任志強：地產價格沒有普漲 更沒有泡沫
本站房產8月14日報道8月13-15日，2009博鰲房地產論壇在海南博鰲舉行，其主題爲“復甦與改變中的房地產新未來”。
會上，華遠地產總裁任志強表示，看不到地產價格全國普遍性的上漲，更得不出房地產價格泡沫的結論。
任志強指出，統計數字上沒有出現量跌價升的情況，統計數字是4.1億多平方米銷售面積，增長37%，比1-6月份加快了5.4個百分點，說明7月份銷售不但沒有下降，而且繼續上升。住宅也增加5.4個百分點，同時辦公、商業分別增加5點多。
“從價格上來看，很多人都說價格在拼命在漲，我們看不到價格在漲。上個月經濟適用住房增長0.6，而商品房價格是下降的。名義上大家看到高檔房拼命漲價，但這個數字還是負的，同比負1.7%。統計數字上看不到和去年相比的價格增長，沒有大家所說的這麼多的泡沫。”任志強道。
任志強表示，並不是所有城市的地產價格都出現上漲，7月同比上漲只有43個，同比下降還有26個，其中很多城市下降幅度還很大，超過了5個點。因此得不出房地產價格泡沫的結論。
任志強認爲，政府必須要靠房地產拉動中國經濟，“最近我們看到國進民退的情況，當國家投資這部分開始下降的時候，8月份投資增長速度可能會下降到30%以下，如果民間投資不能替代，我們認爲保八都有問題。我認爲政府會用房地產來保八，明年上半年不能緩解供求關係和房價高速上漲的矛盾的情況下，也不可能出臺過度的一些調控措施。”
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任志強：
謝謝各位！這個題目是他們寫的，我只是把統計數據列了列，讓大家有一個更清醒的認識。7月份公佈了宏觀數據，我最擔心有多少是負數，信貸增長負的77%，雖然投資增長保持32.9%，但是比上月下降0.7%。發電量和上月相比是負的0.4%。這產生一個問題，到底我們宏觀經濟是不是恢復了。發電量下降當中，中小企業發電量下降48%，也就是說中小企業在上半年電力不但沒有增長，而且是極度下降。
上半年7.37萬億貸款中，中小企業僅佔8.5%，大部分都進入了一些大企業，所以7月份數字並沒有在6月份公佈宏觀經濟數字後，認爲7月份都很好了。
7月份並沒有看到一個極好的情況。或者說脆弱的宏觀經濟在7月份表現出來的可持續增長能力是毫無疑問的，但是要進入一個良好的基礎，還是不穩定的。我想告訴大家，並沒有出現一個投資已經全面反彈或者技術層面看已經全面上升的結果。
房地產投資，情況很好，略有增長，11.6%，住宅增長8.2%。但是這個增長是緩慢的，和去年同期相比大概有19.3%的下降。我更注重他在固定資產投資中的比重，去年22%，今年到目前爲止是18.57%，尤其是住宅只佔13%，和歷年相比，它是下降的。
所以投資情況並沒有出現完全好轉，投資已經出現恢復，但是增幅是緩慢的。從開工面積來看，達到25億平方米，增加12.5%，但是新開工下降9.1%，預示着供求關係並沒有得到緩解。6月份和7月份相比，7月份只有7000萬開工，環比下降了42%。原來我們預測6月份好轉後，7、8月份應該保持一個持續開工增長過程，但是實際結果是下降。
從竣工面積來說，竣工2.54億平方米，增長24.7%，目前從銷售和竣工比例來看，只有0.6：1，0.6是什麼概念？這裡麪包括了很多不可銷售的面積，比如車庫，他不是按照商品房面積來計算。象機房、鍋爐房、變電室等等，同時計入竣工面積，但是不能計入竣工面積，這樣看來大概只有0.4：1，這預示着供求關係在惡化。
大家都說出現了很多天價地，成爲很可怕的情況。但是土地整個供應量並沒有上升，同比下降25.8%，並不是象很多媒體說的，因爲地王出現，大家都在拼命搶地，或者我們也沒有看到政府加大土地供應量。
真正用於商品房的用地是在下降的，而我們完成土地開發同比下降13.4%。這預示着供給並沒有獲得一個良好的基礎。當你想要增加開工的時候，也許沒有地或者沒有規劃，不能補足生產週期，這兩者都預示着下半年如果不能土地增加，後期供應出現更嚴重的問題。
銷售出現一個增長，7月份媒體報道7月份出現量跌價升，但是統計數字上沒有這樣的反映，統計數字是4.1億多平方米銷售面積，增長37%，比1-6月份加快了5.4個百分點，說明7月份銷售不但沒有下降，而且繼續上升。住宅也增加5.4個百分點，同時辦公、商業分別增加5點多。
總體來看，價升量跌的情況並沒有存在。從銷售金額來看，完成了1.9萬億，我們最高年份是2007年，總共2.96萬億，現在已經完成了最高年份的2/3，而我們還有將近一半的時間。這個加快速度是非常快的，增長了60%多，比上月增加了7.4個百分點。一系列數字證明，我們在銷售中，辦公和商業略有恢復，但是增長中最快的還是住宅。
因此大家關心的也是住宅的銷售情況。從資金來源情況來看，我更關心是後面這塊，增長28.7%，比上月增加5.1%，國民貸款增加10%，房地產獲得貸款總量並不大，但7月份看貸款轉移速度非常快，開發貸增加10.1個百分點，個貸增加了77%。個貸增長速度也是非常快。
到目前爲止，資金增長速度快於投資增長速度，投資只增長11.6%，自有資金增長28.9%，差了1.5倍。這一輪銷售高速增長很重要得益於金融措施，特別是0.7的貸款利率，對市場促進作用很大，相當於消除了近30%房價，貸款利率降低也對可支付能力的提高起到巨大作用。
從價格上來看，很多人都說價格在拼命在漲，我們看不到價格在漲。同比價格上漲了1個點，在上個月也增長了，但是上個月增長中經濟適用住房增長0.6，而商品房價格是下降的。這個月出現了轉正，新建商品房住房增長0.3%。所以我們在正1的比例中略佔一定比例。
但是名義上大家看到高檔房拼命漲價中，這個數字還是負的，同比負的1.7%。環比0.9%，和上月比是0.8%。統計數字上看不到和去年相比的價格增長，沒有大家所說的這麼多的泡沫。
別忘了08年價格是在07年已經出現拐點論之後的下跌，所以08年價格不是我們所有的價格高峰，相比之下他和07年已經產生了一個巨大差異，而我們現在和08年數據還有一個差異。是不是所有城市都漲了？不是。新建同比上漲只有43個，同比下降還有26個，其中很多城市下降幅度還很大，超過了5個點。我們也沒有出現很多媒體上所說的全國普遍性的價格上漲，更得不出房地產價格泡沫的結論。
二手房同比價格增長3%，是增長幅度最大的。同比上漲城市42個，同比下降城市25個。二手房交易中的投資客已經遠遠大於一手房交易的投資客。一手房真正加入炒房的這部分或者投資客所佔比重很低。上海外國人員和非本地戶籍人員佔23%。
但是兩外人員裡頭大概有一半以上是爲了取得上海戶口，在上海工作。他們看投資客不到10%，或者略接近10%。扣除上海因素之外，其他城市相對就更低了。但是二手房買完後迅速就掛牌，這個數量達到40%。
二手房轉讓過程中價格上升幅度，3%，而一手房只有1%，明顯看出二手房交易上漲幅度和參與投資的比重都大大增加。辦公、商業和非住宅的其他部分，實際上環比增長速度很慢，商業相比還是負的0.2%。
從景氣數字來看，我們景氣指數只有98.01，如果和08年2月份相比，大概還相差8個點，如果和07年最高峰相比，大概相差11個點。我們並沒有認爲房地產行業已經出現全面的恢復，只能說還在上升之中，這個上升之中的概念就是剛剛爬坡爬上去，坡還沒有爬到頂。
爲什麼市場中對房地產現有階段有小陽春說法，有各種不同的說法，就是很多經濟學家或者說學者把中國目前的情況和日本、美國以及一些發達國家做了對比，有的人說我們已經出現了日本在80年代房地產泡沫的情況。有的人說我們出現了美國次級貸之前連續幾年價格上升的情況。
他們認爲這種次級債的前兆已經出現了，所以在擔心因爲通脹和價格上漲而產生下一步經濟通縮以及經濟泡沫破滅。但從中國情況看，我們發展階段上與世界發達國家有巨大差距，我們到美國都看到，美國高速公路很好。高速公路主要是因爲艾森豪威爾發現高速公路有利於戰爭，所以他進行了高速公路建設。
高速公路建完後，也照樣沒有車跑。但是到現在，如果沒有當時艾森豪威爾有大量的高速公路投資，也可能他今天也不會有這麼發達的經濟。中國政府正在乾的一件事，就是重複艾森豪威爾時期拼命改造和建設美國高速公路以及交通設施、基礎設施的過程。
這個過程中，我們對比一下房地產，從美國、日本、西德、英國、法國，他們從50-80年代發展中，二戰後，他們持續用了30年時間進行了住宅高速發展過程。
後20年上升幅度是加速的。同樣中國在2010年應該是一個加速過程，而不是減弱的過程。因爲人均GDP現在已經超過2000美元，如果按照購買力算，接近4000美元。按照這樣同比的情況看，我們和這些發達國家在經濟階段相差50年。
而50年後可能會走同一個道路，就是繼續保持高速增長過程。美國從60年代到2000年，02年房地產佔GDP比例是非常大的。但是我們現在GDP總量，大概增加值只佔GDP2%-3%，和發達國家相比差距是巨大的。所以我們房地產業不是多了，而是少了。
這是美國、日本、德國、法國在50-70年代住宅建設佔固定資產投資的比重關係，而這個比重關係平均大概21左右。
中國到目前爲止，住宅僅佔整個固定資產投資13%，我們通常是用房地產佔固定資產投資比重相當於這些國家發展過程，就是18-21之間，但是人家是僅住宅就佔了這麼大比重，這樣我們大概還差了8-10個點。這些國家用20年左右的時間，只有日本略低一點，因爲日本沒有本土戰爭，所以相對弱一點。
我們是慘遭戰爭創傷，而又有文化大革命，幾十年沒有發展，所以住宅發展速度還相差很遠。
建築面積全國平均28.9，這樣最多達到美國1950年水平。早在60年代我們提出超英趕美，可能我們要再用60年時間才能追上。美國到2000年戶均面積210平米。僅從面積來說，我們現在90平米以下的存量房佔70%以上，而新建比重也很高。
最近城市建設住房中，90平米以下比重仍然很高。即使2000-2005年期間，也仍然超過了50%。06年後，我們一統計，因爲90、70政策讓這一比重繼續加大，保障房政策也讓這一比重繼續加大。可以看出小戶型在我們的比重和美國之間的差別。
都說富人房子很大，高收入家庭平均住房面積僅僅超過90平米，91.2%，低於美國1950年91.4%全國戶均面積，這就是我們和美國之間的差別。按照同樣方法看，超過100平米房子在全國平均只佔17%，北京只佔16.9%，所以以爲我們有很多大房子、很多高消費，其實錯了。
整體住房情況來看，我們的差距是巨大的。多數城市住房成套率較高，但是這中間有很大差別，住房成套率僅僅佔80%左右。這個成套率水平還需要加速。特別是北京連80%都套。
改善需求，從三代人、四代人比例來看，是巨大的。四代人、三代人同住一套房子的比重很高，所以開發商或者房地產業還不是一個夕陽產業，而是一個朝陽產業。下半年情況看，庫存快速下降，大家都說7月份銷售下降，可是從7月份數字來看，如果和08年、07年相比，都是一個高速增長過程。
北京日均銷售情況來看，09年上半年和08年相比，大概增長169%，增長速度很快。雖然8月份、7月份可能都比6月份有所下降，但是下降並不能說明市場不好。這個價格上漲速度遠遠低於07、08年上半年，環比平均增長1.7%，這個增長說明我們現在房價增長速度很合理，而且沒有高速增長。
而下半年適度增長是一定會出現的。投資增長在加速，而投資增長情況看，我們估計全年超過15%，目前來看這個增長速度還不足以讓新開工增加。7月份我們發現貸款在快速轉移，雖然總的貸款比例下降77%，但是房地產貸款已經超過1億，開發貸、個貸分別增長42%、78%。非銀行融資貸增加，境內、境外發債的龍湖、張江，境外的發債的大概有十來個國家，包括首創。而申請IPO的A股都很多。金地和平安大概有100億合作。
我估計下半年土地供給將加速。很多城市都認爲土地是制約房價一個重要因素，雖然我們國土部門不這樣認爲，他們發了一個署名文章，開發商囤積7000公頃，我覺得人可能有點傻，因爲房地產商沒有這麼多錢囤積這麼多土地。
從制約情況看，導致價格上升和土地供應量減少，供求關係惡化是很重要的依據。06-09年三年時間，大部分土地都轉向保障性住房和非住宅建設，這樣的土地供應量一定會讓供求關係產生巨大惡化。
同時樓面價平均從06平均樓面價2700元變成4500元，這個上漲速度很快。雖然國土部門發了一個公告，說土地價格比重只佔房價比重23%，比例和漲價沒有任何關係。07年、08年，三環路沒有一塊土地供應。而目前爲止，三環路以內，06-09年只供應4.7%土地供應量。環路內價格上漲就成爲必然，因爲它一定會在短缺中迅速上漲。
我們認爲拉動中國經濟不要擔心房地產，因爲中國政府不靠房地產拉動中國經濟，就沒有路可出。最近我們看到國進民退的情況，當國家投資這部分開始下降的時候，8月份投資增長速度可能會下降到30%以下，如果民間投資不能替代，我們認爲保八都有問題。我認爲政府會用房地產來保八，明年上半年不能緩解供求關係和房價高速上漲的矛盾的情況下，也不可能出臺過度的一些調控措施。謝謝！