沙溪舊改的淺灘 潮退後升龍、方圓10億貸款逾期

觀點網潮水退去，無論過江龍還是本地姜，都拍在沙溪這灣淺灘上。

5月22日，廣州市方圓房地產發展有限公司發佈公告稱，廣州升龍方圓置業有限公司與中國建設銀行股份有限公司廣東省分行簽訂的《項目融資貸款合同》出現逾期事項。該合同借款金額爲10億元，用於廣州市番禺區沙溪村的舊村改造項目。方圓地產爲該筆借款提供了4億元連帶責任保證擔保。

由於宏觀經濟環境、行業環境等影響，舊改項目進度不及預期，導致部分債務未能如期償還。目前，廣州升龍正在與相關金融機構積極協調展期等解決方案。

沙溪舊改的招商工作早在2019年7月就已完成，改造主體爲廣州升龍方圓置業有限公司，這一聯合體中升龍持股60%，方圓持股40%，主要由升龍操刀，方圓更多是財務投資者的角色。 整個項目涉及改造面積約169公頃，投資額達398億元，是番禺“第一舊改大村”。

但如今看來，升龍和方圓都拍在了舊改退潮後的淺灘上。

沙溪村的分紅

去年7月24日，廣州市番禺區城市更新局發佈公告，表示沙溪村合作社、升龍方圓置業送來的《關於洛浦街沙溪村更新改造項目申請延長實施方案批後表決時間和簽約時間的請示》，已經區城市更新工作領導小組2023年第4次會議審議通過。

據此，沙溪村舊改表決時間延長至2024年7月31日，簽約時間也相應延期。按照原先計劃，沙溪村舊改應在去年8月前完成80%以上籤約通過率，否則實施方案將重新報批。

當時有報道稱，部分村民遲遲不同意簽約的原因主要有兩個，一是對兩家非上市房企組成的聯合體不甚滿意，二是認爲拆遷補償不到位。總而言之，還得談。

事實上，去年6月20日升龍方圓置業還與信基沙溪酒店用品城業主方簽訂了清租協議，但與單一大型酒店用品專業市場相比，搞定盤根錯節的各方利益持份者顯然更加麻煩。

在沙溪村2021年年終分紅文件中，可以看到該村人均喜提1.32萬元，比2017年人均8100元提升不小，這正是因爲舊改5億履約保證金產生利息2000萬參與村股份分紅。提升實際到手的現金分紅，是合作企業打動村民的有效手段之一。

然而，由於升龍方圓置業2023年3月至12月拖欠沙溪村集體物業租金、合同保證金、滯納金合計約3917.92萬元，沙溪村2023年分紅方案遲遲未能確定。

圍繞這封過年 “利是”，村裡爭論甚久。

今年1月，沙溪村委組織了一次表決大會，表決內容包括動用舊改合作企業的5億舊改履約保證金，最高額度1億元，本次提取上述3917.92萬元，所用款項企業於7月31日前補足。

用廣東話說，“數還數，路還路”，不少村民認爲股份分紅應由利潤來出，而非舊改保證金。

2月10日，正是農曆春節當天，沙溪村股份合作經濟社再次發佈通知：因1月30日3名村民提交約1400人集體簽名，反對動用保證金補齊租金事宜，理事會決定暫緩相關流程。

到了3月18日，從年前被村民議論到年後的升龍方圓置業終於出面，承諾將於7月31日前全額補足被提取的保證金缺口。

十天後，沙溪村確定2023年股東可分配總額達到5951.2萬元，每個滿股股東分配可達13360元。合作企業加碼承諾4月10日前補足保證金缺口。

至此，分紅風波暫時平息。

截至四月份，沙溪村4、7、21、22隊實施方案批後表決通過率已超8成，而14、16、17隊通過率超7成。但其餘部分生產隊通過率不足4成，導致整體表決通過率仍不足2／3。

此外，去年準備全面清租的信基沙溪酒店用品城也開始重新營業，沙溪舊改似乎已呈現出再次前進的狀態。

方圓難有方圓

但沙溪村後續進展仍然遲滯，而升龍集團在廣州佈局的黃埔知識城鎮龍西、知識城湯村、增城區羣星村等舊改也紛紛曝出欠費、停工等消息。

作爲合作方的方圓，此時自身亦壓力重重。

就在5月21日，廣州方圓房地產發展有限公司公佈了其境外債券重組的最新動態。

這是方圓目前存續唯一一筆美元債，債券代碼XS2280435673，發行金額約爲3.4億美元，剩餘金額同爲3.4億美元，債券期限2.5年，無擔保，債券利率13.6%。該債券原定於2023年7月27日到期，每半年付息，到期一次還本。除了本金外，方圓地產在去年年底已經拖欠了3期利息，合計6936萬美元。

2023年8月2日，該公司宣佈了一項美元債務的交換要約。不過，由於市場環境和公司運營狀況的變化，該交換要約在2023年8月21日被終止。

方圓地產表示，截至2024年5月21日，銷售情況沒有顯著好轉，公司流動性問題持續存在。目前，方圓地產暫未有進一步的境外債處理方案。公司表示，將根據市場變化和自身經營狀況，適時考慮推出新的境外債券重組計劃。

值得一提的是，方圓的困難已持續較長時期。

去年8月，穆迪撤銷了對方圓地產的“Ca”公司家族評級。此前穆迪認爲，在未來6-12個月內，方圓地產有大量的債務即將到期，包括2023年7月到期的3.4億美元境外債和2024年12月3日到期的“20方圓01”9.18億元境內債。。穆迪估計，方圓地產沒有充足的內部現金來源來償付即將到期的境外債券。

從業績上看，方圓尚未披露2023年業績，而2022年歸母淨利潤-21.06億元，首次出現虧損，經營性現金流淨額爲-8.15億元。截至2022年末，方圓賬上貨幣資金20.2億元，較2021年末減少59%，不足以覆蓋短債，投資物業如方圓大廈、方圓 E 時光等基本已被質押。2023年1-6月，方圓地產淨利潤虧損達5.51億元，現金及現金等價物淨增加額變爲負值，達到-3.69億元。

今年2月26日，中建二局將方圓地產旗下的珠海市方圓明臻房地產有限公司告上法庭，指控後者拖欠工程款約8023萬元。該案涉及珠海市平沙月島首府項目。

中建二局表示已按照合同完工，項目也於2023年8月25日通過竣工驗收並交付使用，但珠海明臻未能及時支付尾款。

4月8日，方圓另一家控股子公司惠州市輝盛房地產開發有限公司也收到中建四局控告，中建四局已向法院申請強制執行輝盛公司1300萬元。輝盛公司與中建四局就案涉項目共有三宗未結訴訟案件，雙方針對案涉項目的總承包合同存在結算爭議。

5月22日晚，太平洋證券公告，擬於兩天後召開“20方圓01”2024年第三次債券持有人會議，審議表決《關於豁免本期債券持有人會議通知期限的議案》、《關於調整“H20方圓1”利息兌付安排的議案》、《關於調整“H20方圓1”回售本金兌付安排的議案》以及《關於增加60天寬限期的議案》。

在披露最新債務逾期的同時，方圓也宣佈徐珺因退休原因不再擔任公司法定代表人、董事、總經理，重新選舉方壯鑫爲公司法定代表人、董事、總經理，任期三年，自2024年5月20日起算。

新任法人方壯鑫並無太多履歷可供查閱，企查查顯示其有8家關聯企業，均與方圓或公司創始人方明存在關聯，值得注意的是，他在這8家公司出任法人的時間都始於今年4月至5月。

臺前幕後，賬裡賬外，重重壓力涌向番禺“第一舊改大村”。