商辦洗牌蠢動 鬆動房東市場結構

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。（本人提供／王莫昀臺北傳真）

高力國際統計，不畏今年第1季臺北市商辦平均空置率持續走高，甚至到年底前還會續增一個百分點至6.7％，平均租金仍穩漲0.6％，進駐信義區的門檻已來到每月每坪3300元，頂辦租金更達4376元。不可諱言，2018年以後商辦新供給短缺，再加上《危老條例》上路之後，吸引老舊商辦踏上都更、危老的活化之路，大砍20棟、10萬坪以上的既有庫存之餘，史上最大投資臺灣潮進一步扭曲供需失衡的現象，過去5年租金走揚、空置率下探3％的臺灣奇蹟，獨步全球，「房東市場」的態勢不言而喻，即便疫情期間都漲聲不斷。

然未來2年將出現超過20萬坪的新大樓上市，供需關係將面臨重新平衡的挑戰。而0403這場25年以來的巨震，恐加速供需兩端間的支點調整，ESG、價格則是調整新平衡結構的移動關鍵。被蹺蹺板拱起來、失重的大樓若未能在安全修繕、機能補強、設備更新、管理維護上面同步升級，短期固然在新增供給量有限且價格成本高的狀況下，租客無處可逃，因此房東尚能安穩鎖住租客，說不定還能依憑「現貨爲王」的寡佔優勢，收割最後一把韭菜，但2年後不但傳統商圈將躍出40萬坪生力軍的拉力，更要慎防大直、南港、內湖、北士科等新興聚落總數直逼百萬坪，高規、低價的園區、總部級規格新大樓的逆襲，建議老商辦業主必須正視面對重建、整建在中長期成本、效益、風險面的多重挑戰。

目前臺北市蛋黃區的七大辦公商圈有超過60％的商辦大樓是在2003版《混凝土結構設計規範》、2006年版《建築物耐震設計規範》之前就完成設計、申請建照，甚至已經使用多年，不但耐震能力堪慮，而且建築設計、建材選料、設備規格、施工品質的條件都有「先天不足」的缺陷。更重要的是，中央氣象署地震測報中心統計4月地震合計1396個，其中規模6以上的地震共達6次，規模5至6的也有66次，強烈且頻繁的地震正在對全臺建築進行壓力測試，放大「後天失調」的不可逆危機。

在無有效、充足新供給的前提下，暫無企業逃生潮出現，但考量到未來營運穩定、招募順利等條件，超前部署尋求搬遷到安全大樓的需求已然出現，且優先性遠勝過去大樓升級、租金水準、商圈選擇、區位偏好、資本支出折舊、組織調整、租約到期等因素，也使得大樓的耐震、應變、復原機制的良窳，成爲大樓個別條件重新洗牌關鍵，間接強化「租新不租舊」、「買新不買舊」、「預租早鳥」、「以買代租」等趨勢，加以高利率盤旋、打炒房政策、混合型工作型態興起等外部因素推波助瀾，一旦新大樓出現，安全閥一開，需求分化、快速流動，掏洗市中心、老商辦租客，勢必加重舊商辦招商、經營的壓力。

從公共安全、產業營運、環境升級等各面向來看，對一定屋齡以上的舊商業大樓進行強制性建物結構安全性能評估、耐震安檢、補強評估，已是刻不容緩，不容再粉飾太平。沒有人是局外人，主管機關、產業工會應自覺發起，並杜絕大樓以房價、成本爲理由，綁架安全檢測、資訊公開的陋習。建築產業的進步不只是投資、收益金額的創新高，而是真正以買方、租客長久利益爲核心，提供安全、便捷、舒適、永續，乃至尊榮的空間環境，當以上條件都俱足，纔有理直氣壯的定價話語權。