上海二手掛牌突破23萬套，這是什麼概念
跟這個世界一樣，樓市也有不少未解之謎
比如掛牌量，你很難拿到真正意義上全市掛牌數據，各家中介都只掌握部分市場房源、交易中心備案的只是中介對外展示的房源
於是你會發現這是個羅生門，有幾萬套的數據也有幾十萬套的數據
本質上統計口徑決定了答案，而非市場
如果想相對客觀搞清楚二手掛牌的全貌，最可靠的還是鏈家全網數據（外展+後臺）
不僅僅是對外展示的房源
不會因爲有沒有對外展示而影響掛牌總量，同時70%+的掛牌市佔也是目前市面最大體量掛牌數據，就算以每年2%速度遞增，這也是個相對穩定的觀察對象
而這個數據也是這兩年最讓我關注的數據
因爲變化實在太大
從2019年到2024年幾乎年年在變，尤其是過去兩年
這意味什麼、背後又有哪些我們不知道的變化，來吧重新認識下我們的掛牌市場
01
上海正式進入23萬套掛牌時代
以鏈家的70%的市佔是很容易推算出全市數據的
比如17萬套的鏈家全網掛牌意味24.28萬套左右的全市掛牌體量
但鏈家的70%掛牌市佔是2020年數據，它不是固定不變的
以鏈家的市場影響力掛牌市佔差不多以年均2%速度在遞增
於是我們從2019年以來鏈家的全網掛牌數據可以推算出2019年以來全市的二手掛牌變化
11月18日這天數據停留在176560套，以78%的市佔粗略計算
相當於全市二手進入接近23萬套的掛牌時代
2020年開始以年均2%市佔遞增計算
你會發現數據跨越最大的是在2023年，從年頭到年尾鏈家全網掛牌數據以23%速度跳增
中間發生了什麼
以2023年9月-10月數據爲例
2023年9月1日這天鏈家的全網掛牌在144252套，而10月31日這天數據已經來到164486套
單位：套
今年的數據變化也很大，從年初的16.0萬套規模到11月的17.66萬套的規模，頭尾相比較，差不多10%的速度往上累積
以2024年2月-4月數據爲例
2024年2月4日這天的數據是155972套，而4月10日這天已經來到168430套
單位：套
注意，這還是在每月有房源不斷被去化的基礎上
也就是說政策和小陽春這類節點都會對掛牌產生較大影響
那這個23萬套意味什麼
2024年截至目前我們的月均二手房成交套數爲1.67萬套
意味着從此刻開始上海二手掛牌在無新增的情況下，大概需要13.8個月才能去化掉所有庫存
不過我們倒無需糾結這個時間是長還是短，以全國第一的二手成交體量而言，上海的二手市場一定是全國最健康的，沒有之一
倒是23萬套這個數字本身正在提醒我們一件事
關於二手市場箱體而言，我們正在進入一個近23萬套體量的掛牌時代
02
23萬套背後，變化的不僅是數量
數據觀察最有意思的地方就是加入時間縱軸的維度，尤其當這個時間維度是年的時候
我們拉出2019年以來上海二手掛牌存量每月的情況
當你找到二手樓市的一些特定維度，你會發現數據背後我們的二手樓市的改變
2019年至今差不多五年的時間，算得上一個小小的時間週期
我們對比了2019年11月vs2024年11月的二手掛牌數據
從環線來看，外環外房源佔比變高了
過去五年間內環內/內中環/中外環的房源佔比都減少了，只有外環外變高了
這並不是兩個月的對比，而是一條明確的變化趨勢
在整體掛牌量走高的背景裡，這也意味外環外走高的不僅是佔比也是絕對數量
要麼是外環內去化領先全市，要麼是外環外新增掛牌太猛，我更傾向於後者
因爲從各環線成交佔比來看，外環外也是不斷走高的
分區來看，五個新城裡的嘉定、青浦、松江、奉賢的掛牌量佔比在走高
同樣的，比較的不僅是這個11月對比2019年的11月，而是逐年遞增的發展趨勢
而黃浦、靜安、長寧核心區的房源佔比在減少，閔行和寶山兩大居住區變化不大
外環內的楊浦、虹口是外環內兩個例外，完全身處外環內核心區，但掛牌量佔比並無減少，相當部分月份甚至比2019年佔比要更高
要知道連橫跨內中外的普陀房源佔比都在減少
從這可以看到兩件事，外環外是房源量走高的很大原因，而其中幾個新城方向是更爲具體的原因
板塊來看，更具象
我將遞增和減少變化比較大的拎出來
嘉定變化最大的兩個板塊分別是南翔和嘉定新城，現在這兩個板塊在全市二手掛牌市場的佔比，大概是五年前的2倍
楊浦中原、虹口新江灣城的佔比分別是56%、94%的漲幅
有沒有減少的，浦東的金橋、靜安的彭浦、浦東的世博應該排全市前3
在房源總量不斷走高的背景裡，這些板塊的房源佔比卻在快速減少
其他板塊房源絕對量的提升是個因素，但板塊自身的去化速度也是因素
由此你也能看到過去五年中上海新崛起的一批高流速板塊
03
800萬、50平、2010年
這是過去五年掛牌市場的三個標誌性數據
首先從價格段來看300萬以下、300-500萬價格段的房源在清晰減少，500-800萬價格段變化不大但也在減少
這背後的變化你不能說就是低總價房源減少，也存在房價上行帶來的房源分佈改變
但800萬是個知道MARK的數據，這是近五年各價段房源分佈的分水嶺
800萬以下掛牌房源佔比在減少、800萬以上各價段的房源佔比無一例外都在提升，相比其他城市上海的二手掛牌價箱體似乎天生具備高門檻
面積段的分佈也有個有趣數字，以70平爲界
30平以下、30-50平、50-70平房源佔比在清晰減少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升
除了200平以上
兩頭的面積段佔比都在減少，但同果不同因，比如50平以下戶型
這樣的面積段往往是一條糕狀的戶型、或者緊湊小兩房，市場進入改善時代後，這戶型不太能滿足市場主流需求
寶山某兩房戶型©上海鏈家
而200平佔比的減少更多是因爲面積段稀缺
我同事喬不絲統計了2017年以來200平以上成交佔比，較穩定固定在2%上下
換句話說供應減少的情況下，需求卻一直那麼多，相對程度上的供不應求
沒想到200平以上產品的現狀在這也能找到些許作證
房齡端也有個明確變化
有些房齡段的房子在清晰減少，這個分界線不是1990年、也不是2000年
而是“進化”到2010年
你會發現2019年以來減少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在減少
而2010年以後的房子是在快速增加的
爲什麼這個數字還比較讓我吃驚呢
我們在統計2016年以來二手房成交趨勢的時候發現房齡的分水嶺還在2005年
也就是說二手市場更多屬於養成系
成交都是很末端的體現，更早的變化來自掛牌
至此
無論是物理層面還是參數層面你都能感受到一條清晰的市場變遷軌跡
04
現在的掛牌價回到2021年
其實掛牌價關注的不多，這主要是房東心態體現，而不是市場體現
但漸漸的你會發現當網籤價格有點失真的時候，掛牌價之間的相對變化倒是可以作爲一種市場指標的參考
這個11月二手市場的掛牌均價來到
66603元/平
我拉出2019年以來掛牌價，這個價格差不多回到2021年3月
你會發現2019年以來掛牌價走出了兩個“駝峰”
2021年年中、2022年年中
這個峰值跟市場還是能對應起來的
那....
那也就是說現在這個回到2021年的價格也是一個可以參考的市場指標
這個迴歸該怎麼理解
其實現在房東心態跟2021年完全不同，這個我想我不用展開各位也都有共鳴
那你就會看到價格波動背後一個很有趣的規律
就是價格被頂上去後，下來就比較慢
這背後慢的不是市場，而是房東心態，你可以理解爲人性，由奢入簡難
05
今天要說的倒不是23萬套的事
理論上只要市場不斷推進，體量的突破就只是時間的問題
但前提是我們得統一市場語境
就是我們得知道我們所處的這個市場到底是怎樣的，不然就是各說各話了
其次有件事也比較重要，對房東比較重要
就是賣房子的時候我們得做點什麼，你不能說20萬套跟10萬套的時代還同一套打法
如何和中介合作、如何獲取流量、客戶出什麼價格可以鬆口...