謝逸楓：穩住樓市！2025年中國房地產迎來企穩拐點？

文/謝逸楓

9.26會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強“穩樓市”信號，本次12.9會議再次提出要“穩住樓市”，釋放了更加堅定的穩樓市政策基調。

穩住樓市、適度寬鬆的貨幣政策、更加積極的財政政策，這將是與以往經濟會議中2024年最大的三大變化，意味着中國經濟、樓市、股市將迎重大利好政策。

提振市場信心、延續一線和核心二線城市成交量上升的勢頭及鞏固市場止跌回穩的預期，修復供求關係、房企信用和基本面，將吹響第二輪刺激政策號角。

2025年穩定房地產市場對於穩定宏觀經濟至關重要。振興房地產，是振興經濟的關鍵。要穩住樓市、股市，必須貨幣放水、財政加碼，國家加槓桿。

政策新基調

穩住樓市、適度寬鬆的貨幣政策、更加積極的財政政策，這是2025年房地產市場基調、政策基調，具有指導未來房地產市場發展方向、政策調整方向意義。

穩住樓市、適度寬鬆的貨幣政策和更加積極的財政政策新基調，透露出2025年貨幣放水、財政加碼、國家加槓桿，房地產迎來重大轉折點的拐點信號。

穩住樓市、適度寬鬆的貨幣政策、更加積極的財政政策的基調邏輯來看，主要是鞏固2024年經濟、樓市、股市積極、好轉的預期，逆轉市場實際預期。

背後原因，2025年經濟穩增長面臨複雜性、樓市止跌回穩面臨不穩定性、股市增長面臨着不確定性。目前三大風險持續影響經濟、樓市、股市預期穩定。

股市和樓市是穩預期的主要方向，只有穩定資產價格，才能讓消費者有動力去消費。同時加大醫療、教育、養老保障、失業保障等的支出，大力提振消費。

穩住樓市

穩住樓市，這是2016年經濟會議以來非常罕見的表述，如何穩住樓市，關係到經濟的穩定增長，房產市場過去3年超調，持續性下行的趨勢未根本性逆轉。

這是2024年9.29房地產市場止跌回穩後，最新的房地產市場表述。基本上可以判斷出，房地產市場止跌回穩的目標沒有實現，沒有止跌，僅僅是跌勢放緩。

穩住樓市的預期來看，即先穩住預期，房價、地價、市場預期，預期沒有達到，房地產市場既沒有完全止跌，更沒有完全回穩，更多的是少數城市的成交回升。

房地產出清過頭，供應過剩、庫存、債務、交房、供應鏈風險化解緩慢，形成的負向循環需要打破，必須穩定樓市，鞏固樓市點狀改善和三穩的預期。

供應端，首先是落實好暫停新房和新建商品住宅土地供應，最好去庫存超過20個月的城市以上。其次是擴大新增房地產增量貸款規模和債券、股權融資放開。

需求端，首先是收儲存量商品房和土地，加快政策的落地機制和資金機制出臺。其次是100萬套城市更新貨幣化安置，加快落地機制和資金機制出臺。

憑9.29、10.17、11.13組合拳是穩不住樓市的，2025年要穩住樓市。一是解決託底樓市大招的落地機制，擴大力度、規模。二是出新大招，貨幣、加財政加碼。

適度寬鬆的貨幣政策

時隔十四年後首次重啓“適度寬鬆”的貨幣政策表述，2011年以來“穩健”的貨幣政策基調已長達14年之久，只有2008年-2010年表述過適度寬鬆的貨幣政策。

2008年11月提出實施適度寬鬆的貨幣政策，促進經濟快速復甦。2009年-2010年考慮經濟企穩回升關鍵期，政策的連續性和穩定性，延續適度寬鬆的貨幣政策。

2024年12月9日，重啓適度寬鬆的貨幣政策表述，主要是應對經濟過冷和通縮壓力及處於回升企穩關鍵期，這標誌着宏觀經濟中的貨幣政策基調的重大調整。

適度寬鬆的貨幣政策，意味着2025年貨幣寬鬆、貨幣放水。比2024年貨幣政策的規模、力度更大的一攬子貨幣政策將會來臨，簡單說就是打開水龍頭，放水，背後意味着國家加槓桿。

2025年貨幣工具，包括降準和降息、逆回購和MLF和TMLF及SLF、再貸款、再貼現、專項貸款和專項借款、抵押補充貸款、購買國債，擴大新增房地產增量貸款（開發貸、委託貸、併購貸、個貸）規模。

建議可以考慮專項貸款的項目白名單4萬億元用於保交房、專項借款的城中村1萬億元用於城中村改造、抵押補充貸款的城市更新2萬億元用於100萬套城中村和危舊房貨幣化安置，擴大新增房地產增量貸款規模至8萬億元。

15萬億房地產一攬子計劃，相當於2023年GDP126萬億的11.9%。最關鍵的是擴大新增房地產增量貸款（開發貸、委託貸、併購貸、個貸）規模，至少8萬億元，這就可以迅速解決房企債務、經營、財務、市場預期的問題。

對房地產市場來說，更多低成本資金進入市場，有助於化解房企債務、交房風險。有助於改善市場供求關係，創造更多的市場需求。有助於降低購房者入市買房成本、企業使用資金成本，修復房價、地價、市場預期。

更加積極的財政政策

2025年中國面臨的風險挑戰，包括特朗普經濟衝擊、地緣政治風險、未納入隱性債務的地方兜底責任和付息壓力、房地產風險、資本市場和匯率大幅波動、中小地方商業銀行風險、青年失業率高企、非經濟因素衝擊。

更加積極的財政政策，意味着2025年財政政策加大支出，加大財政的投入，國家加槓桿的信號。比2024年財政政策的規模、力度更大的一攬子財政政策將會來臨，簡單說就是國家財政加槓桿。

建議2025年財政政策工具，可以考慮包括赤字率4.0%（規模5.5萬億元）、專項債4.5萬億元、超長期特別國債1萬億（支持兩重兩新）、特別國債5萬億元（補充銀行資本金1萬億元，房地產穩定基金4萬億元），合計16萬億元。

16萬億財政一攬子計劃，相當於2023年GDP126萬億的12.6%。這其中至關重要的是赤字率，無論是3.0%，還是3.5%和4.0%，赤字絕對規模相差不大，信號意義和穩定預期的意義卻相差萬千。

與2024年赤字規模4.06萬億元、專項債3.9萬億元、超長期特別國債1萬億元、增發國債1萬億元（2023年發行但主要使用在2024年），合計9.96萬億元，相當於GDP的7.6%，即可考慮2025年廣義赤字率較2024年高2.6%，規模高4萬億元。

房地產穩定基金4萬億元或者專項債4.5萬億元，主要是專項用於收儲存量房、收購房企存量土地，保障民生、緩解房企債務、流動性壓力。前10月現房銷售同比上漲18.8%，期房銷售同比下降25.3%，相差44.1%。

即房地產銷售下降，主要是期房銷售拖累。這反映出目前市場上，居民不是沒有需求，是對房地產企業的債務、交房風險存在擔憂，“保交樓”、“促回款”就是促需求，有利於穩定居民對房地產市場的信心。