一公告披露，萬科控股子公司廣東興華實業向交通銀行申請銀行貸款，貸款本金金額合計10億元，期限15年。由萬科子公司珠海萬厚達美以持有的廣東興華100%股權爲該筆借款提供相應質押擔保，萬科則爲該借款事項提供連帶責任保證擔保。

此外，萬科向中國銀行股份有限公司深圳分行申請銀行貸款並已完成提款，貸款金額27.9億元，期限7年。該筆貸款由深圳市時代一號房地產有限公司等共6家控股子公司以持有的項目資產爲其提供相應抵押擔保。

據不完全統計，自5月以來，萬科及其子公司向銀行申請8筆貸款，金額自2.63億元至200億元不等。

10天前的投資者會議上，萬科管理層對當前的處境表示：“房地產行業不可能長期保持現狀，行業只要活下去就一定有機會。”

憑藉“還短債、借長債”的財務優化策略，萬科正走在艱難的轉型路上。

截至2024年7月19日收盤，萬科A報收於7.06元，較上週的6.95元上漲1.58%。7月17日錄得盤中最高價報7.25元，7月15日盤中最低價報6.77元。

資金流向數據方面，本週萬科A主力資金合計淨流入6334.88萬元，遊資資金合計淨流出1.06億元，散戶資金合計淨流入4272.69萬元。

萬科此番征途，帶着“活下去”的使命。