首批倉儲物流類REITs三週年：分紅“慷慨”，多元化、分散化是風控要點
2021年，首批9支公募基礎設施REITs（不動產投資信託基金）正式登陸境內資本市場，中金普洛斯REIT（全稱“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”）作爲上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT，受到關注。
三年來，倉儲物流行業穩健發展，場內上市及獲批的倉儲物流類REITs亦不斷擴容，包括紅土創新鹽田港REIT在內，又新添嘉實京東倉儲基礎設施REIT、中航易商倉儲物流REIT、華夏深國際REIT以及華泰紫金寶灣物流倉儲REIT，共計有6支倉儲物流類REITs，底層資產佔比僅次於產業園區及高速公路項目。
倉儲物流REITs何以抗週期穩健發展？倉儲物流領域的基礎設施公募REITs如何給投資人吃下“定心丸”？近日，普洛斯資產中國區聯席總裁王天兵接受了第一財經記者的專訪，分享他對於倉儲物流REITs的看法以及物流園區的運營之道。
倉儲物流分紅“慷慨”
經過三年發展，公募倉儲物流REITs以穩定的回報，以及全新的資本運作方式，受到不少投資者關注。業內觀點有認爲，倉儲物流REITs爲物流地產企業提供了便利的退出渠道和新的融資方式。具體而言，成熟的物流地產具有較爲穩定的現金流，利用成熟的公募REITs市場，物流地產開發企業可以縮短資金回籠週期，拓展融資渠道，同時爲投資人保證高分紅的收益水平，形成資本的循環利用。
縱觀當下上市的倉儲物流REITs，經營穩中向好，爲投資人帶來穩健的分紅回報。以歷史分紅額度最高的中金普洛斯REIT爲例，中金普洛斯REIT發佈的2024年一季度報告顯示，該REIT在今年一季度實現總收入約1.19億元，基金合併息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7820萬元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率68.86%，實現可供分配金額約8884.01萬元。
“中金普洛斯REIT達到了我們的預期效果，也達到了最初在中金普洛斯REIT發行的時點預期的財務指標。”王天兵對記者表示，中金普洛斯REIT連續11個季度可供分配金額的水平，超出招募說明書預測目標。據記者瞭解，自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約佔上市以來可供分配金額的100%。
另一隻嘉實京東倉儲基礎設施REIT發佈的2024年一季報也顯示，報告期內該REIT實現可供分配金額2003.74萬元，2023年度已實現二次分紅，實際分配金額爲2520.99萬元。首批上市並完成擴募的紅土創新鹽田港REIT上市以來也完成3次分紅，分紅比例達到100%，累計分紅金額達到1.77億元。
王天兵指出，在今天利率下行的市場環境之下，基礎設施類公募REITs作爲抗週期資產的代表之一，具有分紅比例較高等特點，對於投資人而言是有益的資產配置。
底層資產運營平穩
在王天兵看來，倉儲物流REITs的分紅取決於底層資產創生的現金流情況，現金流的穩健與否，又與底層資產的質量及其產生的租金是否能達到預期水平密切相關。“主要看兩方面，一是資產的估值及成長性能滿足投資收益的要求，二是底層資產的選擇標準能夠滿足監管的要求。”王天兵認爲。
以中金普洛斯REIT爲例，經過2021年的首發和2022年的擴募，其基金份額達到了19.38億份，底層資產擴充至10個倉儲物流園、可租賃面積達到約115.7萬平方米，分佈在京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝地區等全國5大經濟圈、7個主要的物流節點城市。
有投資人關心，倉儲物流園區存在被提前退租的風險，從而影響現金流的穩定性。王天兵指出，普洛斯作爲外部管理機構，從對中金普洛斯REIT底層資產運營的經驗來看，分散化、多元化是控制風險的重要手段。例如，作爲底層資產數量最多、可租賃面積最大的倉儲物流類REIT，中金普洛斯REIT不僅做到旗下園區分散至全國各個不同的主要經濟帶及城市，而且園區內租戶的准入也做到多元化，涵蓋不同的企業類別、行業屬性，從而儘可能保證風險分散。具體來看，10個園區約有80個租戶，涵蓋包括電商物流、軟件、製造以及服務業等多種行業。
“這種多元化避免了由單一租戶過度集中而一旦退租造成的‘黑天鵝’事件帶來的風險。租戶越分散，越有利於底層資產的長期、穩定的健康運營。”王天兵表示，在租約到期之前，普洛斯會跟客戶進行提前的溝通，對不續租的租約，提前做好租戶儲備，避免或減少空置的時間，儘可能地實現租賃的穩定。
多元化、分散化的底層資產運營方式爲中金普洛斯REIT帶來了穩定的租金收入。數據顯示，今年一季度，普洛斯REIT經營穩健，租金以及物業管理費收入達到了1.17億元，到季末的出租率達到了近88%的水平（含已籤租約項目），期末不含稅有效平均租金單價爲37.93元/平方米/月，環比穩中有升。
底層資產具備一定保值增值空間
中國物流與採購聯合會發佈數據顯示，2024年6月份中國物流業景氣指數爲51.6%，已連續4個月保持擴張；中國倉儲指數爲48.5%，較5月份回升0.1個百分點。
從數據可以看出，國內倉儲物流行業正隨着消費市場的復甦不斷髮展，傳統電商、跨境電商、新消費等等，催生出市場對倉儲物流的新需求，也爲倉儲物流REITs底層資產增值創造巨大的潛在空間。面對快速變化的市場環境，普洛斯如何做到以不變應萬變，保證底層資產保值甚至增值？
王天兵指出，一方面，普洛斯對客戶及物流行業的特徵非常熟悉，能針對客戶的不同需求，提供差異化的服務；另一方面，基於20多年來所積累的投資和運營相結合的經驗，使得普洛斯園區標準與品質處於高水平，從而滿足絕大部分客戶的需求。“通過運營同事的努力及本身資產的建設標準，能夠吸引客戶來普洛斯旗下物流園進行佈局。”他說。
據瞭解，普洛斯負責中國倉儲物流園區資產業務共有500多名員工，面對快速變化的宏觀環境、行業動態和市場需求，團隊進行包括市場研究、租賃招商、維護保養等等方面的分工，“更重要的是去了解市場的動向，不斷地提升我們的資產管理水平，爲底層資產保值增值做出貢獻，從各個方面做出不同的努力。”王天兵指出。
此外，底層資產的價值提升也離不開創新。在王天兵看來，作爲中金普洛斯REIT的原始權益人兼外部管理機構，普洛斯格外注重的是對資產進行主動管理，這是一個主動幫助客戶更高效運作並且同時尋找能夠穩定租賃、提升資產租金水平的過程。
“我們會要求在資產的運營過程中不斷提升它的智慧化零碳化標準，同時也會經過評估後嘗試通過更新改造，進一步提升資產的價值。”王天兵舉例說，普洛斯將ESG融入日常對中金普洛斯REIT底層資產運營管理的各個環節，包括了部署園區屋頂光伏發電、新能源充電樁、推行綠色租約等，賦能底層資產保值增值，更好地滿足客戶及投資人的需求。
公募REITs作爲重要的資本閉環的方式，吸引不少倉儲物流企業躬身入局。“基礎設施公募REITs不僅僅能夠盤活社會的存量資產，同時能促進提升基礎設施的運營水平，是重大的投融資機制的創新，這也是國家深化金融供給側結構性改革的一個重大舉措，意義非常重大。”王天兵說道。