謝逸楓：12萬億刺激計劃來襲，房地產重生指日可待？

文/謝逸楓

8日，財政部公佈12萬億元財政刺激計劃終於落地了，堪稱史詩級經濟刺激計劃，規模已經完全超出市場預期，預計完成2024年GDP5%增長目標毫無懸念。

12萬億元財政刺激計劃來了，12萬億元是什麼概念？佔到2023年國內GDP126萬億的9.52%。上二次這麼大規模經濟刺激計劃、救市計劃在2008年與2015年。

當年分別推出了4萬億的經濟刺激計劃與超6萬億元棚改貨幣化投資的救市計劃，相當於佔當年GDP分別爲12%、14%，這輪12萬億級別刺激，堪比史詩級。

這輪12萬億元（新增6萬億元地方債限額、4萬億元新增專項債，2萬億元棚改隱債）財政大規模刺激計劃，猶如一場及時雨，給乾枯市場輸血，振興房地產。

五輪地方政府化債規模多大

2015年以來，國內經歷過四輪化債週期。2015年-2018年發行12.2萬億置換債券，經過置換，到2018年末基本完成既定的存量政府債務置換目標。

2018年末平均利率比2014年末降低約6.5%，節約利息約1.7萬億元。2019年起第二輪化債以建制縣隱債化解試點擴容，特殊再融資債接力置換債成爲化債工具。

2021年底開始第三輪化債中，特殊再融資債助力一線城市全域無隱債試點。2020年-2022年發行特殊再融資債券1.1萬億。2023年10月開始第四輪地方政府化債。

2023年10月-2024年10月發行特殊再融資債券規模超過1.7萬億，其中2024年已發行特殊再融資債3400億元，相對於全年1.2萬億的置換額度仍有發力空間。

2024年11月第五輪地方政府化債，累計10萬億規模。本次批准的新增債務限額空間是6萬億元。2024年開始連續五年每年新增地方政府專項債券8000億元。

專門用於化債，每年8000億元，累計可置換隱性債務4萬億元，新增債務限額的使用時間是2028年之前。2028年之前，地方化債壓力將大大減輕。

2029年及以後到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。意味着在償還時間不受2028年時間線約束，可以在2029年及以後按原計劃償還。

地方債務總規模究竟多大

截至2023年末全國地方政府隱性債務餘額14.3萬億元。按照2023年GDP126.06萬億元計算，法定政府債務70.77萬億元和隱性債務，全國政府負債率爲67.5%。

截至2023年末全國政府法定債務餘額70.77萬億元，負債率56.1%。其中國債餘額30.03萬億元，佔比42%。地方政府法定債務餘額40.74萬億元，佔比57%。

截至2023年末全國地方政府債務餘額40.7373萬億元。其中一般債務15.8688萬億元、專項債務24.8685萬億元、債券4.05711萬億元，非債券存量債務1662億元。

2024年全國地方政府專項債務新增4.75萬億元，擴大到7.5萬億元。2024年末全國地方政府專項債務限額將由295185.08億元增加到355185.08億元。

截至2024年9月地方債務規模體量近45萬億，主要來自於規模上升。儘管債務壓力風險在可控範圍內，壓力有逐年上升的趨勢，存量地方債平均利率逐漸下降。

2024年開始，連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排8000億元，補充政府性基金財力，專門用於化債，累計可置換隱性債務4萬億元。

再加上這次增加6萬億元債務限額，直接增加地方化債資源10萬億元。2029年及以後年度到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。

三項政策協同發力，2028年之前地方需消化的隱性債務總額從14.3萬億元大幅降至2.3萬億元，每年消化額從2.86萬億元減爲4600億元，不到原來的六分之一。

12萬億元財政刺激計劃拆解

這輪12萬億元，即新增6萬億地方債限購加4萬億新增專項債加2萬億棚改隱債，規模如此超巨大的財政刺激計劃，可見房地產救市的緊迫性、地方財政告急。

12萬億元財政刺激計劃，概況爲“6萬億元+4萬億元+2萬億元”，直接增加地方化債資源10萬億元，新增6萬億元地方債限額分3年安排，相當於每年2萬億元。

一是增加6萬億元地方債務限額。6萬億元債務限額分三年安排，2024年-2026年每年2萬億元。這6萬億元債務限額，主要是置換納入監測範圍的各類隱性債務。

二是4萬億元新增地方專項債。2024年-2029年每年0.8萬億元新增地方政府專項債券，用於化債，累計可置換隱性債務4萬億元，節約6000億元左右利息支出。

三是2萬億棚改隱債。2029年及以後到期的棚戶區改造隱性債務2萬億元，仍按原合同償還。這就是12萬億元財政刺激計劃（“6萬億元+4萬億元+2萬億元”）。

12萬億元財政怎麼花

12萬億元經濟刺激計劃出臺，是對國內經濟的內需不足、房地產市場低迷、地方債務、財政壓力的積極迴應，是對外部的貨幣政策、經濟環境變化的應對策略。

疊加美國、英國、瑞士、中國央行等紛紛降息，房貸利率降低。預計未來房地產市場政策會大幅度寬鬆，資金基本上花在化解風險、就業、社保、基礎設施等。

12萬億元，主要是解決地方債務和房地產及中小銀行問題，化解地方債務風險、化解房地產風險（債務、交房、庫存）、中小銀行金融風險。

所以，12萬億元的資金分配，將集中傾向於地方債務和房地產，部分傾向於中小銀行和棚改隱債，拉動GDP增長、刺激就業、提高居民收入、振興預期和信心。

12萬億元產生的樓市影響

12萬億財政刺激計劃落地，這是史無前例的力度，預期上影響巨大。背後折射出，當下經濟、地方債務、房地產、金融問題之嚴重，是空前絕後的。

12萬億財政刺激計劃，直指地方債務和房地產（債務、交房、庫存）及中小銀行的債務、金融風險，其中直指房地產高庫存、債務、交房三大核心症狀。

有利緩解地方債務危機，增強化解地方債務資源，彌補土地收入下降不足之效。同時，爲地方獲得新的資金，用來振興地方經濟，支持房地產市場發展。

有利放緩房企資金鍊、現金流緊張趨勢，增加融資新渠道，降低融資成本，用於經營資金週轉，化解到期債務和項目開發，加快項目竣工，保交房。

有利供求關係改善，收儲商品房存量庫存和收回、收購房企空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置的政策加快資金落地，可以快速消化庫存和空置土地。

有利振興房地產市場，加快房地產基本面（居民收入、就業）、市場預期（穩定房價上漲預期）和信心（債務、交房）修復，促進市場止跌回穩，有積極意義。

房地產市場能否救起來

房地產能否救起來，一是取決於“新增10萬億”有多少資金，用於收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置，能否及時落地。

二是取決於新增專項借款和專項再貸款的規模，有多少資金用於收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置，能否及時落地。

三是取決於增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅免減力度，取消普通住宅和非普通住宅標準，取消90/70政策，再降準、降息，能否及時落實。

房地產市場能否救起來，取決於“新增10萬億”的資金規模進入房地產，並及實落地。二取決於“新增10萬億”的資金進入房地產堵點是否全部打通，是否疏通。

取決於是否有全國稅收免減、取消普通住宅和非普通住宅標準及90/70政策、再降準再降息的房地產救市大招實施，並及時落地，同時取消剩餘的限購等措施。

預計收儲商品房存量庫存和收回收購空置土地及100萬套城市更新貨幣化安置政策將加快細則、資金方案的落地，有利促進房地產市場“止跌回穩”。

預計增值稅、個人所得稅、契稅、印花稅免減，取消普通住宅和非普通住宅標準，降準、降息，有利降低購房成本，提升購買力，爲房地產市場輸送新血。