散售弊端不斷顯現 SOHO中國半年營收下降54%
“如果不能保證復星的主導權，只能用法律的手段維護另外50%股權的優先購買權。”在8月30日舉行的2012年中期業績發佈會上，復星國際有限公司（以下簡稱爲“復星國際”， 00656.HK）董事長郭廣昌再次變得強硬起來。
復星國際所要維護的是其在上海外灘8-1地塊項目中的權益，3個月前，復星國際便將SOHO中國有限公司（以下簡稱爲“SOHO中國”，股份代號:00410.HK）及相關交易企業告上法庭，以保證其對於上述外灘“地王”項目另外50%股權的優先購買權。
面對郭廣昌的咄咄逼人，SOHO中國至今仍保持沉默。9月3日，時代週報記者分別向SOHO中國副總裁王勝江、推广部總監王春蕾以及傳播主管楊琳然詢問此事進展以及SOHO中國的態度，三人均緘默不語，一向高調張揚的SOHO中國董事長潘石屹和張欣也未有任何表態。
業內人士認爲，潘石屹和他的老婆張欣恐怕無暇顧及此事，SOHO中國的轉型難題已經讓其焦頭爛額。8月16日，在SOHO中國的2012年中期業績發佈會上，張欣高調宣佈SOHO中國將由“開發—銷售”的商業模式轉爲“開發—持有”，三天後其股價便暴跌12%。
雖然，8月29日，SOHO中國耗資995萬港元回購200萬股股份，但仍難阻擋股價下跌趨勢，截至9月3日收盤，其股價已跌至4.91港元。
SOHO中國的轉型目前遭到投資者的不看好，但其轉型迫不得已，慘不忍睹的銷售業績，以及散售所帶來的種種弊端，使其不得不艱難轉型。
7個月完成銷售目標25%
8月16日，SOHO中國發布的2012年中期業績報告顯示，截至6月30日，其實現營業額約爲12.2億元，比去年同期下降約54%，權益股東應占純利約6.13億元，同比下降約65%；毛利潤約5.8億元，同比下降62%，毛利率爲48%。
做空SOHO中國的職業投資人黃生在微博中稱，“SOHO中國的上半年淨利潤同比下降65%，如果你以爲僅下降這麼多，那就錯了，這6.13億元淨利潤中，3.8億元是靠投資的物業評估增值帶來的，實際上真正淨利潤只有2.33億元，同比下降85%以上。”
對於業績下滑的原因，SOHO中國稱，是由於今年上半年沒有新完工項目可供結算所致。“6個月之前，沒有想到市場會如此不景氣，而未來的6個月市場仍然看不到改善的跡象。” 張欣在中期報告會上補充說，市場的流動性緊張是導致SOHO中國上半年銷售業績不理想的重要原因。
業績下滑的幅度，遠遠超出張欣和潘石屹的想象。在2011年的年報中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中國可以銷售的物業總值將達到240億元，而在SOHO凌空項目和SOHO世紀廣場項目正式竣工交付後，該公司可以銷售的物業總價值將有望達到300億元，因此確定2012年的銷售目標是230億元。
但是其2012年中期業績報告顯示，截至今年8月13日，在7個多月的時間裡，SOHO中國僅實現合同銷售額60億元，只賣了上述240億元物業價值的1/4。其中，上海SOHO中山廣場所有可售面積加起來只有11.2萬平方米，但去化率僅爲29%。
不僅如此，SOHO中國的合同銷售均價也出現了明顯下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括車位部分的合同銷售均價爲4.87萬元/平方米，而2011年同一時段的合同銷售均價爲5.89萬元，下跌幅度達17.4%。從單個項目來看，SOHO中山廣場2012年的合同銷售均價爲4.23萬元/平方米，而2011年同期的合同銷售均價爲4.88萬元/平方米，同比降幅亦有13.3%。
在銷售乏力、售價下降的同時，卻是租金的上漲。世邦魏理仕今年一、二季度的市場指數顯示，今年一季度北京優質辦公樓市場租金環比再漲10.6%,而二季度環比繼續增長3.7%。此外，上海優質辦公樓的租金也出現了上漲。
潘石屹表示，從公司的長遠價值來看，適時向自持轉型，不但物業的增值給公司帶來不可小視的價值，穩定租金收入也將爲公司長期穩定的發展奠定基礎。“轉型後的SOHO中國將是北京、上海優質商業物業的最大擁有者，同時還將是上海外灘上最大的業主。”
SOHO中國計劃在北京和上海持有辦公樓和商業物業150萬平方米。SOHO中國預計，3年後租金收入將成爲SOHO中國盈利的主要來源，5年後現有物業的年租金收入將超過40億元，而銷售收入將逐漸成爲輔助收入。
散售模式弊端不斷顯現
潘石屹變身“包租公”，更多是源於“形勢的倒逼”，“目前散售的商業模式已經是個落後的模式，再不轉型就有問題了。”潘石屹對媒體表示。
“對於黃金地段的優質物業，一般土地出讓時就已經規定物業只能租賃不能散售。實行的商業模式需要得到地方政府的支持。” 潘石屹說，不少地方政府不認可SOHO中國的散售商業模式，導致公司在獲取項目上存在一些困難。
SOHO中國近兩年在北京、上海拿地越來越困難，潘石屹一直對廣渠路15號地塊以及CBD中服地塊有強烈拿地慾望，但最後皆失手，擴張步伐只能以收購爲主。其最近3年內開發的18個項目中，有9個項目是收購而來，通過簡單地收購和貼牌，讓SOHO中國創造了週轉率和毛利潤率的雙贏，即使在2011年銷售額只有109億元的情況下，SOHO中國的毛利潤率也達到了48%。
但是“收購和貼牌”的模式並非無往不勝，潘石屹從任志強手中獲得的北京光華路SOHO2，在過去的5年中一直處於半停工狀態，2008年潘石屹曾對外宣稱將於2010年竣工交房，但至今仍在開發建設中。同樣收購的上海外灘地王項目，目前正與復星國際對簿公堂。
在收購開發之後，憑藉超級的營銷技能，潘石屹將散售發揮到了極致。但是SOHO中國長期以來依靠的鄂爾多斯(600295,股吧)富商、山西煤老闆等購買羣體，在2011年開始拋棄了他。
隨着SOHO中國大舉進軍上海，其山西、內蒙的主要客戶羣卻並未跟隨，“華東地區客戶比較理性，單宗成交金額並不大，房地產只是資產組合配置中的一部分，並不像北方地區的客戶那樣，將大部分資產都用來買房。”SOHO中國一位離職的前銷售總監向媒體稱。
同時2011年實體經濟的不景氣，使這些富商大傷元氣，因此潘石屹開始將目標羣體鎖定爲中國新一代中產階層，並在2011年打散舊有的銷售團隊，在今年3月重新招兵買馬，卻難以扭轉不利局面。
而散售模式的弊端卻開始不斷顯現，潘石屹一戰成名的北京建外SOHO項目，曾深陷“抗議門”、“停電門”、“失火門”等各種安全事件和物業糾紛。投資SOHO中國旗下商鋪的投資者也因收益不高，對其頗有微詞。有人士認爲，SOHO中國的散售模式造成其“無主題、無品牌、無管理”。
潘石屹在意識到散售的弊端後，雖試圖採取“統一運營、統一管理”的策略。但散售出去的項目，開發商已經喪失了支配權，使得統一的定位、規劃、招商、運營無法實施。SOHO中國旗下諸多商鋪上演的“空城計”證實了這一點。SOHO中國自持的前門項目，2010年租金收入爲1億元，去年在租金上漲之際，租金收入卻減少爲9109萬元，按年下跌17%。爲此，今年5月22日，SOHO中國與在地產運營領域“經驗豐富”的盈石資產管理有限公司合資組建“盈石搜候（上海）有限公司”，來負責該項目的招商和運營，並將繼續參與SOHO中國其他自持商業項目的招商和運營管理工作。
轉型面臨現金流惡化危機
潘石屹對於公司轉型自持物業充滿信心，他表示，公司目前擁有150億元資金，淨負債率僅爲20%，將使公司有能力完成此次具有歷史意義的轉型，並有能力在未來獲得更多商業機會。
“我們測算過，負債率上升到30%時，就能完成這些工作（150萬平方米的商業持有面積）。”潘石屹說，從目前150萬平方米的在建項目體量來看，SOHO中國的資金夠用。
對此，做空SOHO中國的黃生表示強烈質疑，“SOHO中國手上有150億元現金，實際上，SOHO中國真正可隨時動用的貨幣現金只有銀行存款33億元，其他的現金等價物約59億元並不能隨時動用，還有50多億銀行授信也動不了，而SOHO中國的短期應繳稅負和應付款卻達73億元，還有一年內到期貸款32億 元，現金流實在是太緊張了。”
黃生的數據與SOHO中國2012年中期業績報告的數據一致，時代週報記者欲向SOHO中國副總裁王勝江覈實，其以不方便爲由婉拒，建議記者找推广部總監王春蕾，王春蕾則以“開會”爲由婉拒，傳播主管楊琳然稱“只有潘石屹和張欣能夠代表公司發言”。
根據2012年中期業績演示資料，SOHO中國所有項目未付土地款及未來建安費用高達170億元，還有42億元稅款需要支付。
業績報告顯示，SOHO中國所有在開發項目的權益建築面積約爲259萬平方米。以SOHO近年來5萬元/平方米的銷售均價計算，貨值近1300億元。而SOHO中國的毛利率爲48%，按50%毛利率計算，在不考慮銷售管理開支和稅費的情況下，1300億元貨值對應650億元開發成本，資金壓力並不小。
業績報告顯示，截至6月30日，SOHO中國總資產約617億元，總負債約390億元，資產負債率爲63%。“如果公司轉爲自持物業，公司資產週轉率將會大大變慢，資產負債率會大大上升，現金流會快速惡化。”黃生稱。
“雖然負債率會上升，但我們至少還能拿出50億-60億元的資金繼續進行收購，我們不希望錯過一線城市的一些好的收購機會。”潘石屹表示，如果資金面出現緊張，也不排除和一些專業的房地產基金合作來開發項目。
對此，各大投行也開始懷疑。交銀國際宣佈，鑑於SOHO中國售房收入的流失超出租金收入的增幅，下調2012-2014年盈利預測16%—23%；把資產淨值下調5%，並將目標價較資產淨值折讓幅度由30%增加到50%。招商證券(600999,股吧)也持類似看法，不僅下調了SOHO中國2013年和2014年的淨利潤和未來的淨資產，同時對SOHO中國能否轉型成功表示疑問。