深圳、珠海國企操盤 廣東新增三地啓動存量商品房收購工作

當前，廣東省各地市收購存量商品房用作保障性住房的動作正在加速。除今年早些時間已經開始徵集工作的惠州、江門等地市，8月以來，又有深圳、珠海、肇慶三地發佈有關通告。值得注意的是，與此前其他地市不同，深圳、珠海兩地的徵集通告並非住建部門發出。在深圳，市屬國有獨資企業深圳市安居集團將開展收購工作，而珠海則是以一家國資控股企業——華髮集團的關聯交易公告形式向外披露。

深圳：保障性住房專營國企登場

被收購房源需滿足四大要求

8月7日，深圳市安居集團發佈《關於收購商品房用作保障性住房的徵集通告》（以下簡稱《徵集通告》）稱，爲積極構建“保障+市場”住房供應體系，遵循“市場化、法治化”和雙方自願原則，深圳市安居集團有限公司所屬企業擬開展收購商品房用作保障性住房工作，向深圳市域徵集商品房用作保障性住房項目。

深圳市安居集團有限公司是深圳市於2016年6月註冊成立的市屬國有獨資企業，註冊資本1000億元，是深圳市專責從事保障性住房投資建設和運營管理的保障性住房專營機構。

《徵集通告》對房源徵集範圍及條件進行了相當嚴格的限制。徵集範圍包括，深圳市（不含深汕特別合作區）範圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目（房源）。

房源須同時滿足以下四個條件：一是位置合適。處於交通便利、配套設施較爲齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基礎、發展優勢。二是戶型面積合適。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足深圳市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。三是生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件。四是手續齊全。擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。

與此前惠州、江門等地的存量商品房收購徵集公告相比，本次深圳市安居集團發佈的收購條件有着不小的差別。首先，65平方米以下的面積要求相比此前其他地市120平方米以下無疑是嚴苛了不少。其次，深圳市安居集團在要求房源本身地段交通便利、生活便利以外，對車位配比並無要求。

有業內人士指出，按照《徵集通告》的四項條件，能夠被納入收購範圍的房源將以公寓、宿舍爲主。

珠海：120億元總額關聯交易

交易房源用途暫未明確

8月9日，上市企業華髮股份（SH600325）發佈公告披露，該公司擬與其母公司珠海華髮集團有限公司（以下簡稱“華髮集團”）或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務（含達到預售條件的房源，合稱“存量商品房”），總交易金額不超過120億元。

企查查資料顯示，華髮集團股東分別爲珠海市國資委和廣東省財政廳，其中珠海市國資委持股佔比約93.51%。公告顯示，本次交易方式包括但不限於直接出售商品房、出售房地產項目公司股權。本次交易的具體價格將根據具有相應資質的資產評估公司出具的資產評估報告最終確定並簽訂正式合同。

公告中有如下表述：“本次交易是爲了積極響應黨的二十屆三中全會關於‘加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租賃供給側結構性改革，構建租購併舉的住房新格局。”

儘管本次關聯交易披露了珠海市有關國有企業將投入約120億元用作收購存量商品房，但截至發稿，珠海市住建部門仍未發佈有關征集商品房用作保障性住房的細則文件。此前，珠海市住房和城鄉建設局有關負責人在接受採訪時曾表示，相關政策文件及實施細則正在制定中，有關進展會及時對外發布。

不過，今年7月31日，華髮股份曾發佈公告披露，旗下全資子公司珠海華髮資產管理有限公司以2.66億元的總價向珠海市安居集團轉讓了一批存量房產。珠海市安居集團爲珠海全市安居住房投資建設運營主體。8月8日，華髮集團、珠海安居集團與中國建設銀行廣東省分行簽署戰略合作協議，根據協議，建設銀行廣東省分行向珠海安居集團提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持。

肇慶：優先考慮中心城區

收購價格利潤不超過5%

8月12日，廣東省肇慶市住房和城鄉建設局發佈《關於徵集商品房用作保障性住房的公告》，徵集時間截至2024年8月30日。徵集範圍爲肇慶市各縣（市、區）中心區域，優先考慮中心城區已建成存量商品房。

與此前其他地市住建部門發佈的徵集公告相區別的是，肇慶市住建局發佈的徵集公告對收購價格有了較爲明確的標準，“以同地段重置價格爲參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。”

公告要求，擬收購的已建成存量商品房項目須同時符合下列條件，並優先選擇整棟或整單元、可實現封閉管理未銷售的項目：（一）性質爲住宅或公寓，原則上單套建築面積在120平方米以下；（二）已取得竣工備案證明；（三）權屬清晰可交易；（四）項目涉及債權債務關係清晰；（五）房源所屬項目周邊交通便利、配套設施完善，滿足一定車位配比。

今年5月，央行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成存量商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據統計，截至目前，廣東省已有深圳、惠州、江門、佛山、肇慶明確收購存量商品房用作保障性住房，廣州、珠海雖有收購存量商品房的舉措，但收購用途爲安置用房或補充住房租賃市場。

觀點：遵循市場化原則

滿足保障性政策要求

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，全國已有超60城發佈了收購存量房做保障房的政策。不過從目前各地存量收購的情況來看，基本上還處於前期摸排需求的過程中，反映出一方面是符合要求的項目相對有限，另一方面開發商低價出售存量房的意願比較低。

李宇嘉指出，深圳此次收購存量房做保障房主要有兩個特點。一是面積相對比較小，在65平方米以下。這是因爲政策明確提出，存量收購做保障房一定要滿足當地對於保障性住房的最低面積標準。不僅是深圳，全國其他城市也是這麼要求的。也就是說，不能爲了去化庫存而收購商品住房，而應該是在滿足保障房政策要求的前提下，推進存量收購。二是由安居集團推進收購工作，這也意味着，實現資金平衡是存量收購的第一原則。參照配售型保障房爲同區域商品房5至6折的價格，要實現資金平衡，收購的價格可能要比配售型保障房更低，接近成本價。

文 記者 範晗越