上海土拍衆生相：華潤、象嶼與上海城投的競逐

觀點網 10月25日，上海進行第六批次土拍，本批次出讓4宗地塊，由9幅小地塊組合而成，總出讓面積約19.68萬㎡，共吸金約148.44億元。

成交的4宗地塊中僅有中海斬獲的楊浦定海宅地有溢價，且溢價率僅有2.32％，其餘3幅宅地均只有一家競買以零溢價率成交，整體溢價率僅爲0.5%，刷新了2023年以來月度溢價率新低。

此次上海土拍沒有了此前門庭若市的競爭場面，除楊浦定海地塊外其他3宗地塊均只有一家企業，楊浦定海地塊也僅有中海和保利置業兩家房企展開爭奪。從參拍企業來看，全部都是央國企和城投，民營房企無一報名。

此次上海土拍遇冷，一方面本輪掛牌土地起拍價大都超30億元，金額較大，而民營房企仍然保持謹慎的拿地方式和經營理念，缺少積極性。另一方面是，此次上海拍賣的土地與此前幾個批次的地塊相比並不算優質。

此次拍賣中，唯一屬於市區範圍的楊浦定海社區K2-04、G2-5地塊，被中海以32.13億元的價格拿下，溢價率2.3%，在拍賣前，該地塊的市場預期是能夠達到20%的溢價率，結果與預期相差很大。

資料顯示，該地塊出讓面積1.85萬㎡，容積率2.5，建築面積4.6萬㎡，位置上靠近中環和內環高架，周邊配套設施也比較完善。

本應是最有希望拍出高價的地塊，但該板塊的產品競爭壓力太大，周邊在售的項目有合生縵雲上海、中建壹品.浦江之星等項目。據瞭解，合生縵雲累計去化61%，中建壹品·浦江之星累計去化達97%，另外待售的還有中建壹品.外灘源著、保利.外灘序88和45、上海城投.興華里等多個競品項目，都給新項目的銷售帶來了巨大壓力，因此中海和保利都沒有在這塊地上糾纏太久，僅19輪報價便結束。

其餘三宗土地均處在不屬於上海市區範圍，板塊並不成熟，也因此企業拿地的態度比較冷靜。

最終，上海城投以29.1億元底價競得閔行區華漕鎮MHP0-1404單元39-02、40-02地塊，摺合樓板價33500元/㎡，0溢價率。

該地塊競爭壓力較小，附近僅有中國鐵建花語前灣在售，最近一次開盤爲今年5月，推出215套房源，認購率52%，整盤累計網籤74%，總體來看銷售情況並不好。這也與華漕板塊的處境有關，目前該板塊剛剛完成大規模動遷，板塊規劃尚未落地，項目未來前景並不清晰，因此許多企業並不願意賭這塊地的未來。

值得一提的是，上海城投前不久剛以70.8億元的成交總價拿下黃浦老城廂六幅地塊，今年拿地金額已近百億，拿地總金額也僅次於招商蛇口，可謂是出手不多但在招招關鍵。

另外，象嶼地產以41.1億元底價競得閔行區浦江鎮MHP0-1316單元01-03、01-02、03-02地塊，摺合樓板價29200元/㎡。

象嶼作爲閩系房企的代表，此次在上海豪擲41億拿地或許是對浦江鎮的前景比較看好。

上海城投拿下的華漕地塊與象嶼落子的浦江雖然同處閔行區，但浦江鎮和華漕板塊的發展程度仍是有較大的差距。

浦江鎮板塊內上海戲劇學院、浦江森林公園和浦江郊野公園以及浦江萬達等配套設施。並且浦江鎮的項目銷售情況要比華漕更好，大華星樾10月15日剛剛一期開盤，推出143套房源全部售罄，認購率達到212%，觸發積分57.68，均價爲6.4萬元/㎡，

然而，本次土拍中成交金額最大的是寶山區南大W12-1301單元32-04、11-01地塊，最後被華潤拿下，總金額46.1億元，宅地部分摺合樓板價32600元/㎡。

該地塊屬於豐翔路站TOD綜合體的範圍內。此前，華潤已經拿下週邊的商業用地，因此大概率也只有華潤來補倉。

加上個這宗住宅用地，華潤置地共計斥資116億元拿下總體量60.2萬方豐翔路站TOD地塊，未來將打造北上海最大規模旗艦商業。

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