上海康城四期裝飾沿脫落 財報顯示開發商物業成本或低於預算

每日經濟新聞(博客,微博)記者 楊羚強 實習生 王秀娟發自上海

入住不滿5年,上海康城四期十餘戶居民家陽臺的外牆變形開裂,或發生外牆GRC脫落事宜。而在外牆裝飾脫落的背後，其蹊蹺的財務懸疑也露出了水面。

根據上海市城鄉和建設交通委員會的項目信息，上海康城四期總共569539平方米的建築面積，登記的總投資額爲14.27億元，平均每平方米的投資預算爲2505.53元。但經歷了2007年和2008年的建築材料價格暴漲後，上海康城可能的結算成本卻只有2200多港元/平方米。

上述財務上的懸疑，令人產生疑問，上海康城四期現今暴露的質量問題是否與該公司的投入額不高有關？《每日經濟新聞》記者昨日向上海康城的開發商中國地產集團（01838,hk）發出了一份採訪傳真，但截至記者發稿時，未獲公司迴應。

外牆GRC大規模脫落

《每日經濟新聞》記者在現場看到，上海康城四期74號樓的2樓～8樓多處外立面牆面的裝飾沿已經被敲除，有幾戶被敲落的部位達到3米～4米。其他樓棟的裝飾沿也存在裂縫，物業稱“四期所有”的樓房都有這個問題，“涉及70多棟”。

80號樓的張先生對房屋的質量頗有怨言，除了裝飾條脫落的問題，他還告訴記者，在80號樓和81號樓之間，地下車庫的牆面上有兩條裂紋。據瞭解，這批高層樓房的裝飾沿使用的材料是GRC，主要成分是水泥、砂子、纖維、水和聚合物，一般用於外牆裝飾，其缺陷是與牆壁的粘合性並不強。

昨日，一位周姓長期從事施工管理的建築經理告訴《每日經濟新聞》記者，GRC複合材料在2000年之後，曾一度成爲上海外立面裝飾的主要材料，只是最近幾年最新的建築規定廢止使用這一材料。

根據他的介紹，一般情況下，GRC複合材料是不會在幾年內出現脫落或開裂現象的。出現這種現象的只有兩種可能，一是材料安裝不到位，二是材料本身有嚴重質量問題。究竟是哪一個原因導致上海康城的外立面墮落和開裂，還待有關部門檢測的結果。

然而蹊蹺的是，雖然經歷了2007年的原材料價格上漲，但上海康城的結算價格卻可能比項目的投資預算還要低。

項目結算或低於預算

中國地產集團2008年年報稱，集團交付總建築面積3098000平方尺（摺合340780平方米），源自上海康城四期帶來的貢獻。而根據年報，當年度的已售物業成本總額爲7.52億元，摺合每平方米的成本僅爲2207.61元港幣一平方米，而2008年12月，每100港幣僅能兌換人民幣約88元。

而另一方面，上海市建設和交通委員會公佈的該項目的信息顯示，項目的登記總投資預算爲14.27億元，摺合每平方米2505.53元。僅開發商和上海鼎興建築安裝工程有限公司、上海古鬆建設開發有限公司、上海廣廈（集團）有限公司簽訂的246310.3平方米平方米建築施工合同，每平方米的成本就達到近1276.45元/平方米。

根據中國地產集團對物業成本的定義，除了施工成本外，撥入資本的借貸成本、租賃土地的攤銷及發展期間產生的專業費用，均屬於物業成本。

事實上，在上海康城四期開發到交付的2005年至2008年的三年間，建築成本經歷了全面上漲。在2007年，地板漲價三次，木材漲幅達20%，五金、塗料、陶瓷價格也在不斷上漲，上海某建築公司工程部汪經理說，2007年到2008年建材成本漲幅高達20%到30%。

但蹊蹺的是，中國地產集團2008年的年報卻顯示，當年上海康城結算的已售物業成本卻低於投資預算。根據上海市建設委員會的有關文件，在施工的過程中如果出現價格大幅度上漲，具體表現爲人工8%，材料5%以上，乙方可以向甲方重新報價，然後雙方進行協調。但上海某建設公司汪經理指出，一般情況下，除非政府市政工程，私營企業很難同意新的價格。由此，乙方將面臨更大的壓力。