時論廣場》2025年大都更時代（劉佩真）

2025年，全臺將進入大都更時代。（本報資料照片）

2024年，國內房地產市場因央行祭出的嚴格打房措施而受到震撼；2025年，全臺將進入大都更時代，有新動能，但也將迎來更多的挑戰。

2025年國內房市仍具備有利因素，例如將持續受到政府推動都市更新與危老重建政策的影響，全臺將進入大都更時代。目前全臺約有51%的住宅屋齡超過30年，而政府通過《都市更新條例》修法放寬老屋原容積認定，並研議危老獎勵新制，如採用預鑄工法可獲額外容積獎勵，這些政策將加速921地震前建物的更新，提升居住安全，同時爲不動產市場注入新動能。

另一方面，隨着南科三期及南部高科技S廊帶政策的推動，從嘉義到屏東的科技園區將串聯成形，帶動周邊住宅及商用不動產市場發展，特別是半導體產業的南移將成爲影響區域房市的重要因素，特別是在臺南、高雄等地區。

但2025年不動產市場仍面臨供需失衡及政策調整等諸多挑戰，例如政府持續推動房市改革政策，調控措施難以鬆綁，可能涉及調高稅基、實施實坪制等；同時先前大量申請的建案將陸續完工，新增供給與待售餘屋量攀升，加大市場去化壓力。此外碳費開徵將提高建材成本，進而影響開發商的營運成本。

整體而言，2025年臺灣不動產市場將呈現量縮，價格則呈現震盪盤整的趨緩態勢，其中住宅市場恐面臨買賣雙方價格認知差距擴大的問題，也須留意在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下，拉高申貸難度。預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機。

若以豪宅市場來說，有鑑於央行第七次選擇性信用管制對於自然人購置高價住宅的貸款成數由原先的4成、無寬限期再降至3成且無寬限期，況且企業主這類高資產族羣的不動產佈局，也受政經局勢影響，甚至大坪數物件出租的多元性運用不強，或是長期持有的稅額、維護費用較高等因素，恐將影響豪宅市場2025年的買氣。

而商用不動產投資買賣市場則具有支撐力道，主要是因不動產開發商看好整棟大樓重整商機，以及製造業，特別是半導體或AI相關供應鏈的自用買盤進駐，仍支撐整體辦公室、廠房、廠辦、倉儲等商用不動產的交易。特別是隨着半導體產業聚落成形，產業發展更帶進人口紅利，以楠梓科技產業園區作爲半導體研發核心，北接路竹、橋頭至南科成爲半導體制造聚落，預期將持續吸引高科技業者的進駐，進而帶動當地商用不動產的買賣。

然而土地交易市場略顯萎縮，主要是由於央行打壓土建融使不動產開發商謹慎評估所致。至於辦公室租賃市場或將迎來轉折，業主需積極提升建物品質以維持競爭力，而面對租金漲勢及去化速度的挑戰，以及國內外租客對於ESG相關證照的需求，許多辦公大樓業主已經開始加緊速度追求在2025年前取得相關國際ESG驗證，期望能爲大樓未來的出租率、最佳租戶組合和最高租金報酬率取得先機。

至於重要店面商圈市場，景氣復甦恐停滯，主要是因來臺人數、消費力道已過高峰。

（作者爲臺經院產經資料庫總監、APIAA理事）