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上海土拍再出新規！新掛牌靜安區2宗宅地或施行“雙高雙競”

央廣網北京8月16日消息（記者門庭婷）8月15日，上海市土地交易市場發佈第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區2幅地塊，起始總價106.79億元。同時，上海市規劃資源部門聯合住建、房管等部門發佈通知，宣佈自第五批次起，對市場熱度較高的商品住房用地出讓實施“雙高雙競”政策。

第五批供地僅2宗，均位於市中心優質地塊

記者瞭解到，上海本次掛牌地塊分別位於靜安區曹家渡社區以及靈石社區，出讓總用地面積約5.01公頃，現場交易會預計於9月14日開始舉行。

其中，靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊用途爲居住用地，出讓面積18501.78㎡，起始價43.1387億元，增加幅度200萬元，中止價60.3941億元，保證金8.6278億元，容積率2.68。綠地率不小於35%，其中集中綠地率下限10%。

本地塊內中小套型住宅建築面積爲地塊住宅總建築面積的40%，計19633.91㎡。（中小套型住宅設計建設標準爲：多層住宅建築面積不大於100㎡、小高層住宅建築面積不大於110㎡、高層住宅建築面積不大於120㎡）。全裝修住宅要求：全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100％以上（不包含保障性住房等）。

靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊用途爲居住用地、辦公樓用地，出讓面積31602.73㎡，起始價63.6561億元，增加幅度200萬元，中止價82.7529億元，保證金12.7313億元，容積率2.95。綠地率住宅不低於35%、辦公不低於20%，其中集中綠地率下限10%。

本地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的40%，計29260.06㎡以上（中小套型住宅設計建設標準爲：多層住宅建築面積不大於100㎡、小高層住宅建築面積不大於110㎡、高層住宅建築面積不大於120㎡）。全裝修住宅要求：全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的100％以上（不包含保障性住房等）。

對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”

同日，上海市規劃資源部門會同住建、房管等部門研究，自第五批次起，本市商品住房用地出讓對市場熱度較高的地塊施行“雙高雙競”（兩輪競價、兩輪競高品質建設標準）舉措，即競買完成上一個指標要求後，轉入下一個指標要求，採取梯度競爭舉措，最終實現“高品質建設一地一方案”和“市場化配置價高者得”目標。

“第一輪競高品質”是將綠色建築、超低能耗建築、裝配式建築、可再生能源、BIM技術應用等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競價”，對市場熱度較高的地塊，通過出讓前綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，確定差異化的溢價空間。

“第二輪競高品質”，對“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應用、順次競買；“第二輪競價”是通過再次競價，以“價高者得”的方式最終確定競得人。

除原有的綠色建築、超低能耗建築等高品質建設指標外，本次出讓增設了“競裝修標準”“競公共設施和開放空間等”“競無償移交政府的高端人才住房”的3項指標。

地塊的高品質建設導向和具體競爭指標，均在出讓條件確定階段，由市相關部門會同相關區政府（出讓人）通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、產品定位、市場情況等差異化確定。

地塊成交後，高品質建設各項要求將全部納入土地出讓合同，實現建設、竣工驗收、運營等全生命週期合同監管，確保高品質建設要求落地。

另外，本次出讓公告中明確，堅持市場化原則，由企業根據市場供求關係自主確定商品住房銷售價格，並按國家和本市商品房銷售管理措施實施價格備案和上市銷售。

專家：上海土拍新政或是加大優質地塊供應的前奏

“‘雙高雙競’意味着熱門地塊將進行兩輪競價及兩輪競高品質建設標準。”不少業內人士紛紛表示。

中指研究院上海高級分析師提到，此次針對熱門地塊土拍政策調整是上海政府響應“好房子”建設號召的具體舉措，或是加大優質地塊供應的前奏，同時將優化土地市場資源配置，提高優質地塊的效益。

在陳炬蘭看來，新增的“競裝修標準指標”或將引導企業合理利用優質地塊，建設高品質住宅產品，滿足人民對改善型產品的期待；“競公共設施和開放空間”強調住宅產品社區建設，提高居民生活便捷度；而“競無償移交政府的高端人才住房”有利於完善保障性住房供應體系，精準吸引和留住高端人才，促進區域經濟的均衡發展。

上海中原市場分析師盧文曦表示：“上海土地市場冷熱不均，尤其是熱點地塊，不受市場影響，還有刷新紀錄的可能，市場不平衡發展不是樓市健康運行的信號，有必要對現有土拍政策優化。”

盧文曦還提到，提高拿地門檻和拿地成本會讓房企有所顧忌，客觀理性拿地。同時，高質量的建設標準可以提升建築品質，對區域內品質標杆的樹立有推動。

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