世邦魏理仕：上半年商鋪租賃勢頭疲弱 對下半年香港商業房地產態度審慎樂觀

智通財經APP獲悉，世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，2024年上半年寫字樓租賃速度呈上升趨勢。世邦魏理仕預計，2024年下半年情況審慎樂觀。市場預計美國會在今年9月開始減息，更多遊客到港，港府也會舉辦更多活動吸引遊客。一些集資行爲亦會增長，IPO數量有所增加。預計下半年投資市場開始會恢復，很多紓困的業主及資產可能會在未來幾個月出售，因此預計價格將進一步受壓，不過整體成交額將會比上半年高。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，對商業房地產市場長期前景有所改善，但短期擔憂仍然存在。2024年港府宣佈幾項有益政策後，辦公室租賃速度加快，但工業租賃同比放緩。高利率和負收益繼續使投資需求保持在薄弱水準。發展商和港府都對土地銷售持謹慎態度。物業投資者和使用者對“物有所值”的交易表示興趣。

甲級寫字樓方面，與上一季相比，2024年第二季的租賃量有所放緩，第一季有數項重大搬遷及半政府機構的租賃。第二季總租賃量較上季下降27%，至100萬平方呎。2024年第二季新增供應面積631100平方呎，上半年的新增供應達150萬平方呎。總空置面積達1500萬平方呎，即16.9%。中環空置率升至14%，爲自2024年6月首次達到14%的水平。空置率高企導致租金按季下跌1.6%.較2024年第一季跌幅0.6%加快，半年降幅達2.1%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，甲級辦公室租賃市場氣氛有所改善，淨吸納量連續第四季錄得正數。市場對於寫字樓需求基本上穩定。在今年剩餘時間內，隨着整體經濟動力及金融市場情緒改善，預計租賃需求將進一步加強。高空置率及新供應將繼續令租金下降。

零售方面，2024年上半年租賃勢頭疲軟，部分原因是可租賃空間減少及消費模式的不確定性增加。預計今年核心區街鋪租金將升5-10%，全年售價將升5%。2024年1-5月零售業總銷貨價值，同比下跌6.1%。餐飲業仍然爲租賃需求的主要動力。2024年第二季空置率較上季上升0.2個百分點，但較2023年底的9.1% 顯著改善。租賃勢頭放緩導致租金增長放緩，2024年第二季整體租金較上季增長1%，而2024年第一季較上季增長2.7%。2024年上半年上升3.7%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商鋪部資深董事兼主管溫運強表示，儘管2024年上半年租賃勢頭放緩，但仍超過2018/2019年的水平。經濟放緩主要是由於零售情緒低迷及核心區可租街鋪選擇減少。上半年租價活動主要集中於餐飲、服飾鞋類零售商及藥房。在2024年第一季，餐飲業的表現各不相同，大部份餐廳收入按年上升，而酒吧則例外。現時，核心區街鋪鋪租仍然低於2019年高峰約30%。

工業及物流方面，4月和5月貿易總額較去年同期增長9.8%。如果趨勢持續至六月，將會是連續第三個季度按年增長。2024年第二季租賃勢頭進一步減弱。倉庫空置率上升2.5個百分點至7.9%，主要是由先前預留菜鳥智慧港的空間釋放。持續的空置壓力導致倉庫租金較上季下跌1.5%，爲自2020年第四季以來的第二次按季下跌。