上海的地鐵上蓋裂變出了新物種
你想過在同時在一片森林裡，穿過小徑，就可以肆意逛商場嗎
或者下班路上經過一個植物園，大草坪，噴泉後再進入地鐵站嗎
你見過當商業辦公和森林綠地完全融合在一起，身處其中分不清自己是在逛公園還是逛商場嗎？
（曼谷Mega Food Walk，來源：網絡）
是的，我們今天又來科普新概念了
繼四代宅之後，最近的一些城市綜合體也在發生着產品演變
從生態立體住宅，這次是從TOD到POD
什麼是POD
一般來說，POD是在TOD的基礎上創造的商業綜合體，但是又和普通的TOD不同
簡單粗暴一點，用公式表示爲
POD＝TOD＋PARK
相關數據顯示，在生態空間與總規劃空間佔比上
一般傳統商業項目的生態空間佔比約爲10%，而公園商業的佔比能達到40%左右，才能說是真正做到了以生態開發爲引導
上海最近涌現出越來越多的POD項目
它們將會如何改變我們的生活？
01
這可能是目前受到爭議最大的一個POD商業
如果你想看目前國內POD最完整版本的終極呈現
我會推薦直接去看最近很火的徐匯萬科廣場
用了十二年，萬科在徐匯打造的POD終於完整落地了
這可能是上海最早第一個提出POD概念的商業綜合體
（來源：上海萬科）
徐匯萬科廣場最近的火爆是有目共睹的
據數據統計，項目開業4日就已吸引近50萬客流，取得超2500萬元的銷售業績，一舉成爲大衆點評上海商城熱門榜第一
在社交媒體上，相信大家也看到這個商場在不斷刷屏
（來源：小紅書＠愛吃小青團）
而除了自帶熱度，最近的萬科在商業賽道，也存在爭議
因爲它居然把自己手上現金流最穩定、最賺錢，也是萬科在商業領域的代表作品：七寶萬科廣場，賣了
這個時候新開業的徐匯萬科廣場，自然帶着關注熱度和爭議
因此，我也決定實地去現場看一看，看似要放棄商業賽道的萬科，還在堅持創新嗎？
資料顯示，萬科於2012年獲得徐匯萬科廣場地塊
當時在大家對TOD概念都還很陌生的時候，萬科就在這塊地創新提出POD開發模式
依託着上海南站交通樞紐的巨大客流和三軌交匯，以及板塊內僅有的2家存量商業
真正去做一個POD，萬科從一開始就下定了決心
如何讓公園和綠地不成爲附屬品，而是主角和粘合劑
萬科十多年前就做了大膽的規劃，也是我在其他商業綜合體裡很少見過的
最核心的7萬㎡，全都留給了看起來並不創造利潤的公園
如下平面圖所示
在徐匯萬科中心，綠地公園穿過地塊核心位置，旁邊圍繞着地鐵、商業、辦公樓，以及周邊住宅
（來源：上海萬科）
萬科給這條長度1公里的中央綠軸，取了很有意思的名字，叫做：城市地毯
（來源：大小景觀）
這個形容非常形象，因爲俯視角度下的公園，中央綠軸真的宛若一條綠色的地毯般在流淌
(來源:上海萬科)
地毯兩個字，其實就決定了景觀的作用，不是僅僅用來看的，而是供人們來用的
萬科將POD中景觀的功能性徹底放大激活
這條約1公里長的“城市地毯”主要分爲幾個部分
運動聚落打造了籃球場、足球場、網球場等元素
衆心地毯約3000㎡的大草坪享受城市露營和市集，大草坪還特意設計了一定坡度，目的就是爲了讓你好“躺”
(來源:上海萬科)
萌芽樂園聚集了兒童戶外探索暢遊的各種設施
往二期走，我看到了中城綠谷的另一部分，由生態溼地園、藥用植物園、露天大臺階和藝術中心組成
如何看得出萬科做生態的決心，我查閱資料發現，就這麼一個小小的藥用植物園，居然種植了190種植物
彷彿城市裡生長出來一個迷你的植物園，多美妙，一時分不清自己在逛公園，還是在逛商場
而不經意的轉頭一看，高樓大廈又出現在視野中
別有用心的是，幾乎所有商業外擺也都採用了植被來點綴的設計
讓人身處這裡的每一刻，都感覺身處於城市綠洲中
而萬科真的懂得如何營造一個有笑臉的景觀
圍繞着公園，有街區、有草地、有運動場所，不僅如此它在各個角落設置了可駐足停留的空間
於是，我看到的徐匯萬科中心，是在綠意中孩子的笑臉
白領在人體工學椅上的放鬆
和穿過街區的自由涼爽的風
讓人彷彿並不是在商場購物，而是在森林中尋寶一般
而這種人與生態的自然和諧，也延續到室內
（來源：上海萬科）
在商業內部，引進了一家總面積約2000平方米的超酷室內滑板場地
（來源：上海萬科）
萬科在上海留下的，是一座座能夠對城市形象提升意義的作品
爲擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲峽谷
其實萬科一直以來，都在探索城市空間和生態的融合
還記得南翔印象城裡的那個熱帶雨林裝置，還有最近上生新所二期的蕨類花園
在商業領域，萬科的創新能力目之所及
不過，這次的實地探訪也讓我感受到POD商業的實際運營成本和難度，遠比其他要高得多
在徐匯萬科廣場維護草皮的工作人員、工具隨處可見
公園內不僅草坪、一些和水相關的設施，也需要不斷維護檢修
大面積的生態空間，無論前期建設還是日常運營均需要耗費較多的人力、維護成本
這也意味着，相較於傳統商業體，POD項目想要實現盈利並非易事
作爲目前最完整版的POD呈現，還有萬科最近的新聞
眼前徐匯萬科廣場除了驚豔，確實也有點讓人感到唏噓
無論未來怎樣，萬科交付了一個成功的POD作品
02
如果說徐匯萬科廣場，是POD模式在商辦領域的一次落地
那麼保利則將POD模式充分發揮到一個超級綜合體大城裡
保利光合上城整體的體量十分龐大，約100萬方，涵蓋了比一般POD更加豐富的業態
約30w方的國際住宅、11萬方的公寓、約1.4w方的活力街區、約4w方的創智產業，約2.5w方的教育學校，此外，還包括約20w方待出讓商辦地塊
作爲一個POD綜合大城，未來周邊的居住人口數以萬計
所以，保利則預留了約20萬㎡的公園綠地
用各種各樣的景緻來串聯整個場地
會有4萬方濱水公園、3公里的景觀漫步道、2萬方活力街區，以及融合花藝、網紅咖啡、書吧、潮玩等各種生活場景的“飛碟”售樓處…
(來源:保利光合上城)
整個項目幾乎都是圍繞着生態在造城
本質上，這裡具備了很好的打造POD的基礎
時隔一年半之後，我又去了趟保利光合上城，發現這裡的呈現和徐匯萬科廣場有點不太一樣
(來源:網絡)
以居住角度出發的POD，這裡顯得更加靜謐宜人
一條沿着水系的3公里最美濱水歸家路，已經實景呈現了
保利打造的POD沒有僅僅簡單的將住宅等業態和公園綠地縫合，或許做了而很多爲不同人羣植入內容的努力
場地中包含有親子露營的大草坪
(來源:保利光合上城)
1300㎡的滑板公園和潮玩籃球場，源源不斷吸引着年輕人
(來源:保利光合上城)
400米懸浮於水系之上的商業街區，未來會成爲這個地方最迷人的風景
40米的天光舞臺也正式向城市開放...
而這次最讓我感到意外的是，濱水生活的感覺和氛圍越來越濃烈了
甚至，保利還特意安排了一條遊船，慢慢穿梭漫遊於兩個地塊之間
保利光合上城提供了一個可以住進公園裡的生活方式
那一刻，我突然覺得，原來我們可以如此詩意浪漫的生活在城市裡
這大概就是一個超級大城＋POD帶來的截然不同的生活體感吧
03
POD在上海的落地，形式仍在不斷演進
當我們把目光轉向浦東
浦發在新楊思提出更加創新的雙POD模式
（Park Oriented Development + Pedestrian Oriented Development）
將公園導向型開發和步行導向型開發相結合
我們可以大概看下整體的規劃理念，和各位看到的任何一個浦東區域都不同
效果圖，過程稿
我們看到整個區域內最核心的區位，不是規劃了住宅，也不是預留給了產業
而是規劃了POD中央綠心+POD商業中心
約7萬方的公園，稱爲城市活動發生地，市民休閒目的地
約40萬商業倡導開放式街區，步行尺度的城市探索體驗
效果圖，過程稿
公園+慢行尺度，大體量的未開發商業，在目前浦東中環內獨一份
這個POD，也將會助力新楊思成爲浦東的下一個新消費中心
04
我們的城市空間裡，正在出現越來愈多POD
讓這座城市的生活方式變得更加先進和超乎想象
當前萬科、龍湖、華潤等頭部商業地產企業均在相繼進行POD項目的開發
（根據公開資料整理）
雖然這類商業在國內尚未成熟，但實際上在國外已有不少案例
我們可以來看看
那些國際上已經成熟的POD正在提供一種怎樣的生活和消費方式
感受POD未來會如何改變我們的城市
最爲典型的就是日本和新加坡
比如被喻爲公園商業樣本的日本難波公園，彷彿一個懸浮在城市上方的自然綠洲，走進其內部，又是各種消費引人駐足
（來源：看見景觀）
還有花園城市新加坡的世界最佳機場星耀樟宜，則是把森林和瀑布搬進機場，爲消費者帶來多樣化的體驗
（來源：新加坡樟宜機場公衆號）
爲什麼今天我們要關注各大開發商在POD項目中的創新
因爲，一座有魅力，讓人流連忘返的城市
一定是能夠和自然融合共生的城市
上海也是如此
這裡不缺高樓大廈和地標天際線
但也需要隨處可見的公園綠地和藍天白雲
我看到的這些POD項目，正在助力上海步步實現這一切
以上爲正文，來自喬不絲
這是真叫盧俊公衆號的第5399篇原創文章
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