年內6家企業赴港上市創最短紀錄 物業IPO瘋狂
從遞交IPO申請到正式上市僅用106天的弘陽服務(4.39, -0.01, -0.23%)，不僅創下了物管公司上市用時最短的紀錄，也使得物管公司在港上市的高光再度延續。北京商報記者7月8日統計發現，截至目前，已有27家物管企業成功上市，其中在港掛牌企業高達24家，年內成功上市的便有6家，另有多家正在排隊等待上市聆訊。此外，百強房企還有部分物業未單獨上市企業正在緊鑼密鼓地籌備拆分上市事宜。高估值、高股價的表現，讓物管公司密集涌向資本市場，這場始於2018年的物管企業IPO潮，還能熱多久？
9家等候“放行”
據北京商報記者梳理，2020年以來已有6家物管公司成功登陸港交所，分別爲興業物聯(1.47, -0.01, -0.68%)、金融街物業(9.6, 0.75, 8.48%)、建業新生活(8.6, -0.02, -0.23%)、燁星集團(1.55, 0.01, 0.65%)、弘陽服務、正榮服務。
其中，最新獲批並掛牌上市的弘陽服務，於3月23日遞表，至7月7日正式登陸資本市場，IPO用時僅106天，不僅創下了物管公司上市用時的最短紀錄，也是同等規模物業上市企業中公開發行倍數最高的企業，最終公開發行倍數高達112倍。該物業公司不僅在認購端較受投資者認可，上市首日的股價表現也可圈可點：7月7日報收4.4港元，上漲6.02%。
而除了上述6家如願登陸香港資本市場的物管公司，另有多家企業排隊等候港交所“放行”。據梳理，截至目前，遞表排隊等待港交所批覆的物管公司共有9家，具體包括：星盛商管、宋都服務、第一服務、卓越商企、合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務以及世茂服務。
值得一提的是，從遞表時間節點以及企業數量來看，房企赴港IPO的進程似乎有所提速。僅在6月最後一週，便有5家物業公司相繼向港交所提交招股書：6月24日，榮盛發展旗下的物業公司榮萬家生活服務、合景泰富集團(13.8, -0.20, -1.43%)旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申請；6月26日，佳源國際旗下的佳源服務遞交招股書；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服務和世茂集團(35, -0.35, -0.99%)旗下的世茂服務同日遞表。
“2018年以來，有許多物業公司的上市意識被再次點燃，經過一到兩年，很多企業做好了財務、架構上的準備，所以今年就會有很多企業做好準備遞交招股書，特別是一些體量本身較小的企業。” 克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨向北京商報記者表示，相比A股，港股對物業公司上市比較友好，門檻不高，上市週期短，所以企業更傾向於港股上市。
赴港上市窗口仍在
來自克而瑞物管方面的數據顯示，過去幾年，房企拆分物業上市的熱潮不斷，自2014年首家物企彩生活(3.89, 0.13, 3.46%)上市以來，截至2018年的五年間，僅有12家物業公司成功上市。至2019年，物業企業上市更是迎來“井噴”，全年共有12家物業服務企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主板物業股的總數相當，成爲物企上市數量最多的一年。
在扎堆上市的企業之中，相比港股不斷涌現的物管企業新秀，A股上市的物業企業可謂寥寥，近幾年間，僅有南都物業在2018年登陸上交所。截至目前，已有27家物業企業在港股和A股上市，其中在港交所掛牌的物業企業有24家。
進入2020年，房企拆分物業板塊、啓動上市的動作更是密集不斷。據瞭解，百強房企中也有不少在做拆分物業上市的準備，除近期密集遞表的企業外，越秀地產(1.53, 0.03, 2.00%)、華潤置地(34.85, 0.55, 1.60%)、禹洲地產、陽光城等多家企業亦紛紛表示擬拆分物業上市或正在研究。更多房企雖未公開透露，但也在籌備相關事宜。
“對房企來講，拆分物管公司能夠釋放物業板塊獨立價值，在物管行業的獨立賽道中搶佔一定的先機，也能夠爲大股東和管理層實現一定程度的財務激勵。”湯曉晨表示，上市物業公司越來越多是行業逐步走向成熟的標誌。
值得關注的是，業內有觀點認爲，就資本市場而言，目前物管公司上市仍是一個較好的窗口期，這是因爲對物業管理行業產生關注的投資者越來越多，物業板塊的未來成長性仍然明確。窗口期仍存的觀點，得到了多位行業專家的認同。
同策研究院首席分析師張宏偉也向北京商報記者表示，近年來，物業管理行業逐漸站至風口，物管公司赴港IPO還處在窗口期。“未來存量市場還是佈局重點，物業必然是以房企爲主的主體爭奪的重點。”
高增長預期
物管IPO大熱，除了房地產增量轉存量的現實下，房企有意切換新賽道、尋找新的盈利增長點，也有物管行業廣闊的前景吸引因素使然。業內觀點認爲，穩定的現金流、廣闊的發展空間以及無顯著的週期性，是物業服務企業獲得資本市場青睞的原因所在。
克而瑞物管相關數據顯示，從市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，從市盈率角度看，物業服務企業市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股價綜合看漲，股價漲幅平均值爲63.8%，高於同期恆生指數(26129.18, 153.52, 0.59%)9.1%的漲幅。
此外，2020年，受新冠疫情的影響，雖然整體市場的表現並不盡如人意，但物管板塊平均增幅卻達到了37%。
不僅如此，部分物業公司市值甚至開始跑贏母公司。數據顯示，截至今年7月2日，綠城服務(9.01, 0.02, 0.22%)總市值達到299.18億元，高於其關聯房企綠城中國(9.19, -0.10, -1.08%)218.22億元的市值；雅生活服務(39.55, 0.60, 1.54%)同樣以522億元的總市值，超越母公司雅居樂的377億元。
基於物業股近兩年的較好表現性以及行業的廣闊前景，包括易居集團CEO丁祖昱在內的多位行業專家曾作出預判，2020年物業企業上市將迎來一個高峰，在兩三年內，物業上市公司或將增加到100家以上。不過，儘管業內普遍對物管行業持看好態度，但也有專家提示稱，目前整體相對大盤來說物管行業仍是一個表現較好的板塊，但並不是任何上市公司都會受到追捧。
“未來行業的上市進程還會持續，應該還會有一個密集的上市期。但資本市場對物業公司的估值能否繼續保持高位，存在一定的不確定性。”在湯曉晨看來，物管公司獲得的高估值與行業特性和發展預期密切相關，目前投資者對物業公司的高估值中，疊加了對企業未來規模和增值服務高增長的預期。如果物業公司能夠在未來逐步兌現這部分預期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定的風險。北京商報記者 盧揚 榮蕾