房地產這波猛藥, 有點刺激啊...

1

大家好，我係浪浪。

昨天剛提了的事情，今天就來猛藥了：

1. 首套首付直接打到了15%，深圳今天已經有樓盤跟進了；

2. 公積金利率下調了0.25%，首套利率僅2.85%；

3. 商業房貸利率不設下限，愛怎麼來怎麼來，佛山今天最低3.15%了；

再加上國家隊開始收儲這事，可以說，確實是超預期猛藥，房地產股又一波高漲，說明資本市場認爲，房地產行業可能要企穩了。

但房地產≠房價，救房地產跟救房價是兩回事。

接下來房價有沒有機會穩住，關鍵還是要看市場認不認。

這次的救市思路很清晰，一方面是釋放需求，放開限購、打開融資空間；

另一方面是控制供給，限制供地、國家隊去庫存。

不得不說，兩方面都是強有力的手段，而且政策給到的決心非常明確，就是要去庫存。

不像之前既要又要的態度，這次一定會加速房地產存量新房的去化率。

對於購房人有沒有利好呢，有，利好地段好的改善新房，這部分的庫存可能會極速減少。

而好地段改善的需求是一直存在的，這就構成了房價支撐。

但也僅限於此了，還是那句話，房地產跟房價是兩回事。

房價普漲的時代不可能再回去，因爲當前的背景跟之前的完全不一樣。

當時14年漲價去庫存的時候，居民部門的槓桿率才45%，還有很大的加槓桿空間。

那時候看空房地產，其實多少是有點不看客觀條件了。

但現在居民部門的槓桿率接近70%，加槓桿的空間實在有限。

其次是當時對房地產的預期還未扭轉，這一點非常關鍵。

預期決定資產的泡沫，以前房價能漲得離譜，是因爲互聯網行業造富了一批人，大家對於未來的收入預期非常樂觀。

舉個例子，如果你覺得未來人均收入能到2-3萬，高級白領普遍在5萬以上，你還會覺得現在月供3萬的房子貴嗎？

房價反映了居民對未來的收入預期，而當大家認爲，未來的工資可能不再漲、或者漲幅有限的時候，就是房價開始去泡沫的時候了。

那麼現在是什麼預期，我覺得很多人的收入預期都是負的，所以…

於是在收入能算明白帳，能知道自己一輩子大概能賺到多少錢的情況下，很多人覺得買房是一件很沒有性價比的事情。

反而更傾向於把買房的錢省下來，買個能持續收息的產品，比如國債或者保險，爭取提前退休。

還有就是適齡購房人口的問題，有一說一，現在不缺購房人口，未來十年，每年都還有一千多萬的畢業生。

但當時14年的時候，是60、70後積攢的財富，剛好給80後、90初用來購房，而80後和90初恰好也有認爲購房是剛需的觀念。

現在呢，先不說年輕人還結不結婚吧，70、80後的財富還在房產裡套着呢，拿什麼給下一代買房。

所以在當前的背景下，其實不是有沒有意願再來一波漲價去庫存的事情，而是客觀上它就不允許。

這也是爲什麼這一次會下猛藥，因爲官方發現自己之前擔心房價反彈的考慮是多餘的，在這個基本面之下，只有把彈藥打完才能穩住樓市。

而穩住樓市，就是守住防止發生系統性金融風險的底線。

再給大家一點參考，什麼時候房地產會迎來下一個週期呢？

就是開啓下一輪債務週期，當經濟增速起來、通脹起來，人均收入開始漲的時候，人口仍然有流入的城市，就有機會出現之前房價大漲的現象。

看吧，這都是有跡可循的。

而經過這一輪洗牌之後，城市之間的分化只會越來越嚴重了。

核心城市再怎麼跌，也依然會有作爲收息資產的價格，起碼能收租。

但是一些二線以下的城市，就非常尷尬了...

【1V1方案定製直達】