商貸、公積金貸款或將倒掛 會產生什麼影響？

中國商報（記者 王彤旭）近日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期貸款市場報價利率（LPR）爲3.35%，5年期以上LPR爲3.85%，均較上一期下降10個基點。今年以來，5年期以上LPR已累計下降35個基點。此次調整後，5年期房貸利率再次刷新歷史最低值。

隨後，多地跟進下調房貸利率，各地商業銀行普遍降低房貸利率10個基點。

四大一線城市方面，降息後，北京、上海、深圳的最新房貸利率調整爲首套3.4%；二套房方面，在北京五環內購房，房貸利率降至3.8%。購買五環外住房，房貸利率降至3.6%；上海方面，二套房上海市區房貸利率爲3.8%，自貿區臨港新片區、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山地區的房貸利率爲3.6%；深圳方面，二套房房貸利率爲3.8%；此外，廣州最新房貸利率爲首套3.1%、二套3.7%。

此外，蘇州、佛山等地商貸利率已低至3%以下。

公積金貸款利率方面，目前，各城市的個人住房公積金主要按照“5·17”房地產新政調降後的貸款利率執行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別爲2.35%和2.85%。

業內人士認爲，隨着房地產政策全面轉向，商業房貸利率寬鬆已成大勢，未來商業房貸利率與公積金利率將可能出現倒掛。

“這主要是公積金利率調整滯後造成的，所以產生了商貸加快下調但公積金調整不到位的問題。”易居研究院研究總監嚴躍進對中國商報記者表示，類似調整其實也是貸款資金難以消化造成的。因爲貸款資金規模大，但是市場需求不多，所以造成了很多問題。包括近期商業貸款“返點”事件，其實也和此類貸款找不到客戶有關，所以貸款利率會“內卷”，尤其是商業銀行機構調整節奏快。但公積金中心從工作機制角度看，其類似調整的市場化操作是很弱的。

“商業貸相較於公積金貸款對於市場利率敏感性較高。”金融科技研究員韓璐告訴記者，公積金貸此前作爲社會福利貸，其利率遠低於市場貸款利率，且有助於購房人降低首付比例，因此成爲購房組合貸的重要組成部分。如發生倒掛現象，將使公積金貸款的本質特徵發生悖理，特別是對於存量客戶而言。在公積金高利率的壓力下，違約概率或也會提升。

“利差變小，自然要注意風險。比如說公積金的貸款性價比會降低，或會造成公積金貸款過剩、資源浪費，同時也會加劇一個話題更熱，即存量房貸能否下降的問題。總體上後續要理順幾個關係，即‘存量房貸—增量房貸’‘商業貸款—公積金貸款’‘貸款額—還貸能力’。只有這些問題理順，才能真正實現貸款消化、定價科學、關係有序的目標。”嚴躍進表示。

多城住房租金回報率上半年創2019年以來新高

諸葛數據研究中心發佈的最新監測數據顯示，今年上半年，重點50城住房租售比爲1∶590，平均租金回報率達2.03%，較2023年年末監測的1.96%上升7個百分點，平均租金回報率創下自2019年以來新高。

具體來看，2024年上半年重點50城平均住房租金爲33.29元/平方米/月，較2023年年末下降1.18%；平均住宅售價爲19640元/平方米，較2023年年末下降4.65%，租金與住宅價格的偏離度逐步縮小。

7月25日，六家國有大行的2年期、3年期、5年期定期存款利率已告別“2字頭”。專家表示，從收益角度來看，這或意味着，當前住房租金回報率已“跑贏”中短期存款利率。