前五月拿地量行業第一，中建系的“野心”藏不住了

“拿地金額213億”“全口徑新增貨值470億”，今年前五月，佔據百強房企拿地榜首的，不是那幾家傳統龍頭房企，而是做建築工程出身的中建壹品。

過往幾年，中建壹品背靠中建三局，從地產百強開外一路躍升，尤其是在北京等一線城市，已成爲市場上難以忽視的一家公司。而中建壹品所屬的整個“中建系”，也在地產業務上持續發力，這家建築工程領域的“行業一哥”，大有向“房開老大”進軍的苗頭。

建築商做房開業務，有哪些優劣之處？能走出和傳統房企不同的路嗎？

“衡量一家房企，不能只看現階段或眼下半年誰拿地多、誰銷售快，關鍵是能否實現持續性增長。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，短期增長靠加槓桿就可以做到，企業長期馬拉松跑得如何，還要看其如何化解背後風險、投資策略和城市佈局、能否適應市場深度調整等。

一線城市頻頻“刷臉”

今年來，在一線城市房地產市場，一家非傳統房企頻頻“出圈”。

在上海，不久前中建壹品宣佈，通過收購間接獲得上海楊浦濱江定海街道154街坊地塊，代價約37.5億元。該地塊位於楊浦濱江東外灘，緊鄰黃浦江，據保守估計可售貨值接近60億元。

在北京，今年2月，中建壹品拿下北京大興區西紅門鎮地塊，金額達48.76億元。“中建壹品近年在北京頻頻拿地，2021年～2023年在北京共獲7宗地塊，總建築規模近80萬方，主要在海淀和大興進行區域深耕。”中指研究院企業研究總監劉水告訴記者。

於深圳的動作同樣不小，同在2月份，中建壹品與湖北文旅園區建發，以51.79億元聯合競得深圳2024年首拍地塊，成爲近年來龍華土拍中面積最大、價格也是最高的地塊。

在當下房地產行情下，能有如此投資力度的房企已屈指可數。據中指研究院統計，今年前五月，百強房企拿地總金額3146億元，同比下降26.7%，中建壹品卻一路加碼投資，衝到了拿地榜首位。

據前5月房企權益拿地金額榜，中建壹品以213億元位於首位，排在其後的爲建發房產、綠城中國、濱江集團和華潤置地。從新增貨值看，中建壹品同樣佔據首位，前五月全口徑新增貨值470億元，建發房產、華潤置地、濱江集團、綠城中國分別爲447億元、443億元、363億元、283億元。

在京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市羣，中建壹品均衝到榜單中。前五月京津冀拿地金額榜中，中建壹品以71億元位於業內第三；長三角拿地金額榜中，中建壹品以47億元位於第六；粵港澳大灣區拿地榜中，中建壹品以95億元位於拿地金額第一位。

過往數年，房地產行業各類榜單中，奪冠的要麼是大型民企、要麼是傳統央國企，鮮少見建築類公司。隨着房地產深度洗牌，中建壹品這類公司，正試圖趁行業盤整“彎道超車”。

據中建壹品官網，該公司是中建三局有限公司旗下專業房地產投資開發運營平臺，隸屬於世界500強央企上市公司中國建築。截至目前，中建壹品已開發及在投項目58個，累計完成投資額約1514億元。該公司的目標，是成爲“全國一流現代化房企”。

這家建築基因出身的公司，爲何向“房開”大力進軍？

鏡鑑諮詢創始人張宏偉告訴記者，建築公司做房開有兩大驅動力，首先作爲傳統“乙方”，中建各局此前幫開發商做建築工程，隨着房企批量出清，乙方業務也會大幅萎縮。在這種情況下，從乙方轉向正式房開，自己拿地開發、直接建設，可彌補房企出險帶來的業務縮量問題。

另一方面，“中建系”各局院公司也有業績增長訴求，現階段“中建系”內部同業競爭同樣比較激烈，在這種情況下，各公司也在利用房地產整合的時機，加快地產業務佈局，做大企業規模。未來在解決央企同業競爭問題時，大概率是“大魚吃小魚”，小公司有被合併的風險。

現階段，中國建築旗下八大工程局，總資產及淨資產最高的爲中建八局，分別爲3269億元、852億元；中建三局規模其次，總資產及淨資產分別爲3209億元、790億元，今年其地產投資動作則較八局更活躍。

劉水也表示，中建系內部同樣有考覈激勵，細化了人員任職資格、晉升規則、降級要求，加強了對營收、利潤等經營指標考覈。同時，中建系公司多次實行股權激勵計劃，激發核心骨幹團隊的積極性，提高公司經營活力，還在一些公司推行職業經理人制度，增強了公司改革發展動能。

“中建系”能否坐穩龍頭？

在中國建築內部，正在發力地產業務的不止中建壹品。

目前，除去傳統龍頭房企中海地產，中國建築旗下各局院地產業務被統稱爲“中建地產”，中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建東孚（中建八局）......各大工程局均獨自發展地產業務，“中建八子”在業內知名度漸高。

數據顯示，2020～2022年，中建地產分別實現銷售金額1327億元、1238億元、1472億元，除2021年短暫下滑，其餘兩年均保持增長。過去的2023年，中建地產合約銷售額1844億元，同比繼續增長。

劉水錶示，根據中指研究院2023年房企銷售業績排行榜，中建東孚、中建壹品銷售金額超過500億元，中建智地接近300億，中建東孚、中建壹品、中建智地、中建玖合、中建信和銷售額均在TOP100內。

如果算上中海地產，中國建築2023全年整體實現了4514億元的銷售規模，同年老牌房企保利發展銷售簽約額4222億元。僅從合計銷售口徑看，這家“建築一哥”大有衝擊行業頭部的態勢。

今年前五月，中海地產實現銷售金額1017億元，位於行業第二，比保利發展的1313億少296億元；同期中建壹品實現銷售金額180億元，已躋身行業第20位，中建東孚以129.6億元位於行業第27位。

那麼，身爲傳統建築商，“中建系”發展房開業務，較同業有何優劣之處？

在張宏偉看來，建築商做房開業務，有兩大優勢。首先，因其本身是建築工程出身，在建築成本控制上有一定優勢。其次，當下大量房企融資渠道受阻，甚至有些央企資金面也比較緊張，而中建地產有央企資質背書，整體融資渠道相對暢通，可憑藉資金優勢佈局地產業務。

劉水還表示，中建系房地產公司具有投資、設計、建造、運營全產業鏈優勢，中建系下有7 傢俱有甲級設計資質的大型勘察設計企業，業務覆蓋建築設計、城市規劃、工程勘察等諸多領域。此外，央企品牌能夠在區域做深做透，形成品牌效益，助力項目形成熱銷效應。

但在經營方面，建築類公司同樣存在挑戰。張宏偉認爲，過往民營房企經營效率普遍較高，從投資到拿地、基本半年就開盤，央國企整體經營效率要弱一點。從開發能力看，民營房企相對更專業，央企更大的優勢是有投融資背書，但企業發展不能只看融資問題，還要看城市佈局等情況。

“中建壹品之所以能保持較大拿地量，很大程度上跟其城市佈局和投資策略有關係，原有的佈局路徑比較好，銷售能夠提供業績支撐，再去加財務和投資槓桿，纔不會有太大問題。”他認爲。

目前，很多央國企拿地力度較大、銷售規模也比較可觀，但從發展模式上看，更多還是靠加槓桿驅動擴張。在張宏偉看來，這跟過去十年甚至二十年間，大多數房企的增長路徑沒有任何區別；加財務槓桿後，企業銷量能否保證、業績能否兌現，這是房企經營面臨的最大不確定性。

克而瑞也表示，相對傳統房企來講，建築企業缺乏更精細化的開發項目操盤經驗，資金週轉效率較弱，核心業務的應收賬款規模較高，且有轉化爲壞賬損失風險。此外，隨着央企加速進行房地產資產清退，建築央國企由於具備地方政府平臺屬性，未來的定位更多還是承接地方政府相關業務。

“房地產行業已經告別高增長以及粗放時代，越來越依賴開發商的內力出業績，這是中長期最嚴峻的考驗。”克而瑞稱，建工集團轉型開發商同樣要謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。