平度打造“品”字商圈 老城區再添大型購物中心
9月25日，利羣集團平度購物中心將開門納客 ，伴隨着平度舊城的改造、新區的崛起，舊城新區的住宅小區附近也出現了許多像利羣集團平度購物中心這樣的商業地產 。而仔細梳理平度商業地產的脈絡，不難發現“新”與“老 ”的完美交融，平度新舊商圈也在重劃版圖。一方面，未來潛力較高的新型商圈，因爲較低門檻和投資預期，開始成爲市場新寵；另一方面，成熟老牌的中心商圈，由於區域資源優勢，使得其增值、避險能力在當下瞬息萬變的市場環境中，得以充分體現；而在“羣雄逐鹿”的核心商圈內，將帶給市民更好的購物體驗。
今年49歲的平度市商務局商貿科科長趙智彬，從2004年就調入了商貿科工作，10年來，他見證了平度商圈不斷擴大的過程，他介紹，依據《平度市城市總體規劃(2012～2030)》確立的“ 兩軸兩心六組團 ”的城市空間佈局結構，考慮平度市商貿流通業和網點現狀及發展需求，確立平度市商貿流通業和網點規劃總體佈局結構爲：“ 一核兩心七節點”。其中“ 一核”是指中心城區的“市級商業中心”，主要包括北部老城區商圈、南部新城區商圈、西部火車站商圈，三圈聯動構成“品”字形商貿格局。
而北部老城區商圈是在原有商業繁華區域的基礎上，通過舊城改造實現優化升級的綜合型商圈。主要包括以北方國貿、帝王、維客、商業街爲中心的西北部商業區；以利羣購物廣場、佳樂家超市、尚街爲中心的東北部商業區；以大潤發 、蘇寧電器、華達金街、蘇州路名品服飾街爲中心的東南部商業區；南部新城區商圈以在建的聖達商務中心爲核心，規劃形成以生態商務區爲中心，以商務爲主兼具商業的生態商務型商圈。主要是以潘家疃商業綜合體、化肥廠改造片區商業綜合體、水岸豪庭、星光華府、龍宇上城等大型社區爲中心區域。南部新城區商圈涵蓋生態商務區和經濟開發區，向西輻射同和街道；西部火車站商圈以平度火車站爲中心，在西部規劃建設一個輻射平度乃至周邊地區的陸路商貿物流集聚區。主要包括西部專業市場羣，在建的豪德商貿物流園區以及規劃中的鐵路倉儲物流園區。“從這個" 品"字形商貿格局中，我們不難看出近年來平度商圈版圖不斷擴大的過程，但各種設施配套齊全完善、人氣聚集程度高的還是北部老城區商圈，其他商圈的發展還需時日。”
羣雄逐鹿，北部老城區商圈競爭激烈
雖然新興商圈不斷涌現，但記者發現，平度城區中心的商業地產卻一直是平度市民關注的焦點。根據平度市人民政府公佈的平度市商貿流通業與網點規劃(2013～2020)，在北部老城區商圈這塊彈丸之地內，它被稱作中心商貿區，其規劃範圍是青島路以北、人民路以南 、鄭州路以東、杭州路以西的合圍區域內。在這個區域內，不僅彙集了維客、北方國貿、大潤發 、佳樂家、利羣幾大商業巨頭，還容納了勝利路商業步行街、蘇州路名品街，以及帝王購物廣場、新時代商廈 、服裝大世界等大大小小數千商家。9月25日即將開業的利羣集團平度購物中心更是大手筆投入，建築面積約21.9萬平方米，包括大型購物中心、商業步行街、娛樂休閒 、酒店、居住等綜合性功能，建成後將成爲平度市新興的現代化休閒購物中心及中高檔居住區。
從銷售數據來看，北部老城區商圈內現有幾大商超的競爭也非常激烈。截至2014年8月底，北方國貿今年累計銷售額達13099.37萬元，與去年同期相比同比上漲3.17% ；維客15963萬元，同比下降13.49%；佳樂家12368.6 萬元，同比下降13.01% ；大潤發 10689萬元，同比增長12.51%。“相信利羣開業後，圈內的幾大商超的銷售數據也會發生明顯變化，要在激烈的競爭中獲得好的銷售成績，必須在提供物美價廉商品的同時提供優質的服務，這對於提升消費者的購物體驗與檔次，是非常有幫助的。”趙智彬表示。
記者瞭解到，作爲平度中心商圈代表之作的龍騰·天下城、平度·萬科城以及鼎峰·瑞平中心等項目，其商鋪、寫字樓等產品一經推出便受到了平度購房者的熱烈歡迎。而在趙智彬看來，中心商圈“強”就強在綜合實力的整合與聚集上。以平度·萬科城爲例，該樓盤佈局的“ 10分鐘中心商務生活圈”內，有多條公交線路從此處經過，平度市人民醫院等多家醫院提供高水平醫療服務，還有平度市實驗小學、杭州路中學、朝陽中學等優質教育資源。
此外，城市中心商圈坐擁成熟的消費羣體、龐大的購買力和黏性極高的購買行爲，是幾乎不可複製的天然優勢。而在宏觀政策走向更趨不確定的今天，中心商圈因爲承載了更多生活在這個城市中人們的理想與追求，因而具有更佳的避險屬性 。
未來商圈空間佈局更加合理
近年來，隨着平度舊城改造工程的推進以及新區建設的發展，不少以前在鄉鎮工作、生活的居民都搬進了城區。然而一些新發展區域，居民日常所需的餐飲、娛樂、休閒、購物等商業配套卻尚不成熟。
“2009年，我在這個小區購買的房子。當時看房子的時候，就發現附近連一個像樣的吃飯的地方都沒有。”在紫雲水岸小區居住的王先生感慨到，而隨着紫雲水岸附近住宅市場熱度的不斷攀升，其商業配套也在逐步完善。“後來這附近有了超市，也出現了餐館飯店，逐漸變得熱鬧起來。”記者瞭解到，目前，該區域的商業業態正逐漸走向豐富，小型商業體、社區商業街等無不體現着商業配套的逐步完善。而現在，海悅城市廣場的入駐，更爲該區域商業配套的完善帶來了一大助力。記者獲悉，海悅城市廣場項目建築面積近10萬平米，其中地上部分由一棟兩層超市和2～3層商業風情街建築組成，地下部分爲精品街區—1街區。項目二期還將建設五星級酒店、酒店式公寓等多種商業業態，成爲10萬平米時尚主題購物、休閒、娛樂目的地，顛覆傳統商業模式，爲平度市民帶來全新的國際化購物模式。
除此之外，在城區東部隨着上城府第等小區的建設，該區域也出現了一些精品商業地產。記者瞭解到，由山東創業房地產開發有限公司投資興建的上品廣場項目也於近日推出了。該項目分兩期開發，一期工程爲甲級寫字樓和高標準四星級酒店，內設各類會議室、宴會廳、客房、SPA 養生健身館等 。項目致力於打造集行政、辦公、上午、宴會、餐飲、住宿、會議、休閒等多種功能爲一體的地標性建築，成爲平度城區東部的CBD。
而紫雲水岸、上城府第附近區域的商業需求，只是平度城市發展的一個縮影—城市居民以及新興的居住片區對於新興商圈的成型，具有強烈的需求。居民聚居區對於商業配套的需求，是精品商業、特色街區、社區商業涌現的根本原因。“十年前，平度住宅價格每平米不到1500元，如今均價基本在4000元上下。而商鋪十年前的價格普遍在2000元/平米左右，現在，市中心最普通的都要一兩萬一平米。”市民劉先生感慨到，在目前的形勢下，做商鋪比純做住宅“更能賺錢”。記者採訪中也發現，除了對中心商圈的關注以外，不少購房者都表現出了對新興商圈的濃厚興趣。他們不但要強調租金的收益等 ，立足長遠 ，用發展的眼光看待商鋪投資，更加註意未來區域的規劃發展。
“平度未來的商圈發展規模將持續擴大、商業業態將轉型升級、商業特色優勢更加明顯，空間佈局更加合理，到2015年，全社會消費品零售總額達到376億元……”趙智彬描繪了平度商圈未來發展的藍圖，他表示，目前人民路、青島路、鄭州路、蘇州路合圍範圍內，已培育形成了一個以大型商業綜合體和購物中心爲主的市級商業中心，利羣、北方國貿、大潤發、國美電器等大型商貿流通項目已建成營業；勝利路、蘇州路、揚州路、徐州路、尚街等市級商貿街人氣漸旺……
在發展規模上，而隨着平度鎮(街道)區劃的調整，城區面積由252平方公里增加到719.9平方公里，人口由25.9萬人增加到44.7萬人，城區消費市場進一步擴大，中心城區的“市級商業中心”將逐步形成功能明確、特色鮮明 、層級合理的商品流通網絡及若干商業特色街區。在商業業態轉型升級上，基本形成百貨店、購物中心、超級市場、連鎖便利店、專業店、倉儲式商場、商品市場等不同功能、不同形式互爲補充的商業業態。到2015年，在現有基礎上，引進2～3家大型超市和3星級以上酒店11～15家；建成1家以上年銷售額超10億元的大型商業綜合體。2020年，新增2～3家5星級酒店，建成3家以上超過10億元的大型城市綜合體，建成3處交易額30億元以上的專業批發市場。文/圖 本報記者 鄔明洋（署名除外）