深圳樓市“新政”後：多路舉措持續加碼，市場熱度仍未被激發

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

曾經房地產市場炒作氛圍最濃的深圳，難以再被“新政”挑動神經。

5月6日，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出三項優化舉措，其中最重要的是繼續放寬購房門檻，將鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區等區域的社保繳納年限從3年降至1年。

這是繼今年2月將全市社保要求從5年降至3年後，深圳再度對房地產政策進行較大幅度的調整，但卻並未激發多少需求的入市。在發佈房地產新政的同時，深圳中介平臺還優化了二手房價格展示方式，改爲展示真實掛牌價。

深圳樓市的政策調整步步鬆綁，但是市場卻相對平靜。雖然數據上短期有所回溫，但隨着市場價格持續迴歸，曾經堅定的深圳炒房客以及真實購房者都更加理性。在轉折點沒有來臨之際，深圳樓市觀望情緒持續加重。

環比激增

新政後的一週，深圳樓市環比有明顯的好轉。

深圳中原地產研究中心發佈的數據顯示，5月6日-5月12日深圳市新房住宅共成交450套，環比上漲40.6%，二手住宅共成交1165套，環比上漲231.9%，單週過戶量創2021年5月以來近三年新高。

雖然數據向好，但在深圳樓市新政發佈後，無論是房企還是中介機構，都沒有表現得十分興奮。新政之後，深圳的龍頭房企會按部就班地發佈一些宣傳海報並配合一些宣傳動作。例如，華潤置地深圳公司發佈海報稱，“來了就是深圳人，買房就華潤置地”，華潤置地旗下多個樓盤推出安家五重禮。

這些是既定動作，實際並沒有帶來非常明顯的客流增長。據21世紀經濟報道記者多方調研瞭解到的情況，新政後深圳樓市成交量上漲主要原因在於“五一”假期擠壓以及新政催化，從開發商以及樓盤銷售反饋的信息來看，“成交量其實沒有明顯變化。”

深圳市房地產中介協會近期發佈的報告也表示，二手房錄得量出現大幅增長，主要是受樓市新政及此前一週“五一”假期積壓需求釋放雙重因素疊加影響。

從近年來的情況來看，深圳樓市對新政的反應也已邊際衰減。據中指研究院統計，今年4月，深圳全市新建商品住宅成交面積環比增長5%，同比下降33%；二手房方面，深圳市房地產信息平臺數據顯示，今年4月，深圳全市二手住宅過戶量爲4171套，環比增長9%、同比增長31%，但這是由於2-3月市場成交陸續簽約所帶來的增長。

從這組數據也可以看到，今年2月新政後，深圳一手房成交也僅有微微增長，甚至同比去年還有明顯下滑。而此次新政，其實力度也並沒有如市場預期，所以市場表現也相對平靜。

一位樓盤銷售告訴21世紀經濟報道記者，“購房門檻下來後，會有一些客戶來諮詢。對於意向特別強但是暫時沒有一年社保的客戶，我們會幫他們溝通一些渠道和方式，看看能不能通過首付分期等等來幫他們扛過一年的資格期。”

但從購房者的角度來看，目前還並不是入市的時間點。“因爲價格不知道是不是還會繼續有優惠，所以我也慢慢看。之前關注的二手房，有些降價也還是掛了很久都還在，覺得市場還沒到底。”一位有意購房的人士表示。

招數頻出

在限購限貸政策適當優化的同時，深圳也在通過各種方式，鼓勵購房者入市。

在《通知》中，明確表示支持在深圳有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對於實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受深圳關於企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。

事實上，深圳的“以舊換新”工作早已開啓。

4月23日，深圳正式官宣鼓勵商品住房“以舊換新”，由深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合開展爲期一年的“換馨家”活動，面向深圳市區域內所有計劃出售二手商品住房（舊房）併購買新建商品住房（新房）的購房居民（換房人），首批共有13個新房樓盤、21家房地產中介機構參與。

相較於其他城市由官方指定平臺收購，這是一個相對市場化的活動。

具體細則是，房企對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”，以確保換房人的權益。中介機構則將優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期，提高交易效率。在協議約定的期限內，如果舊房成功售出，房企和換房人將按約定繼續完成新房交易手續。若未能在約定期限內售出，房企和換房人則按約定解除協議並無條件退款，換房人無需承擔任何違約責任。

除此之外，深圳還在建築規劃上進行相應優化。其中，預計將在下週發佈2024版《深圳市建築設計規則》，修訂了包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等內容。

此次修訂後，增加了“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建築面積”內容。跟過往的對比，在滿足條件下可不計入建築面積的凸窗，修訂後進深也由0.6米增加至0.8米，“飄窗”面積將可加大一圈。

此外，過去佔掉較多公攤面積的避難層、機房等公共空間，在修訂後將被列爲“不計容面積”。

5月15日，深圳市住房公積金管理中心也發佈信息，該中心可爲廣大市民免費提供二手房跨行“帶押過戶”資金監管服務，實現商品房買賣雙方在非同一銀行辦理貸款的情況下，賣方無需提前“贖樓”還清貸款即可完成過戶，由買方貸款銀行直接發放新貸款用於歸還賣方原貸款。

多方措施都在向購房者釋放誠意，但最終是否會帶動成交的上漲，還需觀察。