史詩級大招救樓市，廣州這次下狠手了！

第一省會，這回真的拼了。

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廣州樓市，徹底解綁

世紀罕見的大暴雨，都沒澆滅廣州要解綁樓市的熱情。

最近這次的樓市大鬆綁，廣州的行動很快，是一線城市中首個官宣“認房不認貸”的城市，超出了市場預期。

8月30日，廣州官宣優化個人住房貸款中住房套數認定標準，確定居民家庭成員申請貸款購買商品住房時執行“認房不認貸”。

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，

家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

意思就是：只要你名下無房，統統可以首付三成。

舉個例子，某戶已有了一套房的廣州家庭，打算再買一套面積更大的房子，總價1000萬，那麼按照此前政策則需要700萬的首付款才能入手，如今情況不同了，僅湊足300萬就能購房。

同時，房貸利率也從之前的4.8%下調至4.5%，若按照貸款500萬、20年期限計算的話，累計利息減少20多萬，差不多省出了裝修費用！

廣州向來沉穩務實，在此輪調控週期中，廣州站出來了，在一線城市中打頭陣，讓人期待後續可能的新動作。

結果，這次的鬆綁力度之大，動作之大膽還是超乎所有人預料。

8月30日宣佈“認房不認貸”，僅僅幾天後來了一個更大的招數——

取消限價！

根據財新網披露：

多名業內人士日前向財新透露，廣州已於近期悄然取消樓盤限價。“項目開盤前，開發商仍然要向有關部門進行價格備案，但官方不再提供指導價。”一名熟悉政策的人士稱，“現在開發商可以自行決定價格，可漲可跌。”

可漲可跌是個“掩人耳目”的說法，如今的樓市要漲，甚至維持房價不跌都很難。

在2021年之前的限價，更多的是側重限制上漲。

然而，在去年樓市一片肅殺的背景下，數十個城市爲了阻止房價下跌，阻止賣地收入下降，紛紛出臺了限跌令，同樣是限價，從這時開始，限價令側重的是限跌。簡單來說就是防止房價“在一夜之間崩盤”。

而如今取消樓盤限價，這個是面向新房的，目的很明顯——要開啓“以價換量”的時代。

廣州樓市，限購、限貸、限價，三條紅線，全部解綁！

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力度之大，十年罕見

早在7月份的時候，中國最爲重要會議上就重點提出了這個說法：

要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

不過當時北京、上海陸續先表態發聲要“抓緊研究”“認真學習”，沒有絲毫立即落地執行的態勢，感覺更多是在等待與觀望。

這個期間，廣州沒閒着，先是政府帶頭各種考察，然後就要求各家金融機構去開會，討論方案。

其後不久，廣州就連發幾招來“挽救”樓市。

先是相關部門的一週之內連續兩次喊話：

第一次是7月30日，廣州市住建局發佈公告：將結合廣州實際儘快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

第二次是8月7日，廣州市住建局回覆，相關政策正在研究中。

其後，立馬就是“核爆級”樓市政策——“棚改房票”出臺。

廣州將計劃實行房票安置，即把安置房貨幣量化後，出具房票給村民，村民可以憑房票購買商品房、公寓、商鋪、車位等。

房票？啥意思呢？

房票是產權調換方式中的操作方法，是徵收人與特定被徵收人及安置房源企業之間的結算憑證。

簡單地說就是將安置房按補償協議量化爲貨幣金額後，摺合成相應面值的憑證發給村民。村民可以憑藉着這張憑證去買商品房。

在此之前，比較普遍的拆遷安置方式主要有現金安置和回遷房安置。

房票在廣州還是第一回出現。

第一省會如此着急，也是有原因的。

如今的廣州房價有兩個特點：

1.從今年中下旬開始，廣州房價進入下降通道，且連續下跌數月。

2.相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。

總而言之就是一路下跌。

要知道，這幾年廣州的發展已經快脫離了一線城市的序列了。尤其是傳統優勢房地產方面，陸續爆雷嚴重拖累了廣州的發展步伐，不果斷決絕則差距會越來越大。

這也就是爲什麼，廣州沒等到北上深動起來，就率先行動，實在等不及了。

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抄底廣州，準備上車？

用如此大力度救市，而且都是真金白銀的讓利，那是不是可以抄底廣州樓市了？

不，還早得很。

從趨勢看，目前政策底確實已經形成了。

上次中國樓市拿出如此大的力度救市，還是在2015年。

“330”新政+棚改貨幣化兩枚核彈扔下去，樓市徹底引爆，全國房價雞犬升天。

別說北上廣深這幾個一線城市，哪怕18線小縣城在那兩年都翻了一番。

當時情況是什麼樣呢？

2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部發文調整個人住房轉讓營業稅政策，將普通住房營業稅免徵期由五年改爲二年。

“330新政策”開啓了全國樓市復甦之路。全國房價開始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動全國房價整體上漲。進入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強。

在此基礎上，8月27日，住建部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯合再發文鬆綁實施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監會又聯合發通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整爲不低於25%；10月8日，公積金異地貸款業務正式全面推行。這意味着，在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。

放寬限購、降低買房門檻、調整首付比例，增加資金對買房者的支持力度......如今的鬆綁政策是近乎一模一樣。

現在各大城市開始的城中村改造、舊改、房票和當年的棚改貨幣化，近乎如出一轍。

換而言之，廣州已經拿出了權限以內所有的政策工具來“救市”，政策底差不多到了。

但政策底歸政策底，市場底往往會落後於政策底，只有觸及到市場底，樓市纔有可能觸底反彈。

從數據看，廣州現在仍是有“購房”的潛力。

2022年，廣州住房擁有比率大概是70%左右，看上去很高，實則不然。目前中國的家庭住房自有率爲90%以上。以此爲基準，廣州還有很大的空間。

而和房價同樣很高的新加坡相比，他們的人均住房超30㎡，住房自有率高達90.9％。

所以，絕對不是沒需求，而是有需求的人買不起房。還是那句話，廣州500w一套的房，只會讓人覺得此生無望；150w一套，買房人能把售樓部門檻踩爛。

廣州這回取消了限價，是個十分明顯的信號，就是要以價換量，讓房價降到市場可以接受的預期。

政策是爲市場服務的，政策一個月內出了如此多的利好，說明市場已經蕭條到相當的程度了。但政策底可以人爲干預，市場底只能在市場調節的動態平衡中找到。

而這個市場底除了房價降到位以外，還有個決定性因素，就是大環境的回暖。

樓市是結果，不是原因。大家有錢了纔會去買房，不是買了房就會有錢。經濟好了，房地產就好，不是靠救房地產便能救經濟。

穩定的就業，有增長預期的收入，纔是樓市最大的支撐，千萬別搞反了。